Vingt-neuf. C’est le nombre de logements réservés sous le dispositif Jeanbrun en Île-de-France au premier trimestre 2026, selon l’observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers. Sur la même période, les ventes de logements neufs sont passées sous la barre des 20 000 unités, un plus bas depuis la création de cet observatoire.
Ce décalage tient moins au mécanisme qu’à ses contreparties. Créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé repose sur une déduction annuelle. Le propriétaire d’un logement loué nu retire de ses revenus fonciers un amortissement de 3 à 5,5 % de la valeur du bien hors terrain. En échange : neuf ans de location minimum, un loyer plafonné, un locataire sous conditions de ressources et un immeuble collectif.
L’avantage n’est pas une réduction d’impôt mais une déduction d’assiette. Sa valeur dépend donc directement de la tranche marginale d’imposition du bailleur. À 11 %, elle ne compense pas les contraintes. À 41 %, elle change l’équation. Et une partie de ce qui est gagné pendant la détention revient dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.
Le nom trompe. Le dispositif Jeanbrun n’institue aucun statut juridique nouveau et ne crée pas de catégorie de contribuable. Il ajoute deux lignes au code général des impôts, les i et j du 1° du I de l’article 31, qui figurent au même endroit que les anciens régimes Périssol, Besson et Robien.
La loi Jeanbrun porte le nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, et s’inscrit dans le plan relance logement. Le dispositif figurait dans le texte adopté par 49.3 le 23 janvier 2026. La loi n° 2026-103 a été promulguée le 19 février, puis publiée au Journal officiel le lendemain. Ceux qui ont suivi les débats le connaissent sous le numéro d’amendement « 12 octies » : c’est bien l’article 47 qui fait foi dans le texte définitif.
La fenêtre est courte. Sont concernées les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi, soit le 21 février 2026, et le 31 décembre 2028. Un bien acheté en janvier 2026 n’ouvre aucun droit, et la date retenue est celle de l’acte, pas celle du compromis. Le détail des situations frontalières est traité dans la page consacrée à l’entrée en vigueur du dispositif.
Une exception mérite d’être connue des primo-investisseurs qui font construire. Pour un logement que le contribuable fait édifier lui-même, la date retenue n’est ni l’achèvement ni la livraison, mais le dépôt de la demande de permis de construire. Un permis déposé en décembre 2028 reste donc éligible, même si le chantier se termine en 2031.
La base de calcul du dispositif Jeanbrun ne surprendra personne : le prix d’acquisition net de frais, dont on retire forfaitairement 20 % au titre du terrain. Reste 80 %, sur lesquels s’applique le taux. Dans l’ancien, ce prix est majoré du montant des travaux avant l’abattement de 20 %.
Deux variables commandent le taux : l’ancienneté du bien et le niveau de loyer accepté. Plus le loyer descend, plus l’amortissement monte. La logique est celle d’une contrepartie sociale, et l’écart entre le neuf et l’ancien est franc.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Neuf, VEFA ou construction | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel de déduction | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Ce plafond est la partie du texte la plus souvent mal restituée. Les 8 000 € ne s’apprécient pas par logement mais par an et par foyer fiscal, toutes déductions confondues au titre du neuf et de l’ancien. Un deuxième appartement n’ouvre donc pas un deuxième plafond.
Les majorations à 10 000 et 12 000 € obéissent à une condition qui n’est presque jamais citée. Elles ne s’obtiennent que si 50 % au moins des revenus bruts tirés des logements amortis proviennent respectivement de la location sociale ou très sociale. Détenir un logement très social à côté de deux logements intermédiaires ne suffit pas à débloquer les 12 000 €.
Ce plafond fixe mécaniquement un prix d’achat au-delà duquel une partie de l’amortissement se perd. Dans le neuf intermédiaire, il est atteint à environ 286 000 € ; dans le neuf très social, dès 273 000 €. L’ancien, moins bien traité en taux, sature plus tard : 333 000 € en intermédiaire, 375 000 € en très social. Au-delà, chaque euro investi ne produit plus de déduction supplémentaire.
En valeur, 8 000 € déduits représentent environ 3 776 € d’économie annuelle pour un foyer imposé à 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % compris. La loi Jeanbrun fixe un taux et un cumul maximal égal à la base amortissable, pas une durée : à 3,5 % par an, l’amortissement complet réclamerait près de vingt-neuf ans, bien au-delà de l’engagement de neuf ans.
La condition la plus discriminante n’est ni fiscale ni énergétique : elle est architecturale. Le logement doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du code de la construction et de l’habitation. Les maisons individuelles sont exclues, neuves comme anciennes.
Dans le neuf, l’accès est simple : logement acquis neuf, en état futur d’achèvement, ou construit par le contribuable. Dans l’ancien, la barre est nettement plus haute. Deux voies existent. Les travaux doivent soit concourir à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA, soit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition. Dans ce second cas, ils doivent en plus satisfaire aux critères de la réhabilitation lourde définis par le décret du 5 septembre 2025. En métropole, cette qualification suppose d’atteindre un niveau de performance correspondant aux classes A ou B, ce qui exclut de fait la rénovation moyenne.
Aucune condition de zonage ne verrouille l’entrée, contrairement au Pinel qui se limitait aux zones tendues. Le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire, départements d’outre-mer compris. Le zonage réapparaît en revanche au stade des plafonds de loyers.
La détention par une SCI à l’impôt sur le revenu est admise, avec une contrainte peu commentée : l’associé doit s’engager à conserver la totalité de ses parts jusqu’à la fin de la période de location. Une cession partielle suffit à rompre l’engagement. Le démembrement, lui, ferme la porte : ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent amortir. Une seule exception, le décès d’un époux, le conjoint survivant pouvant alors reprendre le dispositif pour la durée restante.
Plusieurs incompatibilités méritent d’être vérifiées avant tout montage :
Le statut du bailleur privé ne fixe aucun barème propre. Il renvoie à deux dispositifs préexistants, et c’est une source de confusion permanente chez les investisseurs qui cherchent « la » grille de plafonds Jeanbrun. Il n’y en a pas une, il y en a deux.
Pour la location intermédiaire, les plafonds de loyers et de ressources sont ceux du Pinel, révisés au 1er janvier de chaque année. Pour les baux conclus en 2026, le loyer mensuel hors charges ne peut dépasser 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € dans le reste de la zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, avant application du coefficient de surface. Les départements d’outre-mer relèvent d’un plafond distinct de 12,21 €/m².
Pour la location sociale et très sociale, le renvoi vise Loc’Avantages. Le fonctionnement n’a rien à voir : les plafonds y sont fixés commune par commune, et arrondissement par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille, par un arrêté du 6 janvier 2026. Raisonner en zones A, B1 ou C sur ces deux niveaux de loyer conduit à des simulations fausses.
Les ressources du locataire s’apprécient à la date de conclusion du bail, ce qui protège le bailleur d’une hausse ultérieure des revenus de son occupant. Cette architecture explique aussi pourquoi le dispositif Jeanbrun était applicable dès le 21 février sans texte réglementaire supplémentaire : les grilles existaient déjà. Le ministre l’a confirmé par écrit en mars 2026, et la page dédiée au décret jeanbrun détaille ce point souvent mal compris. Ce qui reste attendu, ce ne sont pas des décrets mais les commentaires de l’administration au BOFiP.
Le mot « reprise » recouvre deux mécanismes distincts, qui ne se déclenchent pas dans les mêmes circonstances et ne coûtent pas la même chose. Le premier sanctionne une rupture d’engagement. Le second s’applique même à un bailleur parfaitement respectueux de ses obligations.
Revente anticipée, dépassement des plafonds, passage en meublé, location à un proche : le manquement à l’un des engagements majore le revenu net foncier de l’année du montant total des amortissements déduits. Pour éviter un saut de tranche brutal, le texte prévoit un système de quotient. La fraction correspondante est divisée par le nombre d’années civiles d’amortissement, ajoutée au revenu global net, puis l’impôt obtenu est multiplié par ce même nombre.
Trois situations échappent à cette majoration : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement, et le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune. La liste est limitative. Un divorce, une mutation professionnelle ou une difficulté de trésorerie n’y figurent pas.
L’article 47 modifie discrètement le III de l’article 150 VB du code général des impôts. Conséquence : le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction. Le traitement rejoint celui appliqué au meublé non professionnel depuis la loi de finances pour 2025.
L’ordre de grandeur se calcule vite. Sur un appartement neuf de 220 000 € net de frais en location intermédiaire, l’amortissement annuel atteint 6 160 €. Pour un foyer à 30 % de TMI, cela représente environ 2 900 € d’économie par an, et près de 26 200 € sur neuf ans. À la revente au terme de l’engagement, les 55 440 € amortis s’ajoutent à la plus-value taxable. Après les abattements pour durée de détention acquis à neuf ans, l’addition ressort autour de 16 900 €, soit un gain net d’environ 9 300 €.
L’amortissement Jeanbrun fonctionne donc comme un report d’imposition adossé à une détention longue, et non comme un cadeau fiscal définitif. Cette lecture change radicalement la façon de construire un plan de financement sur quinze ou vingt ans.
Cinq mois après son entrée en vigueur, la loi Jeanbrun est déjà sur la table du Parlement. Deux véhicules législatifs la visent, et aucun n’est encore applicable. La distinction est essentielle pour qui signe un acte cet été.
Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 28 mai, par 85 voix contre 29. En parallèle, le projet de loi « relance et décentralisation du logement », déposé au Sénat le 25 juin, a été adopté en première lecture le 8 juillet 2026. Son examen à l’Assemblée nationale est annoncé pour la rentrée de septembre.
Les retouches vont toutes dans le même sens, celui de l’assouplissement du volet ancien. Au programme : suppression du seuil de travaux, que la version gouvernementale avait d’abord ramené de 30 à 20 %, ouverture aux maisons individuelles anciennes rénovées, éligibilité des bureaux et commerces transformés en logements. L’exigence de classe A ou B céderait la place à un critère de gain énergétique. Les rédactions varient toutefois d’une version à l’autre, notamment sur le nombre de classes à gagner, et rien ne sera stabilisé avant la fin de la navette parlementaire.
Deux conséquences pratiques. Une acquisition signée aujourd’hui relève des règles en vigueur, pas de celles en discussion : un appartement ancien exige toujours 30 % de travaux et un DPE A ou B. Et un projet portant sur une maison ou sur une rénovation moyenne a tout intérêt à attendre la publication au Journal officiel. La fin du dispositif en 2028 laisse encore du temps, mais l’échéance du 31 décembre n’a pour l’instant pas bougé.
À la mi-2026, l’administration n’a toujours pas publié ses commentaires. Deux questions restent ouvertes : l’imputation sur le revenu global du déficit né du seul amortissement, et le sort de la déduction au-delà de la neuvième année. Les praticiens prudents chiffrent leurs dossiers dans les deux hypothèses.
Un dispositif de déduction d’assiette comme le Jeanbrun n’a pas la même valeur pour tous les bailleurs. Trois paramètres décident du résultat : la tranche marginale d’imposition, l’horizon de détention et le montant investi.
Le calcul tient à partir de 30 % de TMI, et devient franchement favorable à 41 %. Trois éléments jouent alors dans le bon sens. La déduction échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, puisqu’elle réduit l’assiette et non l’impôt. Le déficit foncier qui en résulte s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Ce plafond monte à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027, une prorogation de deux ans que l’article 47 a également actée. Enfin le mécanisme d’amortissement se cumule avec la déduction des charges réelles, intérêts d’emprunt et taxe foncière compris.
Le calcul ne tient pas pour un foyer imposé à 11 %. Le taux d’économie retombe à 28,2 %, prélèvements sociaux compris, et un plafond de 8 000 € ne rapporte plus que 2 256 € par an, pour neuf ans d’engagement. Il ne tient pas davantage pour un propriétaire bailleur confortablement installé au micro-foncier, dont l’abattement de 30 % ne coûte aucune contrainte de loyer. Sur un budget de 120 000 €, l’amortissement ressort à 3 360 € par an dans le neuf intermédiaire, soit moins de 1 600 € d’économie annuelle à 30 % de TMI. Et il ne tient pas du tout pour un investisseur qui envisage de revendre à moyen terme. Les arbitrages entre régimes sont détaillés dans notre analyse de Jeanbrun face aux alternatives, et les retours de terrain dans la page dispositif jeanbrun avis.
Reste un paramètre que les simulateurs commerciaux traitent rarement : le manque à gagner locatif. Dans une métropole tendue, le plafond intermédiaire passe nettement sous le loyer de marché, et le loyer abandonné se compare alors à l’économie fiscale, année après année. Dans une commune de zone B2 ou C, le plafond dépasse parfois le loyer réellement pratiqué et la contrainte devient théorique : le Jeanbrun y produit son plein effet. C’est sur cet écart que se joue l’essentiel de la performance, comme le détaille notre guide pour réussir son investissement Jeanbrun.
Avant de signer un acte sous le dispositif Jeanbrun, il vaut mieux passer en revue les conditions du statut du bailleur privé point par point, puis vérifier les plafonds du dispositif applicables à la commune visée, loyers et ressources compris.
Une fois le bien acquis, tout se joue sur la première déclaration : les obligations déclaratives du statut conditionnent l’ouverture du droit, et l’option manquée ne se rattrape pas. Pour les lecteurs qui découvrent l’investissement locatif, la page qui présente le rôle du bailleur reprend les obligations de base, indépendantes de tout avantage fiscal.