Un seul des trois plafonds de loyer du dispositif Jeanbrun tient dans un tableau national. Le niveau intermédiaire reprend la grille Pinel, quatre valeurs pour toute la métropole, de 19,71 € le mètre carré en zone A bis à 10,26 € en zones B2 et C. Les niveaux social et très social, eux, sont fixés commune par commune par un arrêté annuel qui aligne plusieurs milliers de montants. Chercher un barème social national relève de l’impasse.
Cette asymétrie décide de la façon dont un bailleur compare ses trois options, puis des plafonds de loyers et de ressources qu’il devra tenir pendant neuf ans. Second point mal connu : le plafond de zone n’est jamais le loyer maximum. Un coefficient de surface le remonte de 20 % sur les petits logements et le rabote au-delà de 63 m².
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 n’a pas créé de barème maison. Il renvoie à deux dispositifs préexistants, ce qui explique que les plafonds ne se lisent pas au même endroit selon le niveau retenu.
Codifié à l’article 31, I-1° i et j du code général des impôts, le statut du bailleur privé conditionne le taux d’amortissement à l’affectation du logement. La location intermédiaire renvoie aux plafonds du dispositif Pinel (article 199 novovicies), la location sociale et la location très sociale à ceux de Loc’Avantages, niveaux Loc2 et Loc3 (article 199 tricies). Deux textes, deux logiques de fixation, un seul dispositif fiscal.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Plafond de loyer applicable | Grille Pinel, par zone | Loc2, par commune | Loc3, par commune |
| Taux d’amortissement, logement neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Plafond annuel de déduction | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Les taux valent pour le logement neuf. L’ancien réhabilité, qui suppose au moins 30 % de travaux, relève de taux inférieurs. Le plafond annuel de déduction s’apprécie par foyer fiscal, tous logements confondus, et non bien par bien.
Une précision utile pour qui cherche la source : l’annexe des barèmes 2026, actualisée le 10 mars 2026, met à jour les plafonds Duflot-Pinel et renvoie à l’arrêté Loc’Avantages, sans comporter de rubrique propre au statut du bailleur privé. Les montants applicables se lisent donc dans les grilles auxquelles la loi renvoie.
Le niveau intermédiaire est le seul dont le plafond tient en quatre chiffres. Ces montants s’entendent par mètre carré et par mois, charges non comprises, pour les baux conclus ou renouvelés en 2026.
| ZONE | A BIS | A | B1 | B2 ET C |
|---|---|---|---|---|
| Plafond mensuel par m² | 19,71 € | 14,64 € | 11,80 € | 10,26 € |
| Loyer maximum pour 55 m² utiles | 1 138 € | 845 € | 681 € | 593 € |
La seconde ligne intègre le coefficient de surface, dont le calcul suit. La revalorisation par rapport à 2025 approche 1 %. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier, et celui qui compte est celui de l’année de conclusion ou de renouvellement du bail.
Outre-mer, la grille change : 12,21 € par mètre carré dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, 14,46 € en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna.
Le zonage ABC ne filtre pas l’accès au dispositif, contrairement au Pinel. Un appartement en zone C ouvre droit à l’amortissement, seul son plafond de loyer change. En pratique, le plafond de 10,26 € dépasse le loyer de marché de bien des communes détendues, où il ne contraint alors rien du tout.
Le plafond de zone est un prix de référence au mètre carré, pas un loyer. Deux corrections s’appliquent avant d’obtenir le montant à écrire dans le bail, et elles jouent dans les deux sens.
La formule est 0,7 + 19/S, où S désigne la surface retenue. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut dépasser 1,2. Sous 38 m², le calcul franchit toujours ce plafond : le coefficient reste bloqué à 1,2, soit 20 % de loyer en plus au mètre carré. Il repasse sous 1 au-delà de 63 m² et tombe à 0,95 pour 76 m².
La base est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² ajoutés. Sont retenues les caves, celliers, balcons, loggias, vérandas, combles aménageables et terrasses accessibles en étage, à condition d’être réservés au locataire et de présenter 1,80 m sous plafond. Trois règles font trébucher les calculs maison.
Exemple en zone B1, pour 52 m² habitables et un balcon de 6 m². La surface retenue atteint 55 m², le coefficient s’établit à 1,05, le plafond passe de 11,80 € à 12,39 € et le loyer maximum ressort à 681 € par mois. Oublier le balcon fait perdre 25 € mensuels, ignorer le coefficient en fait perdre 32.
Les niveaux Loc2 et Loc3 ne connaissent aucun barème par zone. Leurs plafonds sont fixés commune par commune, et arrondissement par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille, par un arrêté publié chaque année.
Pour 2026, c’est l’arrêté du 6 janvier 2026 qui les fixe. Leur construction part d’une estimation du loyer de marché de la commune, à laquelle s’applique une décote de 30 % pour le niveau social et de 45 % pour le très social. L’estimation provient des observatoires locaux des loyers là où ils existent, et ailleurs de la carte des loyers de l’Anil, diminuée d’un forfait de charges de 1,3 € par mètre carré.
Conséquence pratique : deux appartements identiques dans deux communes voisines peuvent supporter des plafonds sociaux nettement différents, alors que leur plafond intermédiaire est le même. Le seul moyen fiable de connaître le sien reste de saisir l’adresse dans le simulateur officiel Loc’Avantages, qui restitue les trois niveaux. Pour situer un bien dans le découpage réglementaire, voir les plafonds commune par commune.
Le loyer n’est d’ailleurs qu’une moitié du cahier des charges : la location sociale Jeanbrun et la location très sociale Jeanbrun imposent chacune leurs propres conditions d’accès. Mayotte fait exception avec une grille fixe : 11,89 € en intermédiaire, 9,03 € en social et 7,04 € en très social.
Descendre d’un niveau fait gagner un point d’amortissement et coûte du loyer, chaque année, pendant neuf ans au minimum. L’arbitrage se chiffre en quelques lignes, et le résultat surprend souvent.
Un point supplémentaire porte sur 80 % du prix. Sur un bien à 4 000 € le mètre carré, cela représente 32 € de déduction annuelle par mètre carré. À 47,2 % de taux marginal, prélèvements sociaux compris, l’impôt évité atteint 15,10 € par an, soit 1,26 € par mètre carré et par mois. Entre 3 000 et 5 000 € le mètre carré, ce gain oscille entre 0,95 € et 1,60 €.
La décote sociale pèse plus lourd que cela. Pour un marché local à 13 € le mètre carré, le plafond social ressort autour de 9,10 €, contre 11,80 € pour le plafond intermédiaire en zone B1. L’écart atteint 2,70 € par mètre carré et par mois, soit plus du double du gain fiscal. Le coefficient de surface s’appliquant à l’identique aux deux référentiels, la comparaison reste valable.
L’équation s’inverse dans les marchés très tendus. Tant que le loyer de marché reste sous le plafond intermédiaire, chaque euro de marché en plus creuse l’écart entre les deux niveaux. Une fois le marché passé au-dessus, le plafond intermédiaire bride déjà le loyer et le plafond social s’en rapproche. Le point de bascule se situe vers 16,90 € le mètre carré en zone B1, 20,90 € en zone A et 28,15 € en zone A bis. Au-delà, le niveau social ne coûte presque plus rien. Ce calcul suppose que l’estimation communale retenue par l’arrêté colle au marché observé, ce qui n’est pas systématique.
Dernier paramètre, le plafond annuel de déduction. À partir de 275 000 € environ, les trois plafonds mordent et l’écart entre deux niveaux se réduit à 2 000 € de déduction, soit 944 € d’impôt évité. Sur les tickets élevés, l’effort de loyer se compare donc à un gain fixe et non proportionnel, ce qui pousse à rester en location intermédiaire Jeanbrun.
Le plafond n’est pas une formalité d’entrée. Il s’impose pendant toute la durée de l’engagement, là où les ressources du locataire ne se vérifient qu’à la signature du bail.
Le loyer peut être révisé chaque année à la date anniversaire, selon l’indice de référence des loyers. Le montant révisé doit rester sous le plafond, ce qui bride l’indexation les années où la grille progresse moins vite que l’IRL. À chaque nouveau bail, c’est le barème de l’année de signature qui s’applique.
Un dépassement expose à la remise en cause de l’amortissement : les sommes déjà déduites sont réintégrées dans le revenu net foncier de l’année de remise en cause, avec application possible du système du quotient pour atténuer la progressivité de l’impôt. Les erreurs à l’origine de ces dépassements sont presque toujours les mêmes.
Le loyer ne suffit pas à sécuriser le taux d’amortissement. Chaque niveau impose aussi un revenu fiscal de référence maximum au locataire. Les conditions de ressources s’apprécient à la date de signature du bail et ne sont pas revérifiées ensuite, même si les revenus du locataire progressent en cours de location.