L’article 47 de la loi de finances pour 2026 n’a pas modifié d’une ligne le régime d’imputation des déficits fonciers. Le déficit foncier généré par un logement amorti sous le dispositif Jeanbrun s’impute comme celui de n’importe quel immeuble locatif ordinaire : 10 700 € sur le revenu global, le solde sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Cette neutralité est plus contraignante qu’elle n’y paraît. L’amortissement du bailleur privé obéit à son propre plafond annuel, fixé à 8 000 € par foyer fiscal et porté à 10 000 ou 12 000 € selon l’affectation sociale des logements. Les deux limites ne s’additionnent pas et ne mordent pas au même endroit du calcul.
Une opération financée à crédit ajoute une troisième contrainte, moins visible : la fraction du déficit qui provient des intérêts d’emprunt ne descend jamais sur le revenu global. Sur un achat à faible rendement locatif, c’est souvent elle qui décide du gain fiscal réel de la première année.
Le dispositif Jeanbrun est codifié aux i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI, c’est-à-dire dans la liste des charges déductibles des revenus fonciers. L’amortissement ne vient pas en soustraction de l’impôt dû, mais du revenu imposable, au même titre que la taxe foncière ou les frais de gestion.
Il peut donc creuser un résultat foncier négatif. Dès que la somme des charges et de l’amortissement dépasse les loyers encaissés, un déficit foncier apparaît, et il obéit à l’article 156 du CGI sans aménagement particulier.
Les régimes d’amortissement antérieurs n’étaient pourtant pas tous traités ainsi. L’amortissement Périssol, prévu au f du même article 31, ouvre droit à un plafond d’imputation majoré à 15 300 €. Le législateur n’a pas étendu cette faveur au Jeanbrun : les i et j ne figurent pas dans la liste de l’article 156, qui ne vise que les dispositifs Périssol et Cosse.
L’ordre d’imputation reste celui du droit commun. Le déficit s’efface d’abord sur les autres revenus fonciers de l’année, ceux des immeubles détenus par ailleurs. Seul le reliquat descend sur le revenu global. Un bailleur qui exploite déjà un parc locatif bénéficiaire n’imputera donc rien sur ses salaires tant que ce parc absorbe le déficit.
Le micro-foncier est exclu par construction. L’option pour l’amortissement suppose le régime réel, et un contribuable au micro-foncier ne peut jamais constater de déficit puisque son revenu net résulte d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Le plafond d’amortissement et le plafond d’imputation du déficit sont deux verrous successifs. Le premier limite ce que vous pouvez déduire, le second limite ce que le déficit peut effacer en dehors de la sphère foncière.
| PLAFOND D’AMORTISSEMENT | PLAFOND D’IMPUTATION | |
|---|---|---|
| Ce qu’il limite | La déduction annuelle au titre de l’amortissement | La part du déficit foncier imputable sur le revenu global |
| Montant | 8 000 €, porté à 10 000 € en location sociale et 12 000 € en très social | 10 700 €, porté à 21 400 € sous conditions de rénovation énergétique |
| Périmètre | Par an et par foyer fiscal, toutes opérations amorties confondues | Par an et par foyer fiscal, tous immeubles confondus |
| Au-delà | La fraction excédentaire n’est pas déduite au titre de l’année | La fraction excédentaire part sur les revenus fonciers des dix années suivantes |
| Texte applicable | CGI, art. 31, I, 1°, i et j | CGI, art. 156, I, 3° |
Un exemple chiffré montre les deux verrous jouer la même année. Prenons un appartement neuf acquis 320 000 € net de frais, loué au niveau intermédiaire 900 € par mois, financé par un emprunt de 340 000 € sur vingt-cinq ans.
La base amortissable s’établit à 256 000 €, soit 80 % du prix. Au taux intermédiaire de 3,5 %, l’amortissement théorique atteint 8 960 €. Le plafond de 8 000 € en bloque 960 chaque année pleine.
Une annuité de début de prêt comporte environ 11 800 € d’intérêts, auxquels s’ajoutent 3 400 € de taxe foncière, de charges de copropriété non récupérables et d’assurance. Les loyers encaissés se montent à 10 800 €.
Les intérêts absorbent la totalité du revenu brut et laissent 1 000 € de déficit cantonné aux revenus fonciers. Les autres charges et l’amortissement, soit 11 400 €, forment un second déficit dépourvu d’intérêts : 10 700 € descendent sur le revenu global, les 700 € restants rejoignent le report décennal.
Bilan de l’année : 960 € bloqués en amont par le plafond d’amortissement, 700 € renvoyés en aval sur le report. À une tranche marginale de 30 %, l’imputation de 10 700 € vaut 3 210 € d’impôt en moins, sur un déficit total constaté de 12 400 €.
L’article 156 réserve un sort particulier aux intérêts d’emprunt. Le déficit qui en provient s’impute uniquement sur les revenus fonciers, présents ou futurs, jamais sur des salaires ou des pensions. L’administration applique un ordre de calcul précis.
La conséquence est directe pour un investissement à fort effet de levier. Plus le financement est lourd et le rendement locatif faible, plus la part du déficit bloquée dans la sphère foncière augmente.
Un bailleur sans autre bien locatif accumule alors un stock de déficit sans rien pour l’absorber. L’amortissement maintient le résultat foncier négatif pendant des années, le report décennal court pendant ce temps, et une part de ce stock peut expirer sans avoir jamais servi.
Le doublement du plafond d’imputation pour travaux de rénovation énergétique, créé par la loi de finances rectificative pour 2022, a été prorogé par l’article 47 lui-même. Les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 restent éligibles.
Le rehaussement n’a rien d’automatique. Il s’exerce sur option et suppose de réunir plusieurs conditions cumulatives.
Le plafond n’est pas porté à 21 400 € en bloc. Il est rehaussé à concurrence du montant des travaux énergétiques déductibles, sans pouvoir dépasser ce chiffre. Un bailleur qui engage 6 000 € de travaux éligibles conserve un plafond de 16 700 €.
L’éligibilité du Jeanbrun ancien suppose des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et une réhabilitation lourde amenant le logement en classe A ou B. La condition de sortie du plafond majoré, une classe D au minimum, est donc satisfaite par construction. Celle d’entrée ne l’est pas : le logement doit avoir été classé E, F ou G avant travaux.
Le point délicat se situe ailleurs. La base amortissable du Jeanbrun ancien est majorée du montant des travaux. Ces mêmes euros ne peuvent pas être déduits une seconde fois comme charges de l’année. Les travaux qui concourent à la production d’un immeuble neuf sont d’ailleurs exclus des charges déductibles par le droit commun de l’article 31.
Sur une réhabilitation lourde, la part réellement déductible se réduit donc aux dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration dissociables de l’opération. C’est cette part, et elle seule, qui peut alimenter le plafond majoré. L’administration n’ayant pas encore commenté le dispositif au Bulletin officiel des finances publiques, l’articulation entre base amortissable et charges déductibles mérite d’être sécurisée avant de bâtir un montage sur les 21 400 €.
Imputer un déficit foncier sur le revenu global n’est pas un acte neutre. L’article 156 impose de maintenir le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation.
Aucun engagement formel n’est à signer, la contrainte s’applique d’elle-même. Si le bien cesse d’être loué avant ce terme, l’administration reconstitue le revenu global et le revenu foncier des trois années qui précèdent la cessation, comme si l’imputation n’avait pas eu lieu. L’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint font exception.
Sur une opération Jeanbrun, cette règle est absorbée par l’engagement de neuf ans pendant les premières années. Elle cesse de l’être vers la fin. Un déficit imputé au titre de la neuvième année prolonge l’obligation de location jusqu’au 31 décembre de la douzième, bien après l’expiration de l’engagement locatif.
Ces contraintes s’ajoutent à celles du dispositif lui-même. L’option pour l’amortissement impose le régime réel obligatoire et reste irrévocable pour le logement concerné. Une rupture de l’engagement de location déclenche par ailleurs la reprise de l’amortissement Jeanbrun : le revenu net foncier de l’année est majoré de la totalité des amortissements déduits, avec application du système du quotient.
L’article 47 a également modifié l’article 150 VB du CGI. À la revente, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction.
Le mécanisme reproduit celui appliqué depuis 2025 à la location meublée non professionnelle. Neuf années d’amortissement au plafond de 8 000 € représentent jusqu’à 72 000 € retranchés du prix d’achat, donc autant de plus-value imposable supplémentaire. Les abattements pour durée de détention en atténuent l’effet, sans l’effacer avant vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu.
La distinction compte : seuls les amortissements sont réintégrés, pas le déficit foncier imputé. L’économie tirée du déficit reste acquise, celle tirée de l’amortissement relève en partie du report d’imposition. L’avantage réel se mesure donc après impôt de plus-value, pas au montant cumulé des déductions.
Le montant du déficit dépend d’abord de la déduction elle-même. Le calcul de l’amortissement Jeanbrun part de 80 % du prix d’acquisition net de frais, et les taux d’amortissement Jeanbrun s’échelonnent de 3 % à 5,5 % selon que le logement est neuf ou ancien et selon le niveau de loyer pratiqué.
Reste le sort de la fraction bloquée en amont. Le plafond annuel d’amortissement s’apprécie par foyer fiscal et non par logement, ce qui change le calcul dès la deuxième opération.