Un appartement neuf payé 230 000 € ouvre droit à 6 440 € d’amortissement sur une année pleine, pas à 8 050 €. L’écart vient d’une règle posée par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 : le terrain n’est pas amortissable, et sa valeur est figée forfaitairement à 20 % du prix. Le taux ne s’applique jamais au montant payé, seulement aux 80 % restants, frais d’acquisition déduits.
Le calcul de l’amortissement Jeanbrun se joue sur trois étages indépendants : une base, un taux, un plafond. Chacun se fixe à un moment différent du projet et aucun ne rattrape les autres. L’amortissement du bailleur privé se lit donc dans cet ordre, sous peine d’annoncer une économie d’impôt qui ne tombera jamais.
S’ajoute une quatrième variable, purement calendaire : la date de livraison. Un logement remis en septembre n’ouvre droit qu’à quatre douzièmes de l’annuité la première année.
La base de calcul correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais, majorée du montant des travaux dans l’ancien. Le forfait foncier de 20 % ne se discute pas et ne se prouve pas : il s’applique de la même façon à un rez-de-jardin en zone C et à un studio au huitième étage d’une résidence bordelaise, quelle que soit la valeur réelle du terrain.
La mention « net de frais » coûte souvent plus cher que le forfait lui-même. Émoluments du notaire, droits de mutation et commissions d’intermédiaires restent en dehors de la base. Un achat annoncé à 200 000 € acte en main correspond à un prix de vente proche de 185 000 € une fois 8 % de frais retirés, soit 148 000 € de base amortissable et non 160 000 €. À 3 %, l’écart représente 355 € de déduction annuelle envolés.
Le taux, lui, dépend du niveau de loyer retenu et de la nature du logement. Les plafonds de ressources des locataires suivent le barème Pinel en location intermédiaire, celui de Loc’Avantages en location sociale et très sociale.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Dans l’ancien réhabilité, les travaux entrent dans la base pour leur montant intégral, puisque le forfait de 20 % ne mord que sur le prix d’acquisition. Contrepartie posée par le texte : ces travaux intégrés à l’amortissement ne sont plus déductibles au titre des dépenses de réparation ou d’amélioration. Une facture sert une fois, pas deux.
La période d’amortissement démarre le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle intervient plus tard. Dans l’ancien, le point de départ est le premier jour du mois d’achèvement des travaux, avec le même report en cas d’acquisition postérieure.
Une livraison signée le 15 septembre 2026 ouvre donc quatre mois de déduction sur l’exercice. Sur une annuité de 6 440 €, le montant réellement déductible tombe à 2 147 €. Une remise des clés en novembre n’en laisse que 1 073 €. Rien n’est perdu pour autant : le compteur des 80 % ne s’entame qu’à hauteur de ce qui a été déduit, et la course se prolonge d’autant.
Cette même déclaration porte l’option pour le dispositif. Elle s’exerce lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement, ou d’acquisition si celle-ci est postérieure, et emporte l’engagement de louer nu, en résidence principale, pendant neuf ans. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement.
Le plafond annuel s’apprécie par foyer fiscal et par an, tous logements amortis confondus, dispositif neuf et dispositif ancien additionnés. Ce n’est pas une limite par bien, et cette lecture change tout dès le deuxième investissement.
Les paliers supérieurs ne se déclenchent pas davantage au niveau du logement. L’enveloppe passe à 10 000 € lorsqu’au moins 50 % des revenus bruts tirés des logements amortis proviennent de la location sociale, et à 12 000 € lorsque la même proportion relève de la location très sociale. Un seul appartement en très social au milieu de trois intermédiaires ne fait pas basculer le foyer dans la tranche haute.
Deux appartements neufs identiques à 230 000 €, loués tous deux au niveau intermédiaire, produisent 12 880 € d’annuité théorique pour 8 000 € déductibles. Le second investissement ne contribue qu’à hauteur de 1 560 €, soit un quart de son potentiel fiscal.
Le calcul ne s’arrête pas à l’annuité. Ce qui compte, c’est la fraction d’impôt et de prélèvements sociaux réellement effacée, et elle dépend du reste de la déclaration foncière du foyer.
Appartement neuf acquis en VEFA à 230 000 € hors frais, livré le 15 septembre 2026, loué au plafond intermédiaire. Base amortissable : 184 000 €. Taux : 3,5 %. Annuité pleine : 6 440 €, ramenée à 2 147 € sur 2026 par le prorata, puis stable à partir de 2027. Le plafond de 8 000 € n’est jamais atteint avec ce seul bien.
Sur une année pleine, le logement encaisse 9 600 € de loyers. Les charges déductibles réelles atteignent 6 650 € : 4 500 € d’intérêts d’emprunt, 900 € de taxe foncière, 600 € de charges de copropriété non récupérables, 500 € de frais de gestion et 150 € d’assurance.
| ÉTAPE DU CALCUL | MONTANT |
|---|---|
| Loyers encaissés sur l’année | 9 600 € |
| Charges déductibles réelles | 6 650 € |
| Résultat foncier avant amortissement | 2 950 € |
| Amortissement Jeanbrun déduit | 6 440 € |
| Déficit foncier dégagé | 3 490 € |
| Économie d’impôt et de prélèvements, TMI 30 % | 2 439 € |
Le déficit ne provient pas des intérêts d’emprunt, absorbés par les loyers, donc il s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. L’économie se décompose alors en deux morceaux valorisés à des taux différents : les 2 950 € de résultat foncier effacés valent 47,2 %, en cumulant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, tandis que les 3 490 € de déficit ne valent que 30 %, le revenu global n’étant pas soumis aux prélèvements sociaux.
Un foyer disposant par ailleurs de revenus fonciers suffisants pour absorber la totalité de l’annuité économiserait 3 040 € au lieu de 2 439 €. La même déduction perd un cinquième de sa valeur dès qu’elle bascule en déficit. Le patrimoine locatif déjà détenu pèse donc autant que le prix du bien dans le rendement fiscal du dispositif.
Dans l’ancien réhabilité, la base absorbe l’intégralité des travaux, ce qui la rend mécaniquement plus large qu’un prix d’acquisition seul. Le taux, lui, part un demi-point plus bas et plafonne à 4 % au lieu de 5,5 %.
À budget égal de 200 000 €, un logement neuf amortit 160 000 € à 3,5 %, soit 5 600 € par an. Un ancien acheté 140 000 € avec 60 000 € de travaux amortit 172 000 € à 3 %, soit 5 160 €. L’arbitrage ne bascule que lorsque les travaux dépassent environ deux tiers du budget total, très au-delà du seuil réglementaire de 30 % du prix d’acquisition.
Deux facteurs creusent encore l’écart. Les frais de notaire de l’ancien, exclus de la base, pèsent 7 à 8 % du prix contre 2 à 3 % dans le neuf. Et l’accès au dispositif suppose d’atteindre la classe A ou B au diagnostic de performance énergétique après travaux, ce qui pousse le budget de rénovation vers des postes lourds : enveloppe, menuiseries, système de chauffage.
Le cumul des amortissements pratiqués sur un logement ne peut excéder sa base, soit 80 % du prix majoré des travaux. Aucune autre durée n’est fixée par le texte. L’engagement de neuf ans porte sur la location, pas sur la déduction, et les deux horizons n’ont rien à voir.
Le rythme d’épuisement découle directement du taux d’amortissement Jeanbrun retenu : environ 29 ans à 3,5 %, 18 ans à 5,5 % dans le neuf, jusqu’à 33 ans à 3 % pour un ancien en location intermédiaire. Tant que le logement reste loué nu en résidence principale dans les conditions du dispositif, la déduction continue au-delà de la neuvième année.
Les plafonds de 8 000 à 12 000 € allongent encore la course sur les patrimoines importants, puisqu’ils écrêtent la déduction annuelle sans réduire la base restante. Sur un horizon de trente ans, la contrainte de détention devient le vrai coût du dispositif, bien avant le niveau de loyer accepté.
Les amortissements déduits viennent en minoration du prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. La plus-value imposable augmente donc du montant cumulé des déductions, selon le principe appliqué à la location meublée depuis 2025.
Neuf annuités pleines à 6 440 € représentent 57 960 € ajoutés à l’assiette de plus-value. Cette fraction supporte 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements. Les abattements pour durée de détention restent applicables : l’impôt sur le revenu s’efface à 22 ans de détention, les prélèvements sociaux à 30 ans. La durée de conservation décide seule si l’avantage était un gain net ou un simple report d’imposition.
Cette reprise en plus-value ne se confond pas avec la reprise des amortissements Jeanbrun en cas de rupture de l’engagement, qui réintègre les sommes déduites au revenu foncier de l’année de la rupture avec un calcul par quotient, sauf invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement ou décès.
Le calcul n’a de sens que si la déclaration suit le bon régime. L’amortissement suppose le passage au régime réel, le micro-foncier fermant l’accès au dispositif quel que soit le montant des loyers encaissés.
Quand l’annuité dépasse le résultat foncier, le surplus rejoint la mécanique du déficit foncier Jeanbrun, avec ses propres limites d’imputation sur le revenu global et son report sur dix ans.