Aucun arbitrage à faire entre micro-foncier et régime réel quand on passe au statut du bailleur privé : le choix n’existe pas. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a inscrit les logements amortis au titre du dispositif Jeanbrun dans la liste des exclusions de l’article 32 du code général des impôts. Le micro-foncier se ferme de plein droit, sans démarche à accomplir, sans seuil de recettes à franchir, sans retour possible tant que l’amortissement est demandé.
L’exclusion ne s’arrête pas au logement concerné. Elle se déclenche au niveau du foyer fiscal, donc le studio loué depuis dix ans à l’autre bout de la France bascule avec lui. C’est la conséquence la moins documentée des règles d’amortissement du statut, et la seule qui puisse coûter de l’argent à un bailleur persuadé de ne rien changer à sa déclaration.
Reste que le réel n’est pas une contrainte administrative greffée sur l’avantage fiscal : c’est lui qui le rend possible. Un abattement forfaitaire de 30 % ne laisse aucune place à une déduction d’amortissement. La vraie question porte donc sur la durée du basculement et sur ce que le reste du portefeuille y perd.
La nuance semble théorique. Elle décide pourtant de la durée du basculement et de son périmètre, deux paramètres que le bailleur ne contrôle plus une fois l’amortissement demandé.
Le micro-foncier tient dans l’article 32 du code général des impôts : un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, aucune annexe à remplir, un plafond de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an. Le même article liste les situations qui l’écartent, et le c de son point 2 vise les logements pour lesquels une déduction au titre de l’amortissement est demandée. Y figuraient déjà le Périssol, le Besson neuf, le Robien et le Borloo neuf.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 s’est contenté d’ajouter deux lettres à cette liste : les i et j du 1° du I de l’article 31, c’est-à-dire les logements neufs et anciens amortis au titre du statut du bailleur privé. Demander l’amortissement Jeanbrun revient donc à sortir du champ du micro-foncier, automatiquement, dès la première année d’application.
D’où une confusion répandue sur la règle des trois ans. L’option volontaire pour le réel, celle qui engage trois exercices, concerne le bailleur qui pourrait rester au micro-foncier et choisit d’y renoncer. Elle ne joue pas ici, puisqu’il n’y a rien à choisir. Le régime réel s’impose de plein droit, sans démarche, sans engagement de durée qui lui soit propre.
Le contraste avec le Pinel est net. La doctrine fiscale précise que la réduction d’impôt Pinel, Duflot, Scellier ou Denormandie ne fait pas obstacle au micro-foncier : un investisseur Pinel pouvait parfaitement déclarer ses loyers avec l’abattement de 30 %. Le Jeanbrun ferme cette porte, parce qu’il agit sur la base imposable et non sur l’impôt lui-même.
Le basculement n’est pas une punition administrative. Sans lui, l’avantage du statut n’existerait pas, puisqu’un abattement forfaitaire ne laisse aucune place à une déduction supplémentaire.
Au réel, le revenu foncier se calcule ligne à ligne : recettes encaissées, moins les charges réellement supportées et justifiées, moins l’amortissement de l’année. Les charges classiques restent déductibles comme avant, taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. L’amortissement vient se poser par-dessus, sans aucune sortie de trésorerie en face.
| MICRO-FONCIER | RÉEL AVEC JEANBRUN | |
|---|---|---|
| Accès | De plein droit sous 15 000 € de loyers bruts | De plein droit, quel que soit le montant |
| Charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Montant réel, sur justificatifs |
| Amortissement | Impossible | 3 à 5,5 % de la base chaque année |
| Déficit foncier | Impossible | Jusqu’à 10 700 € sur le revenu global |
| Déclaration | Une case sur la 2042 | Annexe 2044-SPE chaque année |
| Durée | Tant que les conditions tiennent | Tant que l’amortissement est demandé |
L’écart se lit mieux sur un cas concret. Un appartement neuf acheté 220 000 € et loué en intermédiaire produit 9 000 € de loyers annuels. La base amortissable atteint 176 000 €, soit 80 % du prix, ce qui donne 6 160 € d’amortissement au taux de 3,5 %. Avec 2 400 € de charges courantes et 4 500 € d’intérêts en début de crédit, le résultat foncier ressort à moins 4 060 €.
Le micro-foncier aurait laissé 6 300 € imposables, soit près de 2 974 € d’impôt et de prélèvements sociaux dans une tranche à 30 %. Le réel efface cette imposition et retranche encore 4 060 € du revenu global, environ 1 218 € d’impôt en moins. Ni l’amortissement ni le déficit qu’il produit n’entrent dans le plafonnement global des niches fiscales : ce plafond de 10 000 € vise les réductions et crédits d’impôt, pas les déductions de base.
C’est la conséquence la plus coûteuse du dispositif, et la moins anticipée dans les simulations commerciales. L’exclusion du micro-foncier ne se limite pas au logement amorti.
L’article 32 écarte le régime dès lors que le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal possède un bien figurant sur la liste. Le même texte précise que le micro-foncier s’applique à l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer. Les deux règles se combinent sans échappatoire : un logement amorti suffit à faire passer au réel la totalité des loyers du foyer, ceux du conjoint compris.
Le coût dépend du portefeuille existant. L’abattement de 30 % est un forfait, avantageux tant que les charges réelles restent en dessous. Un appartement payé, bien entretenu, sans crédit en cours, coûte rarement 30 % de son loyer en charges déductibles. Ce logement-là perd au change.
| APPARTEMENT DÉJÀ LOUÉ | AVANT LE JEANBRUN | APRÈS |
|---|---|---|
| Loyers bruts encaissés | 9 600 € | 9 600 € |
| Charges retenues | 2 880 € (forfait 30 %) | 1 200 € (réel) |
| Revenu foncier imposable | 6 720 € | 8 400 € |
| Impôt et prélèvements à 47,2 % | 3 172 € | 3 965 € |
Sur cet exemple, le basculement coûte 793 € par an sur un bien qui n’a rien à voir avec l’opération. Le gain de l’amortissement reste supérieur dans la quasi-totalité des configurations, mais une simulation qui ignore ce poste surestime le rendement net de plusieurs centaines d’euros par an, pendant vingt ans ou davantage.
Neuf ans, répondent la plupart des plaquettes. C’est la durée de l’engagement de location, pas celle du régime d’imposition. Les deux horloges n’ont aucune raison de tomber ensemble.
La doctrine fiscale est explicite : l’exclusion du micro-foncier ne couvre que la période pendant laquelle le bénéfice du régime dérogatoire est demandé. Tant que l’amortissement figure sur la déclaration, le réel s’impose. Le jour où il cesse, le micro-foncier redevient applicable de plein droit si les revenus bruts du foyer restent sous 15 000 €, et une nouvelle option triennale pour le réel redevient possible.
Or l’amortissement ne s’arrête pas à la neuvième année. Il court jusqu’à épuisement de la base, soit 80 % du prix d’acquisition. La durée se déduit donc directement du taux d’amortissement Jeanbrun retenu : environ dix-huit ans à 5,5 %, près de vingt-neuf ans à 3,5 % dans le neuf en location intermédiaire, davantage encore dans l’ancien où le taux descend à 3 %. Le plafond annuel peut allonger la course.
Un bailleur de quarante ans qui achète un logement intermédiaire neuf déclarera vraisemblablement au réel jusqu’à sa retraite. La question n’est plus de savoir si la comptabilité annuelle vaut le détour, mais de s’organiser pour la tenir vingt ans sans erreur de report.
Le régime réel n’ouvre pas un droit de déduction illimité. Les charges obéissent à des conditions générales, et le dispositif ajoute ses propres verrous par-dessus.
Pour être déduite, une dépense doit remplir quatre conditions cumulatives :
Le verrou propre au statut concerne l’ancien réhabilité. Le texte écarte l’application des a et b du 1° du I de l’article 31, soit les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, sur le montant des travaux déjà intégrés à la base amortissable. Une facture de rénovation ne peut donc pas être déduite en charge l’année de son paiement puis amortie ensuite. L’arbitrage se fait une fois, et il est structurant sur le rendement des premières années.
Deux autres bornes encadrent le calcul annuel. L’amortissement bute sur les plafonds de 8 000 à 12 000 € selon le niveau de loyer pratiqué, appréciés par foyer fiscal et non par logement. Et le déficit qui en résulte se scinde en deux parts : la fraction correspondant aux intérêts d’emprunt ne remonte jamais sur le revenu global, la fraction restante s’y impute dans la limite de 10 700 €, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027. Le reliquat se reporte dix ans sur les revenus fonciers, et l’articulation exacte avec le déficit foncier Jeanbrun mérite d’être simulée avant l’achat.
Deux prolongements utiles pour finir. Le calcul de l’amortissement Jeanbrun détaille la construction de la base et le prorata de la première année, celui qui génère le plus d’erreurs de déclaration. Et la reprise de l’amortissement Jeanbrun décrit ce qui se passe quand l’engagement casse avant la neuvième année, le seul scénario où le régime réel devient franchement désagréable.