Depuis le 21 février 2026, un bailleur qui loue nu peut déduire chaque année jusqu’à 5,5 % de la valeur de son logement de ses revenus fonciers. La location nue n’avait plus connu d’amortissement fiscal depuis l’extinction du Robien fin 2009 : seize ans plus tard, la loi de finances pour 2026 le réintroduit sous le nom de dispositif Jeanbrun, en échange de loyers encadrés et d’un engagement de location de neuf ans minimum.
Ce mécanisme est le moteur du statut créé par la loi : les conditions d’accès, les plafonds de loyers et les démarches sont détaillés dans notre guide complet du statut du bailleur privé. Ici, place au calcul : taux applicables, base amortissable, plafonds annuels, articulation avec le déficit foncier, et les deux contreparties que la plupart des simulations passent sous silence, la reprise et la fiscalité de revente. C’est sur ces deux derniers points que se joue la rentabilité réelle du montage.
L’amortissement Jeanbrun est une déduction annuelle qui traduit fiscalement l’usure du bâti : chaque année, un pourcentage du prix du logement vient réduire les loyers imposables, comme une charge supplémentaire. Contrairement au Pinel, il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt mais d’une règle de calcul du revenu foncier.
La conséquence est double. D’abord, l’avantage est proportionnel à la tranche marginale d’imposition : un contribuable à TMI 41 % économise mécaniquement plus qu’un contribuable à 11 % pour la même déduction. Ensuite, le dispositif échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, puisqu’il ne s’agit pas d’un crédit ou d’une réduction d’impôt. Le cadre est posé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, codifié à l’article 31, I-1° i et j du CGI, pour les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont éligibles, loués nus à usage de résidence principale du locataire, hors membres du foyer fiscal du bailleur. Le neuf entre directement dans le champ ; l’ancien y accède à condition de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et d’un DPE A ou B après rénovation.
Le taux applicable dépend de deux variables croisées : l’état du bien à l’acquisition et le niveau de loyer consenti. Plus le loyer est bas par rapport au marché, plus l’État bonifie la déduction. Le neuf bénéficie systématiquement d’un point de mieux que l’ancien rénové, à catégorie locative égale.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Neuf / VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien rénové (travaux ≥ 30 %) | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Le taux le plus élevé n’est pas automatiquement le meilleur choix. Un loyer très social ampute la recette locative d’environ 20 % par rapport aux plafonds HLM : la bonification fiscale ne compense pas toujours ce manque à gagner, surtout pour les TMI à 11 ou 30 %. L’arbitrage entre catégories, zone par zone, est décortiqué dans notre page dédiée aux taux d’amortissement Jeanbrun, avec les points de bascule selon la tension locative locale.
L’amortissement ne porte jamais sur la totalité du prix. Le législateur retient une clé forfaitaire : 80 % du prix d’acquisition correspondent au bâti amortissable, les 20 % restants au terrain, exclu par nature du mécanisme. Cette quote-part est fixe, quel que soit le poids réel du foncier dans votre opération, ce qui avantage les zones où le terrain pèse lourd et pénalise légèrement les autres.
Prenez un T2 neuf acheté 250 000 €, loué 800 € par mois en catégorie intermédiaire. La base amortissable ressort à 200 000 € (80 % du prix) et la déduction annuelle à 7 000 € (3,5 %), sous le plafond de 8 000 €. Face à 9 600 € de loyers annuels, ces 7 000 € ajoutés aux charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, gestion) font basculer le résultat en déficit : l’économie d’impôt et de prélèvements sociaux attribuable au seul amortissement dépasse 2 700 € la première année pour un contribuable à TMI 30 %. Sur les neuf ans d’engagement, 63 000 € sortent ainsi de l’assiette imposable. La méthode complète, poste par poste, est déroulée dans notre page de calcul de l’amortissement Jeanbrun.
Dans le neuf, l’assiette se limite au prix d’acquisition. Dans l’ancien rénové, l’opération mêle prix d’achat et travaux, et une même dépense ne peut jamais servir deux fois : un poste de travaux intégré à l’assiette amortie ne peut pas être déduit une seconde fois en charges foncières. L’arbitrage entre amortir et passer en charges se décide ligne par ligne, en fonction de votre TMI et de votre horizon, les commentaires administratifs devant encore préciser certaines frontières.
La déduction est écrêtée chaque année au niveau du foyer fiscal, tous biens confondus : multiplier les acquisitions ne multiplie pas l’avantage. Le plafond de base est fixé à 8 000 € par an. Il est porté à 10 000 € lorsque au moins 50 % des revenus bruts tirés des logements sous dispositif relèvent de la location sociale, et à 12 000 € pour la location très sociale.
Cette conditionnalité est souvent présentée comme automatique, à tort : un investisseur qui panache un bien intermédiaire et un bien social doit vérifier la part de chaque catégorie dans ses recettes avant de compter sur la majoration. Autre zone grise : le sort de la fraction écrêtée au-delà du plafond fait l’objet de lectures divergentes entre professionnels dans l’attente de la doctrine administrative. Prudence donc : ne bâtissez pas un plan de financement sur le report d’un excédent que le texte ne garantit pas. Les stratégies d’optimisation multi-biens sont détaillées dans notre page sur le plafond annuel d’amortissement.
Aucun amortissement n’est possible au micro-foncier : son abattement forfaitaire de 30 % remplace toute déduction réelle. Pratiquer l’amortissement du statut bailleur privé impose donc le régime réel obligatoire, avec une déclaration 2044 chaque année et un engagement de location formalisé via le formulaire 2044-EB dès la première année. L’oubli de ce formulaire est le motif de rejet le plus fréquent en cas de contrôle.
Deux points de vigilance pour ceux qui viennent du micro-foncier. L’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble de vos revenus fonciers, pas seulement au bien Jeanbrun. Et le passage au réel n’a d’intérêt que si vos charges réelles cumulées à l’amortissement dépassent durablement 30 % de vos loyers, ce qui est presque toujours le cas avec un crédit en cours.
Quand l’amortissement et les charges dépassent les loyers, le résultat devient déficitaire, et ce déficit suit les règles de droit commun : imputation sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, portée à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027 lorsque des travaux font passer un DPE E, F ou G en A ou B. L’excédent non imputé se reporte pendant dix ans sur les revenus fonciers suivants.
Une subtilité échappe à beaucoup de simulations : la part du déficit issue des intérêts d’emprunt ne remonte jamais sur le revenu global, elle ne s’impute que sur les revenus fonciers futurs. Sur un bien fortement financé à crédit, l’avantage immédiat est donc plus faible que ne le laisse croire un calcul global. Les scénarios chiffrés, y compris le cumul avec le bonus travaux, sont développés dans notre analyse Jeanbrun déficit foncier. Pour situer ce montage face au LMNP ou au Denormandie, direction notre section pour comparer les régimes fiscaux du locatif.
L’avantage fiscal se paie en discipline. Le logement doit être mis en location dans les douze mois, respecter les critères d’éligibilité au dispositif et rester sous les grilles de loyers plafonnés pendant toute la durée d’engagement. Rompre cet engagement avant neuf ans déclenche la reprise d’amortissement Jeanbrun : toutes les annuités déduites sont réintégrées dans les revenus fonciers de l’année de rupture, avec intérêts de retard et majoration, sauf accidents de la vie limitativement admis, tels que le décès, l’invalidité ou le licenciement.
La contrepartie de sortie est la plus structurante : l’amortissement reporte l’impôt plus qu’il ne l’efface. Un bailleur qui revend au prix d’achat peut se retrouver avec une plus-value purement fiscale, née de la seule réintégration des annuités. La parade est le temps : les abattements pour durée de détention effacent progressivement l’impôt sur la plus-value à partir de la sixième année, jusqu’à l’exonération d’impôt au bout de vingt-deux ans. Le dispositif récompense les détentions longues et sanctionne les sorties précipitées, c’est sa logique assumée.
Pour replacer l’amortissement dans son contexte, le cadre légal du dispositif Jeanbrun retrace la genèse du texte, ses objectifs et son calendrier jusqu’à fin 2028, tandis que notre section consacrée à vos démarches fiscales détaille formulaires, cases et échéances de la première déclaration.
Ceux qui raisonnent en amont du montage trouveront dans nos guides pour investir avec le dispositif les simulations de rentabilité par profil, et dans notre dossier sur le statut de bailleur au sens large les obligations qui s’appliquent à tout propriétaire, avec ou sans avantage fiscal.