Le plafond d’amortissement du dispositif Jeanbrun tient en un chiffre : 8 000 € par an. Pas par appartement, par foyer fiscal, tous logements amortis confondus, neuf et ancien réunis. Les montants de 10 000 € et 12 000 € existent bel et bien, mais ils se méritent : ils supposent qu’au moins la moitié des revenus bruts tirés des biens amortis parte vers la location sociale ou très sociale.
La nuance change l’arithmétique d’un patrimoine locatif. Un deuxième achat n’ouvre pas un deuxième plafond, il partage le premier. Le plafond ne rogne pas l’intérêt d’amortir son bien locatif, dont le total reste borné à 80 % du prix sur la durée de détention. Il en fixe le rythme annuel, et ce rythme décide de la rentabilité fiscale année après année.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a inscrit le statut du bailleur privé aux i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts. Le i vise les logements neufs, le j les logements anciens réhabilités. Le plafond annuel, lui, ne distingue pas les deux volets : il porte sur la somme des déductions pratiquées au titre des deux.
Le taux dépend du niveau de loyer accepté par le bailleur. Dans le neuf, il part de 3,5 % en location intermédiaire, gagne un point en location sociale et deux points en très sociale. Dans l’ancien réhabilité, la grille descend d’un cran : 3 % en intermédiaire, avec une majoration de 0,5 point puis d’un point.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Taux, logement neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Taux, ancien réhabilité | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel du foyer | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Condition d’accès au plafond | plafond de base, sans condition | 50 % des revenus bruts en location sociale | 50 % des revenus bruts en très sociale |
Le dispositif couvre les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi, et le 31 décembre 2028. La déduction démarre le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, ce qui rend la première annuité partielle.
C’est le point qui déclasse la moitié des simulations en circulation. Le texte plafonne la somme des déductions du foyer, pas la déduction attachée à chaque bien. Deux logements ne donnent pas droit à deux enveloppes de 8 000 €.
Deux appartements neufs à 250 000 €, loués en intermédiaire, produisent chacun une base amortissable de 200 000 € et une annuité théorique de 7 000 €. Le foyer cumule donc 14 000 € d’amortissement théorique et n’en déduit que 8 000 €. Le second appartement n’apporte pas 7 000 € de déduction supplémentaire : il en apporte 1 000.
Cette rédaction ne doit rien au hasard. Dans la version débattue à l’Assemblée à l’automne 2025, la limite s’appréciait par logement. Un sous-amendement l’a ramenée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, en jugeant la première formule trop généreuse pour les patrimoines multiples. Le calibrage retenu revient à concentrer l’avantage sur un investissement, pas sur une collection.
Le plafond n’augmente pas parce qu’un logement est conventionné. La majoration de 2 000 € ou de 4 000 € se déclenche quand la moitié au moins des revenus bruts issus des logements amortis relève de la location sociale ou très sociale. Le seuil se mesure en euros de loyer, pas en nombre de biens.
La mécanique se retourne contre le bailleur, puisque le loyer social est plus bas par construction. Un propriétaire détient deux logements comparables, l’un en intermédiaire à 800 € par mois, l’autre en social à 660 €. Les revenus bruts ressortent à 9 600 € et 7 920 €. La part sociale plafonne à 45 %, sous le seuil. Le plafond du foyer reste à 8 000 €, alors même que le second logement s’amortit à 4,5 %.
Les niveaux de loyer ne sont pas définis par le dispositif lui-même. L’intermédiaire renvoie à l’article 199 novovicies, le social et le très social à l’article 199 tricies, c’est-à-dire au cadre Loc’Avantages et à ses conventions signées avec l’Anah, où le niveau très social suppose une intermédiation locative. Savoir si la majoration exigera réellement une convention Anah signée n’a pas reçu de réponse administrative publiée à ce jour.
Le plafond devient contraignant dès que le taux appliqué à la base dépasse le montant autorisé. Le calcul tient dans une division : plafond divisé par taux. Le résultat donne la base amortissable au-delà de laquelle la déduction cesse de progresser, et donc le prix d’achat à partir duquel un euro de plus ne sert plus à rien fiscalement.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Taux appliqué (neuf) | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Plafond retenu | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Base amortissable saturée | 228 600 € | 222 200 € | 218 200 € |
| Prix d’acquisition correspondant | 285 700 € | 277 800 € | 272 700 € |
La progression du taux va plus vite que celle du plafond. L’effort social ouvre 4 000 € de déduction annuelle supplémentaire, mais il fait mordre le plafond sur un bien 13 000 € moins cher. Sans la majoration, le décrochage arrive beaucoup plus tôt : un logement social amorti à 4,5 % sature les 8 000 € dès 222 200 € de prix, un très social à 5,5 % dès 181 800 €. Dans l’ancien réhabilité, les taux plus bas repoussent le seuil, avec 266 700 € de base amortissable en intermédiaire, travaux compris.
L’ordre de grandeur du gain reste appréciable pour un foyer fortement imposé. À 30 % de tranche marginale, 8 000 € déduits représentent 2 400 € d’impôt en moins, auxquels s’ajoutent 1 376 € de prélèvements sociaux économisés quand la déduction efface un revenu foncier positif.
Trois limites voisines circulent souvent mélangées à celle-ci. Elles obéissent à des règles distinctes et s’appliquent à des étages différents du calcul.
Le cumul sur la durée de détention reste borné à la valeur hors foncier du prix d’acquisition, majorée des travaux dans l’ancien. Le plafond annuel ralentit la consommation de cette enveloppe, il ne la réduit pas. Le déficit foncier intervient ensuite : quand les charges et l’amortissement dépassent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027, l’excédent restant reportable dix ans sur les revenus fonciers. Le sujet a ses propres règles d’articulation, détaillées côté jeanbrun déficit foncier.
Le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, enfin, ne s’applique pas. Il vise les réductions et crédits d’impôt, quand l’amortissement Jeanbrun réduit l’assiette imposable. Cette qualification a une contrepartie mécanique : la déduction n’existe que sous régime réel, le micro-foncier étant incompatible, ce qui impose le passage au régime réel et la tenue d’un suivi d’amortissement bien après la neuvième année.
Le sort de la fraction non déduite reste la question ouverte. Le texte pose un plafond annuel et un plafond de cumul, sans prévoir de report explicite de l’excédent d’amortissement, à la différence du déficit foncier dont le report sur dix ans figure noir sur blanc à l’article 156. Deux lectures coexistent : soit la fraction écrêtée est perdue, soit elle retarde simplement la consommation des 80 %, puisque seuls les amortissements effectivement pratiqués remplissent l’enveloppe et que la déduction se poursuit tant que les conditions restent respectées.
Cette incertitude n’est pas théorique. Une question écrite déposée à l’Assemblée nationale et publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 interroge le ministre sur la poursuite de l’amortissement au-delà des neuf ans, sur la possibilité de changer de niveau d’affectation en cours d’engagement et sur l’actualisation du taux qui en découlerait. Aucune réponse n’a été publiée depuis. Un bailleur qui compte basculer en social pour aller chercher les 10 000 € parie donc sur une lecture non confirmée.
Un second texte est en circulation. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en procédure accélérée, un projet de loi relance et décentralisation du logement qui retouche les i et j de l’article 31 : ouverture aux associés de SCPI avec engagement de conservation des parts sur neuf ans, réécriture du volet ancien autour d’un critère de performance énergétique, assouplissement de l’interdiction de louer à un parent. Le texte a été transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet et n’est pas promulgué. Il ne touche pas au plafond de 8 000 €, ce qui mérite d’être noté : le périmètre s’élargirait pendant que l’enveloppe annuelle resterait la même.
Le détail de la base amortissable et de la première annuité relève du calcul de l’amortissement Jeanbrun, tandis que l’arbitrage entre les trois niveaux de loyer se lit dans la grille des taux d’amortissement Jeanbrun. Une sortie avant la fin de l’engagement déclenche la reprise des amortissements Jeanbrun déjà déduits, un risque contre lequel le plafond annuel ne protège en rien.