Entre la zone A bis et la zone C, le plafond de loyer du statut du bailleur privé passe de 19,71 € à 10,26 € par mètre carré. Presque du simple au double, pour un même appartement, un même engagement de neuf ans et le même taux d’amortissement. Contrairement au Pinel, qui fermait la porte aux zones B2 et C, le zonage A/B/C ne décide pas ici de l’éligibilité du logement. Il décide du prix auquel vous aurez le droit de le louer.
Cette grille par zone ne couvre pourtant qu’un des trois niveaux de location possibles. L’intermédiaire suit un barème national, repris du Pinel et du logement locatif intermédiaire. Le social et le très social sont fixés commune par commune, arrondissement par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille : la zone n’y sert plus qu’à borner les revenus du locataire. Qui compare les plafonds du dispositif sans distinguer ces deux logiques se trompe de barème dès qu’il quitte le niveau intermédiaire.
Le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire, départements d’outre-mer compris. Aucune commune n’est écartée pour cause de marché détendu. Le zonage a changé de fonction : il ne filtre plus l’entrée, il calibre la contrepartie.
Deux paramètres seulement dépendent de la zone : le plafond de loyer au niveau intermédiaire, et le plafond de ressources du locataire, aux trois niveaux. Tout le reste est national. Le taux d’amortissement (3,5 % à 5,5 % dans le neuf, 3 % à 4 % en rénovation lourde), le plafond annuel de déduction (8 000 € à 12 000 € selon le niveau de location), la durée d’engagement de neuf ans, l’obligation de louer nu à titre de résidence principale : rien de tout cela ne bouge d’un territoire à l’autre.
Conséquence concrète : deux investisseurs qui achètent le même appartement au même prix, l’un en zone A bis, l’autre en zone C, déduisent exactement le même amortissement. Seul le loyer encaissé diffère. La zone déplace le rendement, pas l’avantage fiscal.
Les plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année et s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés dans l’année. Le barème 2026 a été publié le 10 mars 2026 par l’administration fiscale. Les montants qui circulaient avant cette date sont ceux de 2025.
Le barème officiel ne comporte aucune ligne « statut du bailleur privé ». Le niveau intermédiaire se lit sur la ligne Duflot/Pinel, dont il reprend les montants à l’euro près.
| ZONE | PLAFOND DE LOYER 2026 | PÉRIMÈTRE |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | Paris, 97 communes d’Île-de-France et 36 communes en province |
| A | 14,64 €/m² | Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lille, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes, Montpellier, Strasbourg |
| B1 | 11,80 €/m² | Autres grandes agglomérations, une partie de la grande couronne, villes tendues de province |
| B2 et C | 10,26 €/m² | Villes-centres de certaines agglomérations, reste de la grande couronne, Corse hors A et B1, et tout le reste du territoire |
Les zones B2 et C partagent la même case. Une commune reclassée de C en B2 ne gagne donc rien sur le plafond Jeanbrun, même si le reclassement lui ouvre d’autres portes, du prêt à taux zéro au logement locatif intermédiaire. Le saut commence au passage en B1 : +15 % par rapport à B2 et C, puis +24 % de B1 vers A, et +35 % de A vers A bis.
Par rapport à 2025 (19,51 € en A bis, 14,49 € en A, 11,68 € en B1, 10,15 € en B2 et C), la revalorisation atteint un peu plus de 1 %.
Le montant affiché ne se multiplie pas par la surface habitable. Deux corrections s’appliquent, et elles jouent en sens contraire.
La première porte sur la surface retenue. C’est la surface utile : la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, cellier, remise), dans la limite de 8 mètres carrés par logement. Un appartement doté d’un balcon et d’une cave épuise vite ce forfait.
La seconde est un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19/S, où S désigne la surface utile, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Jusqu’à 38 mètres carrés, le coefficient reste bloqué à son maximum. Il vaut 1 autour de 63 mètres carrés et devient pénalisant au-delà. Le loyer maximal s’obtient en multipliant le plafond de la zone par la surface utile, puis par ce coefficient.
Un T3 de 65 mètres carrés de surface utile mesure l’écart entre zones. Coefficient 0,99, soit 1 268 € par mois en zone A bis contre 660 € en zone C. Le même bien, le même engagement, 608 € d’écart mensuel.
Les annexes pèsent lourd. Un T2 de 45 mètres carrés habitables sans annexe plafonne à 738 € en zone A. Le même logement avec un balcon de 10 mètres carrés et une cave de 6 atteint 53 mètres carrés de surface utile, coefficient 1,06, soit 822 € : 84 € de plus par mois, un peu plus de 1 000 € sur l’année.
Le locataire doit respecter un plafond de revenu fiscal de référence, apprécié à la date de signature du bail. Pour un bail signé en 2026, la référence est le revenu fiscal de 2024. Ces plafonds suivent le zonage aux trois niveaux de location, y compris là où le loyer, lui, ne le suit plus.
| COMPOSITION DU FOYER | A BIS | A | B1 | B2 ET C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration à partir de la 5e personne | 15 471 € | 14 164 € | 10 364 € | 9 325 € |
Deux particularités méritent l’attention. Les zones A bis et A affichent le même plafond pour une personne seule et pour un couple : la divergence n’apparaît qu’à partir de la première personne à charge. Et la colonne B2 et C reste unique, comme pour les loyers.
L’écart entre niveaux de location est plus brutal que l’écart entre zones. En A bis, une personne seule peut disposer de 44 344 € de revenu fiscal au niveau intermédiaire, de 32 463 € au niveau social, de 17 855 € au très social. Le choix du niveau restreint le vivier de locataires beaucoup plus que la géographie.
Les deux niveaux les plus généreux fiscalement empruntent leurs plafonds de loyer au dispositif Loc’Avantages, niveaux Loc2 et Loc3. Le zonage disparaît alors du calcul du loyer, au profit d’un découpage bien plus fin.
Ces plafonds sont fixés chaque année par arrêté, commune par commune, et par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Pour 2026, c’est l’arrêté du 6 janvier 2026 qui en fixe la liste. La méthode repose sur une estimation du loyer de marché local, minorée de 30 % pour le social et de 45 % pour le très social.
Cette estimation provient des observatoires locaux des loyers là où ils existent. Ailleurs, elle est tirée de la carte des loyers publiée par le ministère, dont on retranche un forfait de charges de 1,3 € par mètre carré. Deux communes voisines classées dans la même zone peuvent donc afficher des plafonds sociaux différents.
Les plafonds de ressources, eux, restent zonés aux trois niveaux.
| NIVEAU ET FOYER | A BIS | A | B1 | B2 ET C |
|---|---|---|---|---|
| Social, personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Social, couple | 48 521 € | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| Très social, personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Très social, couple | 29 114 € | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
Le niveau retenu conditionne à la fois le loyer et le vivier de locataires. La location intermédiaire Jeanbrun offre le plafond de loyer le plus haut et le taux d’amortissement le plus bas. La location sociale Jeanbrun et la location très sociale Jeanbrun inversent l’équation, avec des plafonds de ressources nettement plus serrés.
Les communes des départements d’outre-mer ne sont classées qu’en zone A ou en zone B1. Dix d’entre elles figurent en zone A, les autres en B1. Aucune n’est en B2 ni en C.
Le barème 2026 retient 12,21 € par mètre carré sur la ligne Duflot/Pinel outre-mer, applicable aux départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, sans distinction entre A et B1. Une seconde ligne fixe 14,46 € pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et Wallis-et-Futuna. Le barème ne comportant pas de ligne propre au statut du bailleur privé, faites confirmer l’application de cette grille à votre projet avant d’arrêter un loyer.
Le partage entre A et B1 reste déterminant pour les ressources. Au niveau social, une personne seule est plafonnée à 32 807 € dans une commune d’outre-mer classée A, contre 26 739 € en B1. Au niveau intermédiaire, la grille outre-mer retient 33 105 € pour une personne seule et 44 211 € pour un couple, soit à peine plus que la case métropolitaine la moins généreuse.
Le classement des communes figure en annexe de l’arrêté du 1er août 2014, pris pour l’application de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation. Il bouge régulièrement, et plus vite depuis trois ans.
Six révisions partielles se sont succédé depuis 2019. La dernière date de l’arrêté du 23 juin 2026, en vigueur depuis le 26 juin. Celle du 5 septembre 2025 avait reclassé 468 communes et en avait déclassé 19. Le ministère du Logement publie la liste complète des communes en vigueur, et service-public.fr héberge un simulateur de zonage.
Un reclassement ne produit pas partout le même effet. De C vers B2, le plafond Jeanbrun ne change pas d’un centime. De B2 vers B1, il gagne 1,54 € par mètre carré, soit environ 99 € de loyer mensuel supplémentaire sur un T3 de 65 mètres carrés. Sur le sort d’un logement dont la commune change de zone en cours d’engagement, mieux vaut faire trancher la question avant de toucher au bail.
Sur le même sujet. Le détail du calcul, la formule complète et les cas particuliers de surface sont traités sur la page consacrée au plafond loyer jeanbrun. La vérification du revenu fiscal du candidat, les pièces justificatives à demander et le traitement des changements de situation relèvent des conditions de ressources.