Le barème Jeanbrun tient en six chiffres : 3,5 %, 4,5 % et 5,5 % dans le neuf, 3 %, 3,5 % et 4 % dans l’ancien réhabilité. Ces taux ne s’appliquent ni au prix payé, ni pendant neuf ans, ni sans limite de montant. Trois précisions qui pèsent davantage sur le résultat que le pourcentage affiché.
Le taux fixe la vitesse à laquelle le mécanisme d’amortissement consomme une base plafonnée à 80 % du prix. Un plafond annuel de 8 000 €, apprécié par foyer fiscal et non par logement, tronque ensuite la déduction dès que le bien dépasse environ 273 000 à 286 000 € selon le palier retenu. Passé ce seuil, monter d’un cran dans la grille ne rapporte plus rien.
L’article 31 du code général des impôts ne fixe qu’un taux de base par catégorie de logement. Les autres valeurs de la grille en découlent par majoration, selon le niveau de loyer consenti.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Neuf, VEFA, construction | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel de déduction | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Dans le neuf, le texte retient 3,5 % pour la location intermédiaire, majorés d’un point pour la location sociale et de deux points pour la location très sociale. Dans l’ancien réhabilité, la base descend à 3 %, majorée de 0,5 point ou d’un point selon le même ordre. L’écart entre les deux grilles se creuse donc vers le haut : 0,5 point sur le palier intermédiaire, 1,5 point sur le très social.
Les trois paliers ne renvoient pas au même texte. La location intermédiaire s’entend au sens du III de l’article 199 novovicies, celui de l’ancien Pinel. Les niveaux social et très social renvoient au IV de l’article 199 tricies, c’est-à-dire au conventionnement Loc’Avantages. Un bailleur qui vise 4,5 % ou 5,5 % accepte donc la grille de loyers d’un dispositif conventionné, pas une simple décote de marché.
Le foncier ne se déprécie pas et sort de l’assiette. Le texte l’évalue forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, sans discussion possible sur la valeur réelle du terrain.
Pour un appartement neuf payé 250 000 €, la base ressort à 200 000 €. Au taux intermédiaire de 3,5 %, la déduction annuelle atteint 7 000 €, pas 8 750 €. L’écart de 1 750 € par an tient uniquement à la quote-part foncière.
Dans l’ancien réhabilité, la règle change : les travaux éligibles s’ajoutent pour leur montant intégral, puisqu’ils ne contiennent pas de terrain. Un bien acheté 180 000 € avec 70 000 € de travaux ouvre une base de 214 000 € (144 000 + 70 000), et non de 200 000 €. Le point de départ est le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou la date d’acquisition si elle est postérieure : une livraison en septembre n’ouvre que quatre douzièmes d’amortissement la première année.
Passer de l’intermédiaire au social ajoute un point dans le neuf, soit 2 000 € de déduction annuelle en plus sur une base de 200 000 €. Le loyer, lui, descend d’un cran.
L’économie fiscale se calcule au taux marginal d’imposition augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le loyer sacrifié était imposé au même taux : y renoncer coûte donc son montant net d’impôt. L’arbitrage se résout par une seule comparaison, celle du loyer annuel maximal que le point supplémentaire parvient à compenser.
| TMI | TAUX GLOBAL | LOYER ANNUEL SACRIFIABLE | SOIT PAR MOIS |
|---|---|---|---|
| 11 % | 28,2 % | 786 € | 65 € |
| 30 % | 47,2 % | 1 788 € | 149 € |
| 41 % | 58,2 % | 2 785 € | 232 € |
| 45 % | 62,2 % | 3 291 € | 274 € |
Lecture : à 30 % de TMI, un bailleur qui perd plus de 149 € de loyer mensuel en basculant vers le palier social sort perdant, malgré le point gagné. Le calcul suppose une base de 200 000 €, des charges inchangées et un revenu foncier suffisant pour absorber la déduction.
Deux corrections s’imposent. Si l’amortissement crée un déficit imputé sur le revenu global, les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas à cette fraction et l’écart tolérable tombe d’environ moitié. Et l’écart de loyer entre deux paliers dépend de la commune : il se vérifie sur le barème applicable avant l’achat, pas après.
Le neuf affiche partout un demi-point à un point et demi de plus que l’ancien. Un argument revient souvent en sens inverse : dans l’ancien, les travaux gonflent la base et compenseraient le taux plus faible. À budget total identique, l’affirmation se vérifie par le calcul.
Sur le palier intermédiaire, l’ancien ne repasse devant qu’à partir d’environ deux tiers du budget consacrés au chantier. Avec 250 000 € à engager, un bien neuf produit 7 000 € par an. Le même budget réparti en 170 000 € d’achat et 80 000 € de travaux donne 216 000 € de base et 6 480 €. Il faut descendre à 80 000 € de prix d’achat pour 170 000 € de travaux, soit 68 % du budget en rénovation, pour atteindre 7 020 €.
Sur les paliers social et très social, la comparaison ne se retourne jamais. L’écart de taux atteint un point, puis un point et demi, alors que l’élargissement de base plafonne mécaniquement à 20 % du montant des travaux. Aucun niveau de rénovation ne comble l’écart à budget constant.
Cette comparaison ne porte que sur l’amortissement. Le prix au mètre carré, la décote à l’achat, le déficit foncier tiré des travaux non intégrés à la base et la valeur de revente pèsent aussi, parfois davantage.
Le plafond annuel de déduction ne dépend pas du taux retenu. Il finit donc par mordre, et il mord d’autant plus tôt que le taux est élevé.
Le seuil se calcule en divisant le plafond par le taux, puis en remontant la quote-part foncière. Dans le neuf, il se situe autour de 286 000 € en intermédiaire, 278 000 € en social et 273 000 € en très social. Dans l’ancien, il s’exprime en base amortissable : 266 700 €, 285 700 € et 300 000 €.
Au-delà, la fraction excédentaire n’est pas déduite. Un appartement neuf à 400 000 € loué en très social produit 17 600 € d’amortissement théorique et 12 000 € de déduction effective, soit un taux réel de 3,75 % au lieu de 5,5 %. Le palier le plus contraignant est aussi celui qui perd son avantage le plus vite quand le prix grimpe.
Le plafond s’apprécie au niveau du foyer fiscal et couvre la somme des amortissements pratiqués au titre du neuf et de l’ancien. Deux logements Jeanbrun dans le même foyer se partagent 8 000 €, pas 16 000 €.
La majoration à 10 000 € ou 12 000 € suit une règle distincte : elle joue lorsque la moitié au moins des revenus bruts tirés des logements concernés relève de la location sociale ou très sociale. Un bailleur détenant un logement intermédiaire et un logement social ne cumule donc pas 8 000 € et 10 000 €. Il obtient 10 000 € si les loyers sociaux atteignent la moitié de ses revenus bruts sur ces deux biens, 8 000 € sinon. Le plafond annuel d’amortissement mérite d’être recalculé avant tout second achat.
L’amortissement retenu peut en revanche dépasser les loyers encaissés. Il crée alors un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, le surplus restant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette mécanique du jeanbrun déficit foncier n’a rien à voir avec le plafond annuel : elle concerne le déficit, jamais la fraction d’amortissement écrêtée.
L’engagement de location court sur neuf ans. L’amortissement dure beaucoup plus longtemps, et le taux détermine seul cette durée.
Le cumul des amortissements ne peut excéder la valeur hors foncier du prix d’acquisition, majorée le cas échéant des travaux. La base s’épuise donc quand le total des déductions l’atteint. À 3,5 % par an, l’opération demande environ 29 ans. À 4,5 %, 22 ans. À 5,5 %, un peu plus de 18 ans. Dans l’ancien, comptez 33 ans à 3 %, 29 ans à 3,5 % et 25 ans à 4 %.
Le taux le plus élevé n’est donc pas seulement le plus généreux, il est aussi le plus rapide. Il concentre l’avantage sur dix-huit ans au lieu de vingt-neuf, ce qui compte pour un bailleur qui anticipe une baisse de sa TMI au moment de la retraite.
Deux réserves. Poursuivre l’amortissement au-delà de la neuvième année suppose que les conditions de loyer et de ressources restent respectées, un point que la doctrine administrative n’a pas encore précisé. Et une sortie anticipée déclenche la reprise amortissement jeanbrun, le revenu foncier de l’année étant majoré des déductions pratiquées, sauf invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement ou décès.
Le barème n’est pas dans le viseur du législateur. Le périmètre, si.
La proposition de loi portée par Valérie Létard, adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 28 mai 2026 par 85 voix contre 29, supprime le seuil de 30 % de travaux dans l’ancien, réintègre les maisons individuelles et assouplit les exigences énergétiques. Le texte poursuit sa navette au Sénat. S’il aboutit en l’état, la grille de l’ancien s’appliquerait à des opérations aujourd’hui exclues, sans que les taux de 3 %, 3,5 % et 4 % changent.
Le dispositif fonctionne sans décret d’application, les plafonds de loyers et de ressources renvoyant à des barèmes déjà en vigueur. La doctrine fiscale reste en revanche attendue sur plusieurs points : sort de la fraction excédant le plafond annuel, conditions de poursuite après la neuvième année, articulation avec le régime réel obligatoire et avec les travaux déduits par ailleurs.
Le taux ne se lit jamais seul. Le calcul amortissement jeanbrun combine la base, le prorata de première année et le plafond, et c’est ce triptyque, pas le pourcentage du barème, qui donne le montant réellement déductible.