La reprise de l’amortissement Jeanbrun ne coûte pas une part de l’avantage obtenu, mais sa totalité. La loi majore le revenu net foncier de l’année de la rupture du montant de tous les amortissements déjà déduits, sans prorata des années restant à courir : cinq années de déduction à 5 600 € font 28 000 € rajoutés d’un coup à un seul revenu imposable. Un correctif de quotient évite que la progressivité de l’impôt n’alourdisse encore la note, rien de plus.
La règle figure aux i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, créés par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Elle n’est pas une sanction séparée : c’est la contrepartie exacte du mécanisme d’amortissement, déclenchée dès qu’un des engagements pris lors de l’option cesse d’être tenu. Trois situations seulement en dispensent, et la mutation professionnelle n’en fait pas partie.
Le déclencheur est le non-respect de l’un des engagements, pas la vente en elle-même. Une fois qu’il survient, le calcul ne regarde ni la durée écoulée ni les années restant à courir. Il porte sur le cumul des amortissements effectivement déduits depuis le début.
La loi procède en trois temps. Le revenu net foncier de l’année de la rupture est d’abord majoré du montant total des amortissements déduits. Cette fraction est ensuite divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été pratiqué, et le quotient obtenu s’ajoute au revenu global net de la même année. L’impôt dû correspond enfin au supplément d’impôt généré par ce quotient, multiplié par le nombre d’années retenu.
Sur un appartement neuf acheté 200 000 € net de frais et loué au niveau intermédiaire, la mécanique donne ceci.
Le quotient n’est pas une remise. À tranche marginale inchangée, il aboutit très exactement au taux marginal appliqué à la totalité des amortissements. Sa seule fonction est d’éviter qu’une réintégration concentrée sur un seul exercice ne propulse le contribuable dans une tranche supérieure. Sur un dossier plus long ou une tranche à 41 %, l’écart avec une imposition brute devient significatif, mais la base reste la même.
Reste la question des prélèvements sociaux, que personne ne tranche pour l’instant. Le texte majore le revenu net foncier, qui sert aussi d’assiette aux 17,2 % dus sur les revenus fonciers, et le quotient ne vise que l’impôt sur le revenu. Faute de commentaires administratifs publiés, provisionner 4 816 € supplémentaires dans l’exemple ci-dessus reste la position prudente.
La revente est le cas le plus visible, pas le plus fréquent. L’option souscrite engage le propriétaire sur une série de conditions cumulatives, et il suffit qu’une seule cède pour que la totalité de l’avantage bascule.
Le logement doit rester loué nu, à usage d’habitation principale, de manière effective et continue pendant neuf ans au moins, à une personne qui n’est ni membre du foyer fiscal du bailleur ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. La location doit avoir pris effet dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Le loyer doit respecter le plafond de la catégorie retenue, et les ressources du locataire le plafond correspondant.
Ces deux dernières conditions ne se contrôlent pas de la même façon, et la nuance vaut de l’argent. Le plafond de loyer est une obligation continue : un loyer révisé au-delà de la grille rompt l’engagement l’année où il est encaissé. Le plafond de ressources, lui, s’apprécie à la date de conclusion du bail. Un locataire dont les revenus progressent ensuite ne fait courir aucun risque, jusqu’à la signature d’un nouveau bail qui rouvre la vérification.
| ÉVÉNEMENT AVANT LE TERME DES NEUF ANS | RÉINTÉGRATION DES AMORTISSEMENTS |
|---|---|
| Revente du logement | Oui |
| Passage en meublé ou en résidence secondaire | Oui |
| Reprise du logement pour son propre usage | Oui |
| Loyer supérieur au plafond de la catégorie | Oui |
| Nouveau bail signé hors plafonds de ressources | Oui |
| Location à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré | Oui |
| Cession d’une partie des parts de la société à l’IR | Oui |
| Hausse des revenus du locataire en cours de bail | Non |
| Décès, invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement | Non |
Deux situations passent souvent inaperçues. Le porteur de parts d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de la période de location : en céder une fraction suffit à rompre. Et la déduction cesse d’être applicable aux logements ou aux titres dont le droit de propriété est démembré, ce qui exclut du dispositif la donation de la nue-propriété en cours de route, souvent présentée à tort comme un outil de transmission compatible.
Le texte écarte la majoration dans trois cas, et sa liste est fermée. Elle vise le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune, ce qui couvre les accidents de parcours du foyer, pas ses arbitrages patrimoniaux.
Ces trois cas sont l’invalidité correspondant au classement en deuxième ou troisième catégorie au sens de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, celle qui interdit l’exercice d’une profession, le licenciement et le décès. La perte d’emploi doit donc être subie : une démission, une rupture conventionnelle ou une mutation ne figurent nulle part dans le texte.
Le divorce, l’expropriation, le départ à l’étranger et la vacance locative prolongée sont absents eux aussi. La confusion vient souvent d’autres régimes fonciers, dont les listes d’exceptions sont plus larges et dont les tolérances ne se transposent pas d’office. Une sortie anticipée motivée par un besoin de liquidités, un changement de ville ou un projet de résidence principale reste une rupture ordinaire.
Le mot reprise a d’ailleurs deux sens opposés dans le même article. Quand le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement, des titres ou de leur usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit, pour la période restant à courir. Cette reprise-là consiste à continuer d’amortir, pas à rembourser.
La réintégration des amortissements n’est pas la seule conséquence d’une revente. Le même article 47 a modifié l’article 150 VB du code général des impôts, dans sa version applicable depuis le 21 février 2026.
Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est désormais minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre des i et j. Cette minoration ne dépend d’aucune rupture : elle s’applique à toute cession, y compris bien après le terme des neuf ans, et elle gonfle mécaniquement la plus-value imposable. Un bien revendu autour de son prix d’achat peut ainsi dégager un gain taxable alors que le vendeur n’a rien encaissé de plus.
En l’état, rien ne coordonne les deux mécanismes. Les mêmes amortissements sont réintégrés dans le revenu foncier au titre de la rupture, puis retranchés du prix d’acquisition au titre de la plus-value. La seule exception écrite concerne les amortissements portant sur des travaux déjà pris en compte comme dépenses majorant ce prix d’acquisition. Un amortissement qui a creusé un déficit foncier Jeanbrun imputé sur le revenu global ajoute encore sa propre contrainte, puisque cette imputation suppose que le logement reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
À la mi-juillet 2026, les commentaires administratifs du dispositif ne sont toujours pas publiés. Les zones d’ombre portent moins sur le principe de la reprise que sur ses frontières, et elles concernent des situations banales.
La vacance locative en fait partie. La loi exige une location effective et continue sans prévoir le moindre délai de relocation entre deux locataires. L’administration pourra admettre une tolérance, comme elle l’a fait sur des régimes d’amortissement voisins, mais rien n’est acquis : conserver la trace des diligences de remise en location reste la seule protection disponible.
Le sort des transmissions à titre gratuit est tout aussi ouvert. En dehors du conjoint survivant, la loi ne dit pas si une donation met simplement fin à l’avantage pour l’avenir ou si elle emporte aussi la réintégration du passé. Même incertitude sur l’assiette sociale de la majoration. Ces trois points appellent une lecture prudente tant que le texte n’est pas commenté.
Dernier angle mort, la fin de l’engagement. Les neuf ans sont un minimum, alors que l’amortissement peut courir jusqu’à épuisement de la base, près de vingt-neuf ans au taux de 3,5 % et davantage si les plafonds de 8 000 à 12 000 € écrêtent la déduction annuelle. Continuer d’amortir au-delà de la neuvième année suppose de conserver les conditions de location et le passage au régime réel, sans que l’on sache encore si cette poursuite réarme un engagement sanctionné.
Le montant exposé à la reprise dépend directement de ce qui a été déduit chaque année. Le calcul de l’amortissement Jeanbrun détaille la construction de la base amortissable et son point de départ, tandis que les taux d’amortissement Jeanbrun donnent la grille applicable selon le neuf, l’ancien réhabilité et le niveau de loyer retenu.