Plafond de ressources Jeanbrun : les grilles 2026

Le statut du bailleur privé n’a pas de grille de ressources qui lui soit propre. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 renvoie à deux barèmes déjà en service : celui du Pinel pour la location intermédiaire, celui du conventionnement Anah pour la location sociale et très sociale. Un locataire seul en zone A bis doit ainsi présenter un revenu fiscal de référence inférieur à 44 344 € pour un bail intermédiaire, 32 463 € en social et 17 855 € en très social.

Cette mécanique de renvoi explique la plupart des erreurs commises sur les plafonds du dispositif : on cherche un décret Jeanbrun qui n’existe pas, on recopie une grille de loyer à la place d’une grille de ressources, on contrôle le mauvais avis d’imposition. Le revenu vérifié est celui de l’avant-dernière année, apprécié une seule fois, le jour de la signature du bail.

Trois grilles, deux dispositifs, aucun décret propre au statut

Le texte codifié aux i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts ne fixe aucun montant. Il désigne des barèmes existants, selon le niveau de loyer retenu par le bailleur.

Pour la location intermédiaire, la loi renvoie au III de l’article 199 novovicies, c’est-à-dire aux plafonds du Pinel. Pour la location sociale et très sociale, elle renvoie au 3° du A du I de l’article 199 tricies, celui du dispositif Loc’Avantages, dont les valeurs 2026 découlent de l’arrêté du 6 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier. L’administration a consolidé l’ensemble de ces montants dans son barème annuel du 10 mars 2026.

La conséquence pratique est double. Le dispositif était applicable dès le lendemain de la publication de la loi, sans attendre un texte réglementaire supplémentaire. Et les plafonds bougent chaque 1er janvier au rythme des dispositifs auxquels ils sont empruntés, pas au rythme du statut du bailleur privé. Aucun barème spécifique au statut ne figure d’ailleurs dans l’annexe des plafonds 2026 publiée par la direction générale des finances publiques.

Plafonds de ressources 2026 en location intermédiaire

Ces montants s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés en 2026 en métropole. Ils correspondent au revenu fiscal de référence annuel du foyer du locataire, pas à son salaire net ni à ses revenus du moment.

Deux détails de lecture évitent des erreurs coûteuses. Paris et le reste de la zone A partagent le même plafond pour une personne seule et pour un couple, puis divergent dès la première personne à charge : 86 878 € contre 79 666 €. Les zones B2 et C partagent une colonne unique, alors que leurs plafonds de loyer diffèrent.

Plafonds 2026 en location sociale et très sociale

Ces deux niveaux ouvrent un point ou deux points d’amortissement supplémentaires. Ils empruntent leurs grilles au conventionnement Anah, avec un découpage par zone identique mais des montants nettement plus bas.

Secteur social

Secteur très social

Le très social retranche 56 à 60 % au plafond intermédiaire selon la composition du foyer. En zones B2 et C, un locataire seul doit rester sous 13 097 € de revenu fiscal de référence, ce qui exclut de fait la plupart des salariés à temps plein. C’est la contrepartie du taux d’amortissement le plus élevé.

Outre-mer : une grille à part et un renvoi incomplet

Les départements d’outre-mer disposent de leurs propres montants. Le niveau intermédiaire y applique une grille unique, sans distinction de zone, tandis que le social et le très social suivent le classement des communes en zone A ou B1.

La grille outre-mer produit une anomalie que la métropole ne connaît pas. Dans une commune classée en zone A, un couple peut gagner 49 035 € pour un bail social contre 44 211 € seulement pour un bail intermédiaire. Le niveau réputé plus contraignant est donc plus souple sur les revenus du locataire, et l’écart grandit avec le nombre de personnes à charge. Seul le loyer plafonné, fixé commune par commune, fait alors la différence.

Un point de prudence s’impose néanmoins. La loi renvoie au III de l’article 199 novovicies, alors que les grilles outre-mer du Pinel sont fixées en application du XII du même article. Tant que l’administration n’a pas commenté ce renvoi, un investissement dans les départements d’outre-mer gagne à faire confirmer par écrit la grille applicable auprès du service des impôts dont dépend le logement.

Le revenu contrôlé est celui de l’avant-dernière année

La donnée à comparer au plafond est le revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire, au sens du 1° du IV de l’article 1417 du code général des impôts. L’année de référence est l’avant-dernière précédant la signature du bail.

Pour un bail signé en 2026, le document utile est donc l’avis d’impôt reçu en 2025, établi sur les revenus de 2024. Une tolérance existe : si le revenu de 2025 est inférieur à celui de 2024 et que le locataire produit l’avis correspondant au moment de la signature, ce montant plus récent peut être retenu. Cette mesure s’applique aux contrats conclus depuis le 4 février 2010 et sauve les dossiers de candidats dont la situation s’est dégradée entre-temps.

Récupérez cet avis avant de signer, jamais après. C’est la seule pièce qui prouve le respect du plafond, et la doctrine applicable aux dispositifs auxquels le statut renvoie prévoit d’en joindre une copie à la déclaration de revenus de l’année où la location prend effet.

Qui compte dans le foyer du locataire

Le plafond à retenir dépend de la composition du foyer à la date de signature du bail. Il faut donc regarder le nombre de titulaires du bail et la composition de leurs foyers fiscaux respectifs, ce qui donne des résultats très différents selon le statut du couple.

Deux colocataires formant des foyers fiscaux distincts sont appréciés séparément, chacun au regard du plafond correspondant à sa propre situation. Deux concubins, eux, sont additionnés : leurs revenus fiscaux de référence sont cumulés puis comparés au plafond du foyer ainsi constitué. Prenez deux personnes gagnant chacune 30 000 € en zone B2. En colocation, chacune passe sous les 32 530 € du niveau intermédiaire. En concubinage, leurs 60 000 € cumulés dépassent le plafond couple de 43 439 € et le bail devient non conforme.

Un locataire encore rattaché au foyer fiscal de ses parents bénéficie d’une règle favorable, issue d’une décision du Conseil d’État de 2007 : seules ses ressources propres sont retenues, et non celles de ses parents. Il produit alors une déclaration sur l’honneur du montant de ses revenus, accompagnée d’une copie de l’avis d’imposition du foyer parental. Les personnes à charge s’entendent au sens des articles 196, 196 A bis et 196 B du code général des impôts, soit principalement les enfants mineurs ou infirmes, les enfants majeurs rattachés et les personnes invalides recueillies.

Une seule vérification, celle du jour de la signature

La loi précise que les ressources sont appréciées à la date de conclusion du bail. Cette formulation vaut sécurité juridique pour le bailleur pendant les neuf ans d’engagement.

Un locataire promu, augmenté ou passé d’un temps partiel à un temps plein ne fait perdre aucun amortissement, dès lors que la condition était remplie à la signature. Le contrôle repart en revanche à zéro à chaque nouveau locataire, avec la grille en vigueur cette année-là et le classement de la commune à cette date. Les plafonds du niveau intermédiaire sont révisés chaque 1er janvier en fonction de l’indice des prix à la consommation hors tabac, la variation étant mesurée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente.

Ce que coûte vraiment le passage au niveau social

L’arbitrage entre les trois niveaux se joue sur un point d’amortissement contre un vivier de locataires. Le calcul mérite d’être posé avant l’acquisition, car l’option est irrévocable pour le logement concerné.

Sur la grille 2026, le plafond social vaut exactement 73 % du plafond intermédiaire, dans toutes les zones et pour toutes les compositions de foyer. Passer de la location intermédiaire Jeanbrun à la location sociale Jeanbrun coûte donc 27 % de plafond de ressources et rapporte un point d’amortissement, soit 4,5 % au lieu de 3,5 % dans le neuf, et 3,5 % au lieu de 3 % dans l’ancien réhabilité. La location très sociale Jeanbrun ajoute un second point dans le neuf, pour un plafond réduit de plus de moitié.

Le gain sur le plafond de déduction obéit à une autre règle, moins connue. La déduction reste limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € ou 12 000 € seulement lorsque la moitié au moins des revenus bruts tirés des logements amortis provient du social ou du très social. Avec un seul logement, le test est binaire. Avec plusieurs, c’est le mélange des loyers qui décide.

Ces étiquettes décrivent enfin un effort de loyer local, pas une catégorie nationale de revenus. Un locataire seul déclarant 32 500 € entre dans le niveau intermédiaire en zone C et frôle le plafond social parisien, fixé à 32 463 €. Le même profil sera donc jugé modeste dans une petite ville et presque hors cible en cœur d’agglomération.

Sur le même sujet, la contrainte de revenus ne se pilote jamais seule : elle se combine au plafond de loyer Jeanbrun, qui limite la recette mensuelle au mètre carré et détermine la rentabilité réelle de l’opération. Le classement de la commune conditionnant les deux barèmes, la lecture de les plafonds par zone reste le point de départ de toute simulation sérieuse.

Questions fréquentes