Le niveau social du dispositif Jeanbrun ne se lit dans aucune grille nationale. Son plafond de loyer se calcule commune par commune, à partir du loyer de marché local diminué de 30 %, quand le niveau intermédiaire reste calé sur le zonage A bis, A, B1, B2 et C hérité du Pinel. Deux méthodes de calcul cohabitent dans le même article de loi, et les confondre conduit à fixer un loyer hors des clous dès le premier bail.
L’échange est simple sur le papier : 30 % de décote sur le loyer contre un amortissement porté à 4,5 % par an dans le neuf, 3,5 % dans l’ancien réhabilité, et un plafond annuel de déduction relevé de 8 000 à 10 000 €. Rapporté aux grilles de loyers plafonnés, l’arbitrage se révèle plus serré qu’il n’y paraît : il devient favorable à partir d’une tranche marginale d’imposition de 30 %, et destructeur de rendement en dessous.
Le mot social ne renvoie ici à aucun organisme de logement social. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 vise la location sociale au sens du IV de l’article 199 tricies du code général des impôts, celui qui organise Loc’Avantages. Le dispositif emprunte à un autre régime sa définition des niveaux de loyer, rien de plus.
Le logement reste dans le parc privé. Le bail est un bail nu ordinaire soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur privé choisit son locataire, sans commission d’attribution ni contingent préfectoral. Aucune convention avec l’Anah n’est exigée : la liste des conditions posées par l’article 47 n’en comporte pas.
Cette absence de conventionnement a deux conséquences immédiates. Pas d’aide Anah aux travaux, d’abord. Pas de réduction d’impôt Loc’Avantages ensuite, puisque l’article 199 tricies exclut son cumul avec les déductions prévues aux f à o de l’article 31, où figurent précisément les nouveaux i (logements neufs) et j (logements anciens réhabilités). Un même logement ne peut donc pas additionner les 35 % de réduction du conventionnement social et l’amortissement à 4,5 %. Il faut trancher.
La règle tient en une soustraction. Le plafond social vaut 70 % du loyer de marché estimé hors charges, contre 85 % pour l’intermédiaire et 55 % pour le très social. L’estimation ne vient pas du bailleur : elle sort des données d’un observatoire local des loyers ou, à défaut de couverture, de la carte des loyers publiée par le ministère chargé du logement et l’ANIL.
Ces valeurs sont publiées chaque année par arrêté, commune par commune, et par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2026, la référence est l’arrêté du 6 janvier 2026, paru au Journal officiel du 31 janvier 2026. Une nouvelle grille sort chaque début d’année, et c’est celle en vigueur à la signature du bail qui fait foi.
Un coefficient multiplicateur s’applique ensuite au plafond publié, selon la formule 0,7 + 19/S, arrondie à deux décimales et limitée à 1,2. S désigne la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² par logement. Le mécanisme favorise les petites surfaces : en dessous de 38 m², le coefficient atteint son maximum.
Prenons un T2 de 45 m² habitables avec 6 m² de balcon, dans une commune où le loyer de marché est estimé à 13 €/m². La surface retenue s’établit à 48 m², le coefficient à 1,10. Le plafond social ressort à 9,10 €/m² avant coefficient, soit 480 € par mois hors charges. Le même logement au niveau intermédiaire partirait de 11,05 €/m², soit 583 €. L’écart atteint 103 € par mois, 1 236 € sur l’année.
Deuxième filtre, appliqué au locataire cette fois, et il obéit à une logique différente. Les ressources se lisent bien dans une grille de zones, quand le loyer se lit commune par commune. Cette asymétrie déroute, elle est pourtant dans les textes.
La ressource retenue est le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant la signature du bail. Un bail signé en 2026 s’apprécie donc sur l’avis d’impôt 2025, portant sur les revenus 2024. La vérification se fait à la date de conclusion du bail, sur présentation de l’avis d’imposition ou de non-imposition.
| COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | A BIS | RESTE ZONE A | B1 | B2 ET C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Couple | 48 521 € | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| + 1 personne à charge | 63 604 € | 58 324 € | 42 494 € | 38 244 € |
| + 2 personnes à charge | 75 940 € | 69 863 € | 51 302 € | 46 171 € |
| + 3 personnes à charge | 90 352 € | 82 705 € | 60 349 € | 54 315 € |
| + 4 personnes à charge | 101 674 € | 93 072 € | 68 016 € | 61 214 € |
| Majoration par personne supplémentaire | + 11 330 € | + 10 371 € | + 7 588 € | + 6 828 € |
Le niveau social resserre nettement le vivier. En zone B1, un célibataire reste éligible jusqu’à 26 460 € de revenu fiscal de référence, contre 36 144 € au niveau intermédiaire, soit 27 % de moins. En clair, un salarié à 2 450 € net par mois se situe déjà à la limite. Outre-mer, des grilles distinctes s’appliquent, avec un plafond de 32 807 € pour une personne seule en zone A ultramarine.
L’amortissement se déduit des loyers encaissés et se calcule sur 80 % du prix d’acquisition net de frais, les 20 % restants représentant forfaitairement le terrain. Le niveau social ajoute un point au taux dans le neuf, un demi-point dans l’ancien réhabilité. Rapporté au prix du bien, ce point supplémentaire pèse 0,8 % par an.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Décote sur le loyer de marché | 15 % | 30 % | 45 % |
| Amortissement, logement neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Amortissement, ancien réhabilité | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel de déduction | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Reprenons le T2 précédent, acheté 210 000 € dans le neuf. La base amortissable atteint 168 000 €. Au niveau intermédiaire, la déduction annuelle s’élève à 5 880 €. Au niveau social, elle monte à 7 560 €, soit 1 680 € de plus. En face, le loyer abandonné représente 1 236 € par an.
Ces deux montants ne se comparent pas directement, puisque le loyer perdu aurait lui-même été imposé. Avec une tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, le supplément d’amortissement vaut 793 € d’impôt évité contre 653 € de loyer net perdu : l’opération dégage 140 € par an. À 11 %, elle coûte 413 € par an. À 41 %, elle rapporte 461 €. Le point de bascule se situe autour de 42 % de taux marginal global, prélèvements sociaux compris.
Encore faut-il que la déduction trouve une base imposable. Elle s’impute d’abord sur les revenus fonciers, puis le déficit qui en résulte s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Un bailleur déjà en déficit foncier structurel tire peu de chose du point supplémentaire.
Le raisonnement se transpose aux deux autres niveaux. La location très sociale Jeanbrun pousse la logique au bout : 45 % de décote, 5,5 % dans le neuf, 12 000 € de plafond, avec un vivier de locataires bien plus étroit. À l’inverse, la location intermédiaire Jeanbrun conserve un loyer supérieur de 17,6 %, encaissé tous les mois pendant neuf ans, contre un point d’amortissement en moins.
Le plafond de déduction n’est pas attaché au logement. Il s’apprécie par an et par foyer fiscal, tous logements amortis confondus, neufs et anciens réunis. Le montant de base reste de 8 000 €.
La majoration de 2 000 € qui le porte à 10 000 € obéit à une condition supplémentaire : 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis doivent provenir de la location sociale. Un bailleur détenant un logement social et deux logements intermédiaires, où le social pèse un tiers des loyers encaissés, reste plafonné à 8 000 €. Le taux de 4,5 % continue de s’appliquer sur son logement social, mais la déduction globale bute plus vite.
Le plafond mord aussi sur les biens chers. À 4,5 %, la déduction atteint 10 000 € pour un prix d’acquisition de 278 000 € environ. Au-delà, le point supplémentaire ne produit plus rien, tandis que la décote de loyer continue de croître avec le prix. Au-dessus de 286 000 €, l’écart entre les deux niveaux se fige à 2 000 € de déduction annuelle, soit moins de 950 € d’impôt évité à 47,2 %. L’arbitrage devient rarement favorable.
Trois mécanismes méritent d’être regardés avant de signer, parce qu’aucun ne se déclenche la première année. Ils portent sur la sortie du dispositif, pas sur son entrée.
La rupture de l’engagement de neuf ans, d’abord. Le revenu net foncier de l’année concernée est majoré de la totalité des amortissements déduits depuis l’origine. Un système de quotient atténue la progressivité, pas la note. Trois situations échappent à cette reprise : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.
La revente, ensuite. Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction. Neuf ans d’amortissement social sur le T2 de l’exemple, soit 68 040 €, viennent gonfler d’autant la plus-value imposable. L’avantage n’est pas annulé, il est en partie différé : les abattements pour durée de détention n’effacent l’impôt sur le revenu qu’à 22 ans, et les prélèvements sociaux à 30 ans.
Le cadre juridique lui-même, enfin. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture, un projet de loi qui assouplit l’accès au dispositif pour les logements anciens. Rien n’est en vigueur, le texte passe à l’Assemblée nationale à la rentrée, et les paramètres du niveau social, taux comme plafonds, ne figurent pas parmi les points discutés à ce stade.
Le calcul du loyer maximal suit une logique propre à chaque niveau : le plafond loyer jeanbrun détaille les trois grilles et leurs modalités d’actualisation, tandis que les plafonds par zone reprennent le découpage A bis, A, B1, B2 et C utilisé pour le niveau intermédiaire et pour les ressources. Pour la vérification du locataire, les conditions de ressources rassemblent les grilles complètes, hexagone et outre-mer, ainsi que les pièces à réclamer avant la signature.