Trois textes différents portent exactement le même nom. « Relance logement » désigne à la fois le dispositif fiscal créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, le plan gouvernemental de construction présenté avec le budget, et un projet de loi adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 mais toujours en navette parlementaire. Un investisseur qui se renseigne en 2026 croise donc trois objets juridiques distincts sous une seule étiquette, avec des règles qui ne coïncident pas.
Dans les documents officiels, le terme sert d’abord de nom de baptême au statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun. C’est sous l’appellation Relance logement que le mécanisme d’amortissement des loyers nus figure au Journal officiel, et c’est elle que reprend la fiche publiée par Service-Public le 24 février 2026.
La distinction n’a rien de théorique : des assouplissements annoncés dans le projet de loi, comme la baisse du seuil de travaux ou la refonte du critère DPE, circulent déjà comme s’ils étaient acquis. Seul l’article 47 s’applique aux acquisitions signées en ce moment.
Le vocable est né dans la communication gouvernementale de l’hiver 2025-2026, puis a été repris par trois véhicules différents. Chacun a sa nature propre, son calendrier et sa portée juridique.
Le premier est un dispositif fiscal : l’amortissement du bailleur privé, inscrit dans la loi de finances pour 2026. Le deuxième est un plan d’action gouvernemental, sans valeur normative en lui-même, qui fixe des objectifs de production de logements et coordonne les mesures budgétaires. Le troisième est un projet de loi ordinaire, dit « relance et décentralisation du logement », qui poursuit son parcours parlementaire à l’été 2026. Confondre le deuxième ou le troisième avec le premier revient à raisonner sur des règles qui n’existent pas encore.
| NATURE | STATUT AU 18 JUILLET 2026 | |
|---|---|---|
| Dispositif Relance logement | Amortissement fiscal (art. 47, LF 2026) | En vigueur depuis le 21 février 2026 |
| Plan Relance logement | Programme gouvernemental de production | Déployé, sans portée normative propre |
| Loi Relance logement | Projet de loi logement (10 articles) | Voté au Sénat le 8 juillet, examen AN en septembre |
La presse emploie indifféremment « dispositif relance logement », « statut du bailleur privé » et « loi Jeanbrun » pour la première ligne du tableau. Les trois expressions renvoient au même texte fiscal. Les deux autres lignes, elles, ne créent aucun droit pour un bailleur à ce jour.
Le fondement juridique du dispositif tient en un article unique, à l’issue d’un parcours parlementaire mouvementé. Sa chronologie explique la plupart des dates qui circulent, parfois de façon contradictoire.
La mesure entre au budget sous la forme de l’article 12 octies du projet de loi de finances, adopté par l’Assemblée nationale le 15 janvier 2026 par 84 voix contre 22, dans une version remaniée par les députés. Le texte global passe ensuite par l’engagement de responsabilité du gouvernement le 23 janvier. Après validation par le Conseil constitutionnel (décision n° 2026-901 DC), la loi de finances est promulguée le 19 février 2026 et publiée au Journal officiel n° 0043 du 20 février. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées à compter du lendemain de cette publication, soit le 21 février 2026.
Techniquement, l’article 47 rétablit les i et j du 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts : le i couvre les logements neufs ou en état futur d’achèvement, le j les logements anciens réhabilités. Pour un logement que le contribuable fait construire, c’est la date de dépôt du permis de construire qui doit se situer dans la fenêtre. Point souvent ignoré : le mécanisme est auto-applicable. Dans un courrier du 20 mars 2026 adressé à la Fédération des promoteurs immobiliers, le ministre Vincent Jeanbrun a confirmé qu’aucun texte réglementaire complémentaire n’était requis pour son entrée en vigueur.
Le cœur du texte est une rupture fiscale : l’amortissement entre dans la location nue, jusque-là réservé de fait aux loueurs en meublé. Le bailleur déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction du prix de son logement.
La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition, le foncier étant exclu forfaitairement pour 20 %, majorée du montant des travaux pour l’ancien. Le taux dépend du type de bien et du niveau de loyer consenti, sur trois étages : location intermédiaire, sociale ou très sociale, chacune assortie de plafonds de loyers et de ressources du locataire.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Neuf / VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Les plafonds majorés de 10 000 € et 12 000 € supposent qu’au moins 50 % des revenus bruts des logements concernés relèvent respectivement de la location sociale ou très sociale. Les conditions structurantes restent strictes : logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues), location nue à titre de résidence principale du locataire, engagement de 9 ans, mise en location dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition, locataire hors cercle familial proche. Dans l’ancien, les travaux doivent atteindre 30 % du prix et le logement viser une étiquette DPE A ou B. Aucun zonage ne s’applique, contrairement au Pinel disparu fin 2024. L’option, formulée avec l’engagement de location lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition, est irrévocable pour le bien : un manquement entraîne la réintégration des amortissements déduits.
Le dispositif fiscal n’est qu’une brique d’un programme plus large, présenté par le gouvernement Lecornu avec l’adoption du budget fin janvier 2026. C’est ce programme que les communiqués officiels désignent comme le plan Relance logement.
Le diagnostic qui le fonde est brutal : 278 000 logements livrés en 2025 selon le baromètre de la Fondation Palladio, soit environ la moitié des besoins annuels estimés, et une chute de l’ordre de 40 % des logements autorisés entre 2020 et 2025. Le plan vise 2 millions de logements produits d’ici 2030, autour de 400 000 par an, dont près de 125 000 logements sociaux. Le statut du bailleur privé doit y contribuer à hauteur de 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an, en mobilisant l’épargne des particuliers plutôt que la dépense budgétaire directe. S’y ajoute le lancement d’un troisième programme national de renouvellement urbain porté par l’ANRU, doté de 5 milliards d’euros sur 2026-2040, avec 150 premiers quartiers sélectionnés fin 2026.
Troisième strate, la plus mouvante : les textes législatifs en cours qui entendent retoucher le dispositif. Deux véhicules avancent en parallèle, et aucun n’a achevé son parcours.
Une proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture le 28 mai 2026 supprime le seuil minimal de 30 % de travaux et ouvre le dispositif aux maisons individuelles anciennes. Le projet de loi gouvernemental « relance et décentralisation du logement », présenté en Conseil des ministres le 24 juin puis déposé au Sénat, proposait de son côté d’abaisser ce seuil de 30 à 20 %. Les sénateurs sont allés plus loin : le texte adopté le 8 juillet 2026 (texte n° 157) remplace le seuil de travaux par un critère de gain énergétique, un saut d’au moins deux classes au DPE, avec un traitement particulier des logements classés G. L’Assemblée nationale examinera le texte à la rentrée de septembre, pour une adoption espérée avant la fin de l’année. Les taux et plafonds d’amortissement, eux, resteront du ressort exclusif des lois de finances : le ministre a lui-même écarté toute modification par ce canal, qui constituerait un cavalier budgétaire.
Deux repères restent stables dans ce paysage. Aucun des textes en discussion ne touche à l’échéance du 31 décembre 2028, qui borne la fenêtre d’acquisition. Et l’application du volet fiscal n’attend rien du pouvoir réglementaire : aucun décret Jeanbrun n’a été nécessaire pour rendre l’article 47 opérationnel, ce qui limite le risque de blocage administratif entre deux réformes.
Sur le même sujet. Pour situer précisément le point de départ du dispositif et ses conséquences sur un compromis signé début 2026, consultez la date d’entrée en vigueur du texte. Et avant d’arbitrer un investissement, les avis sur le dispositif Jeanbrun passent en revue ses forces réelles et ses angles morts, du plafonnement annuel à la reprise des amortissements.