La location intermédiaire est le niveau d’entrée du dispositif Jeanbrun, celui qui rapporte le moins : 3,5 % d’amortissement par an dans le neuf, 3 % dans l’ancien réhabilité, pour une déduction plafonnée à 8 000 € par an. C’est aussi le seul des trois niveaux dont le loyer maximal reste fixé par une grille nationale par zone, quand le social et le très social passent par un barème communal. Pour les baux conclus en 2026, cette grille va de 10,26 € par mètre carré en zones B2 et C à 19,71 € en zone A bis.
Le chiffre affiché n’est pourtant pas le loyer que vous encaisserez. Un coefficient de surface le corrige, à la hausse en dessous de 38 m² et à la baisse au-delà de 63 m², ce qui écarte de plusieurs centaines d’euros par an deux appartements d’une même commune. Ce calcul fait partie des plafonds de loyers Jeanbrun que le bailleur s’engage à tenir pendant neuf ans.
Reste la variable qui décide de la rentabilité : l’écart entre ce plafond et le loyer de marché. En zone A bis, il ampute franchement le rendement. Dans une commune détendue, il ne mord souvent sur rien du tout.
Le niveau intermédiaire renvoie à la grille du III de l’article 199 novovicies du code général des impôts, celle qui servait au Pinel. Elle est révisée chaque 1er janvier et vaut pour les baux conclus ou renouvelés dans l’année. La revalorisation 2026 atteint environ 1 % par rapport à 2025.
| ZONE | PLAFOND 2026 (€/M²) | 45 M² (COEF. 1,12) | 65 M² (COEF. 0,99) |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | 993 € | 1 268 € |
| A | 14,64 € | 738 € | 942 € |
| B1 | 11,80 € | 595 € | 759 € |
| B2 et C | 10,26 € | 517 € | 660 € |
Ces montants sont des loyers mensuels hors charges au mètre carré. Les deux colonnes chiffrées appliquent le coefficient de surface détaillé plus bas, pour un logement de 45 m² puis de 65 m². Un même plafond de 11,80 € en zone B1 autorise ainsi 595 € pour un T2 et 759 € pour un T3, soit un loyer au mètre carré qui recule à mesure que la surface augmente.
Outre-mer, la grille est distincte : 12,21 € par mètre carré dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, 14,46 € en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna. La surface retenue y obéit à une règle propre, sans la moitié des annexes mais avec les varangues dans la limite de 14 m².
Le plafond au mètre carré se multiplie par un coefficient égal à 0,7 + 19/S, S étant la surface retenue. Le résultat s’arrondit à deux décimales et ne peut dépasser 1,2. Trois seuils structurent le calcul : sous 38 m², le coefficient reste bloqué à son maximum de 1,2 ; à 63,3 m², il vaut exactement 1 ; au-delà, il descend sous 1 et rabote le plafond.
Un studio de 30 m² en zone A bis peut donc être loué 710 € hors charges, soit 23,65 € le mètre carré une fois le coefficient appliqué, quand le plafond brut affiché est de 19,71 €. La mécanique favorise nettement les petites surfaces, et pénalise les grands logements familiaux que le dispositif prétend pourtant encourager.
La surface prise en compte est la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² par logement. Caves, celliers, balcons, loggias, vérandas, combles aménageables et terrasses accessibles en étage entrent dans ce calcul. Les garages et les emplacements de stationnement en sont exclus.
Cette surface n’est ni la surface Carrez de l’acte de vente, ni la surface habitable seule que reprend souvent le bail. Retenir la mauvaise base fausse le plafond dans les deux sens, et l’erreur se répète sur toute la durée de l’engagement.
Le locataire doit respecter un plafond de revenu fiscal de référence apprécié à la date de conclusion du bail. Le revenu retenu est celui de l’avant-dernière année : pour un bail signé en 2026, l’avis d’impôt 2025 portant sur les revenus 2024.
| COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | A BIS | A | B1 | B2 ET C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Avec 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| Avec 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| Avec 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| Avec 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Par personne à charge supplémentaire | 15 471 € | 14 164 € | 10 364 € | 9 325 € |
Ces montants valent pour la métropole. Outre-mer, ils descendent nettement : 33 105 € pour une personne seule et 44 211 € pour un couple dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon.
Deux règles pratiques changent souvent le résultat. Les revenus des concubins s’apprécient globalement : on additionne les deux foyers fiscaux et on compare la somme au plafond couple. Et le contrôle se fait une seule fois, à la signature. Un locataire dont les revenus progressent ensuite ne remet pas en cause l’amortissement tant qu’il reste dans les lieux.
Le locataire ne peut être ni membre du foyer fiscal du bailleur, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Le logement doit rester sa résidence principale pendant toute la durée de l’engagement, ce qui exclut la résidence secondaire comme la location meublée touristique.
Le taux s’applique à 80 % du prix d’acquisition net de frais, les 20 % restants représentant forfaitairement le terrain. Dans l’ancien, la base intègre aussi le montant des travaux. Au niveau intermédiaire, le taux atteint 3,5 % dans le neuf et 3 % dans l’ancien réhabilité.
La déduction annuelle est ensuite butée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements et les deux dispositifs confondus. Les paliers de 10 000 € et 12 000 € ne s’ouvrent que si la moitié au moins des revenus bruts tirés des logements amortis provient d’une location sociale ou très sociale. Rester intégralement en intermédiaire fige donc le plafond à 8 000 €, quel que soit le nombre de biens détenus.
Le point de saturation se calcule simplement. À 3,5 % sur 80 % du prix, la déduction atteint le plafond pour un logement neuf acheté environ 286 000 €. Au-delà, chaque euro investi n’améliore plus l’avantage fiscal. Dans l’ancien, à 3 %, la bascule se situe vers 333 000 € de prix et de travaux cumulés.
Un exemple chiffré rend la mécanique lisible. Un appartement neuf de 45 m² acheté 210 000 € en zone B1 donne une base amortissable de 168 000 € et une déduction annuelle de 5 880 €, sous le plafond. Loué 595 € hors charges, il produit 7 140 € de loyers bruts : l’amortissement seul en absorbe plus de 80 %, avant même la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et les intérêts d’emprunt.
Dernier point rarement souligné : neuf ans à 3,5 % ne consomment que 31,5 % du prix. Le cumul des amortissements ne peut pas dépasser la base de 80 %, soit près de vingt-trois ans au rythme intermédiaire. La poursuite de la déduction au-delà de la période d’engagement, tant que les plafonds restent respectés, fait l’objet d’une question écrite déposée à l’Assemblée nationale en mars 2026, restée sans réponse à ce jour.
La grille reprise par le dispositif a été calibrée pour le Pinel, qui ne s’appliquait qu’en zones A bis, A et B1. Jeanbrun supprime toute condition de zonage, ce qui rend la ligne B2 et C pleinement utilisable, à 10,26 € par mètre carré.
Dans les zones les plus tendues, ce plafond reste franchement sous le marché. L’effort locatif s’y paie chaque mois pendant neuf ans, et le gain fiscal doit compenser ce manque à gagner. Dans une commune détendue, le raisonnement s’inverse : un T2 de 45 m² plafonné à 517 € hors charges dépasse souvent le loyer réellement pratiqué. La contrainte devient alors théorique et l’amortissement s’obtient sans céder un euro de loyer.
Un correctif reste à vérifier avant de conclure : dans les villes où l’encadrement des loyers s’applique, c’est le plus bas des deux plafonds qui s’impose, celui du dispositif ou celui du loyer de référence majoré. Un T2 parisien peut ainsi rester très en dessous des 993 € que la grille autorise en zone A bis.
Le choix du niveau de loyer se joue là. La jeanbrun location sociale porte le taux à 4,5 % dans le neuf, la jeanbrun location très sociale à 5,5 %, contre des loyers nettement plus bas fixés commune par commune et non par zone. L’arbitrage dépend moins du taux affiché que de l’écart réel entre les trois barèmes sur votre commune, que détaillent les plafonds commune par commune. Dans une ville moyenne où l’intermédiaire ne contraint rien, descendre au social revient à sacrifier du loyer certain pour un point d’amortissement plafonné.
L’engagement porte sur neuf années de location effective et continue, en résidence principale, la mise en location devant intervenir dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition. Le plafond de loyer se tient sur toute cette période, à chaque nouveau bail comme à chaque révision annuelle.
La révision pose rarement problème. Les plafonds étant revalorisés chaque 1er janvier, une indexation sur l’indice de référence des loyers reste en général sous la barre. Le changement de locataire est plus délicat : il impose de vérifier à nouveau les ressources et d’appliquer le plafond de l’année de conclusion du nouveau bail, pas celui retenu à l’origine.
La sanction est lourde. Le revenu net foncier de l’année où l’engagement est rompu est majoré de la totalité des amortissements déjà déduits. Cette majoration est ensuite divisée par le nombre d’années d’amortissement, ajoutée au revenu global, et l’impôt correspondant multiplié d’autant. Trois situations y échappent : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement, et le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.
S’ajoute une contrainte de sortie. En cas de revente, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements déduits, sur le modèle appliqué à la location meublée depuis 2025. L’avantage obtenu chaque année se rembourse donc partiellement au moment de la cession.
Le calcul détaillé du loyer maximal, zone par zone et surface par surface, est repris sur la page consacrée au plafond loyer jeanbrun. Les conditions de revenu du locataire, y compris les cas de changement de composition du foyer entre l’année de référence et la signature du bail, sont développées dans les plafonds de ressources des locataires.