La location très sociale est le palier le plus contraint des trois niveaux du dispositif Jeanbrun : le loyer doit rester 45 % sous l’estimation du loyer de marché de la commune, contre 15 % au niveau intermédiaire. En échange, le taux d’amortissement passe de 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf et le plafond de déduction annuelle grimpe de 8 000 à 12 000 €. Deux points d’amortissement contre trente points de loyer : le rapport mérite d’être posé à plat avant de signer quoi que ce soit.
Le statut du bailleur privé n’a créé aucun barème qui lui soit propre. Il reprend les niveaux de loyer du conventionnement Anah et leur emprunte au passage leurs plafonds de loyers et de ressources. Le niveau très social correspond au palier Loc3 de Loc’Avantages, celui que l’article 47 de la loi de finances pour 2026 désigne par renvoi au 3° du A du I de l’article 199 tricies du Code général des impôts.
Deux variables décident du résultat : la tranche marginale d’imposition du bailleur et le loyer que le marché local aurait accepté. En dessous de la tranche à 30 %, l’arbitrage est perdant dans presque toutes les configurations, parce que chaque euro de loyer abandonné coûte plus cher que ce que la déduction supplémentaire rapporte.
Les trois niveaux de loyer du dispositif ne sont pas définis en pourcentage du marché par la loi de finances, mais par renvoi à des textes antérieurs. Le niveau intermédiaire suit les règles du Pinel, à travers le III de l’article 199 novovicies. Les niveaux social et très social suivent celles du conventionnement Anah, à travers l’article 199 tricies. Aucun décret d’application n’a eu à créer de grille : celles qui servent au dispositif existaient déjà.
La mécanique de ces grilles est différente de celle du Pinel. Le plafond de loyer intermédiaire suit le zonage A bis, A, B1, B2 et C. Le plafond très social, lui, est fixé commune par commune, et arrondissement par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Il part d’une estimation du loyer de marché hors charges de la commune, issue des observatoires locaux des loyers ou, à défaut, de la carte des loyers publiée par le ministère et l’ANIL. Une décote de 45 % est ensuite appliquée à cette estimation. Les valeurs 2026 figurent en annexe de l’arrêté du 6 janvier 2026, publié au Journal officiel du 31 janvier. Elles se consultent aussi les plafonds commune par commune sur le site de l’Anah.
Une singularité mérite d’être relevée. Dans Loc’Avantages, le niveau très social ne donne droit à aucune réduction d’impôt en location directe : les taux sont de 15 % pour l’intermédiaire et 35 % pour le social, et le très social n’ouvre de droit qu’en intermédiation locative, à 65 % des loyers bruts. Le dispositif Jeanbrun est le premier à rémunérer ce palier sans passer par un organisme agréé.
Le plafond publié par commune n’est pas le loyer applicable. Il faut lui appliquer un coefficient de surface, qui avantage les petits logements et pénalise les grands. Quatre étapes suffisent.
Prenons un T3 de 62 m² habitables avec un balcon de 8 m², dans une commune où l’estimation du loyer de marché ressort à 12 € du mètre carré. La surface retenue s’élève à 66 m². Le plafond très social vaut 6,60 € du mètre carré, soit 12 € diminués de 45 %. Le coefficient s’établit à 0,99. Le loyer maximum atteint 431 € par mois hors charges. Le même logement loué au niveau intermédiaire plafonnerait à 667 € par mois. L’écart, 236 € par mois, est la contrepartie exacte de la majoration d’amortissement.
Le coefficient de surface joue à l’identique sur les trois niveaux, il ne modifie donc jamais l’arbitrage entre eux. Deux points de vigilance en revanche : la surface à retenir n’est pas la surface Carrez, et le plafond applicable est celui de l’année de conclusion du bail. Les logements situés à Mayotte échappent à ce calcul, leur plafond très social étant fixé directement à 7,04 € du mètre carré pour 2026.
Le loyer bas ne suffit pas. Le locataire doit lui-même se situer sous un plafond de ressources, apprécié à la date de conclusion du bail, sur la base du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition de l’avant-dernière année. Pour un bail signé en 2026, c’est donc le revenu fiscal de référence 2024 qui compte.
| COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | A BIS | A | B1 | B2 ET C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Couple | 29 114 € | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
| + 1 personne à charge | 38 164 € | 34 995 € | 25 497 € | 22 946 € |
| + 2 personnes à charge | 41 995 € | 38 635 € | 28 369 € | 25 533 € |
| + 3 personnes à charge | 49 695 € | 45 490 € | 33 195 € | 29 875 € |
| + 4 personnes à charge | 55 921 € | 51 190 € | 37 408 € | 33 668 € |
| Majoration à partir de la 5ᵉ personne | + 6 230 € | + 5 703 € | + 4 172 € | + 3 754 € |
Montants applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2026, en France hexagonale. Outre-mer, le plafond d’une personne seule s’établit à 18 144 € en zone A et 14 708 € en zone B1. Ces grilles sont révisées chaque 1er janvier sur l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac.
Ces seuils dessinent un vivier étroit, et c’est là que le niveau très social se distingue vraiment du reste du dispositif. En zone B2 et C, une personne seule ne doit pas dépasser 13 097 € de revenu fiscal de référence, contre 32 530 € au niveau intermédiaire, soit 60 % de moins. Un célibataire salarié au SMIC à temps plein déclare un revenu fiscal de référence de l’ordre de 15 000 €, une fois retiré l’abattement de 10 %. Il reste éligible en zone A et A bis, mais il dépasse déjà le plafond en B1 et en zones B2 et C. Le locataire type d’un logement très social en zone détendue vit d’un temps partiel, d’une retraite modeste ou de minima sociaux.
La contrepartie fiscale prend deux formes : un taux d’amortissement relevé, et un plafond de déduction annuelle relevé lui aussi. La seconde est nettement plus conditionnelle que la première.
La base amortissable représente 80 % du prix d’acquisition net de frais, le foncier étant estimé forfaitairement à 20 % et exclu du calcul. Sur cette base, le taux dépend du type de bien et du niveau de loyer retenu.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Décote sur le loyer de marché | 15 % | 30 % | 45 % |
| Amortissement, logement neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Amortissement, ancien rénové | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond de déduction annuel | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Le taux de 4 % dans l’ancien suppose des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères de la réhabilitation lourde, ce qui impose d’atteindre la classe A ou B au diagnostic de performance énergétique. Sur un immeuble ancien en copropriété, cette exigence élimine la majorité des projets. Un texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l’Assemblée nationale propose de l’abaisser à la classe D, ou à la classe E lorsque le logement partait de G. Tant que ce texte n’est pas promulgué, la règle applicable reste la classe A ou B.
Le plafond de déduction s’apprécie par an et par foyer fiscal, tous logements amortis confondus, dispositif neuf et dispositif ancien réunis. Son montant de principe est de 8 000 €. Il ne passe à 12 000 € que si la moitié au moins des revenus bruts tirés des logements bénéficiant de l’amortissement provient de la location très sociale. Détenir un logement très social ne suffit donc pas à déclencher le plafond majoré.
Le test se calcule sur les loyers bruts, et c’est précisément là qu’il se retourne contre le bailleur. Un logement très social encaisse 55 % du loyer de marché, un logement intermédiaire 85 %. Détenus côte à côte à valeur comparable, le premier ne pèse que 39 % des revenus bruts du portefeuille. Le plafond reste alors bloqué à 8 000 €, alors même que le bailleur supporte la décote de 45 % sur l’un de ses deux biens.
Reprenons le T3 précédent, acquis neuf à 250 000 €, dans une commune où le loyer de marché estimé atteint 12 € du mètre carré. La base amortissable s’élève à 200 000 €. En jeanbrun location intermédiaire, la déduction annuelle ressort à 7 000 €. En très social, elle monte à 11 000 €, sous le plafond de 12 000 €. L’écart de déduction s’établit à 4 000 € par an, et le passage par jeanbrun location sociale en capterait la moitié pour une décote de loyer deux fois moindre.
En face, le loyer chute de 667 à 431 €, soit 2 832 € de recettes annuelles en moins. Ces recettes auraient été imposées, la perte réelle est donc nette d’impôt. Le solde dépend entièrement de la tranche marginale.
Le très social ne devient rentable qu’à partir de la tranche à 41 %, et encore, pour un gain annuel inférieur à 1 200 €. Une mécanique amplifie ce résultat : l’avantage se calcule sur le prix du bien, la perte sur le loyer. Plus le rendement locatif brut du marché local est faible, plus l’arbitrage penche vers le très social. À l’inverse, sur un bien acheté 250 000 € qui se louerait 1 100 € au prix du marché, le très social redevient perdant dès la tranche à 30 %.
Reste la trésorerie, que ce calcul ignore. Les 236 € mensuels abandonnés sortent du compte tous les mois, alors que l’échéance de crédit, la taxe foncière et les charges de copropriété ne bougent pas. Sur un financement à 80 %, la décote de 45 % dégrade le taux de couverture de la dette au point de peser sur l’accord bancaire lui-même.
L’engagement porte sur neuf ans de location nue, effective et continue, à usage de résidence principale, avec mise en location dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré. L’option pour le dispositif se formule lors du dépôt de la déclaration de revenus et engage le bien.
Si l’un de ces engagements tombe, le revenu net foncier de l’année de rupture est majoré de la totalité des amortissements déjà déduits. Le mécanisme du quotient adoucit la note en divisant cette majoration par le nombre d’années d’amortissement, mais l’addition reste lourde. Trois situations échappent à la reprise : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. L’amortissement est par ailleurs exclu lorsque la propriété est démembrée, sauf démembrement issu du décès d’un époux.
La revente réserve le second effet. Les amortissements déduits viennent en minoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Sur neuf ans, les 4 000 € annuels de déduction supplémentaire représentent 36 000 € réintégrés dans l’assiette imposable. Après abattements pour durée de détention, la facture tourne autour de 11 000 €, soit à peu près le gain accumulé pendant l’engagement pour un bailleur de la tranche à 41 %. Le très social ne prend son sens que dans une détention longue, où l’abattement finit par effacer cette reprise.
Pour comparer les trois grilles côte à côte et retrouver la formule de calcul commune aux trois niveaux, la page consacrée au plafond loyer jeanbrun détaille les valeurs applicables aux baux 2026. Le détail des seuils de revenus, intermédiaire, social et très social réunis, avec les montants outre-mer et les règles de révision annuelle, figure sur la page dédiée aux les plafonds de ressources des locataires.