Deux barèmes commandent le loyer d’un logement placé sous le statut du bailleur privé, et ils ne sortent pas du même texte. Pour la location intermédiaire, le plafond 2026 s’établit à 19,71 € par mètre carré en zone A bis et descend à 10,26 € en zones B2 et C, valeurs actualisées par le BOFiP le 10 mars 2026. Pour la location sociale et très sociale, aucune grille nationale : le montant se lit commune par commune, dans l’annexe de l’arrêté du 6 janvier 2026.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 n’a créé aucun barème propre au dispositif Jeanbrun. Il renvoie aux plafonds du Pinel pour le niveau intermédiaire et à ceux de Loc’Avantages pour les deux niveaux sociaux. Il n’y a donc pas de décret à attendre pour calculer son loyer maximum : les deux grilles applicables sont publiées depuis le début de l’année. Le cadre général du statut, ses conditions et sa mécanique fiscale sont repris ailleurs, avec tout le dispositif de A à Z.
La grille ne donne jamais le loyer directement. Un coefficient de surface la corrige, à la hausse en dessous de 38 mètres carrés, à la baisse au-delà de 63. Et le niveau de loyer retenu ne fixe pas seulement le loyer : il verrouille le taux d’amortissement pour les neuf années d’engagement.
Le statut du bailleur privé est codifié aux i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, respectivement pour le logement neuf et pour l’ancien réhabilité. Le texte se contente de définir les trois niveaux de loyer par renvoi à des régimes préexistants.
La location intermédiaire s’entend « au sens du III de l’article 199 novovicies », soit le cadre Pinel, qui porte les plafonds de loyer et de ressources depuis 2014. La location sociale et la location très sociale s’entendent « au sens du IV de l’article 199 tricies », soit Loc’Avantages et ses segments Loc2 et Loc3. Deux systèmes de fixation radicalement différents se retrouvent ainsi assemblés dans un même dispositif, ce qui explique l’essentiel des confusions autour du plafond loyer Jeanbrun.
Le BOFiP a actualisé les plafonds 2026 le 10 mars, dans le barème BOI-BAREME-000017, pour sept dispositifs d’incitation fiscale : Besson neuf, Robien, Borloo, Cosse, Scellier, Duflot-Pinel et Loc’Avantages. Le statut du bailleur privé n’y figure pas nommément, puisqu’il n’a pas de barème propre. Les commentaires administratifs consacrés au statut lui-même se faisaient encore attendre au second semestre 2026, sans que cela empêche de fixer un loyer conforme dès maintenant. La présentation complète du dispositif détaille ce calendrier réglementaire.
Le niveau intermédiaire reprend intégralement le barème Duflot-Pinel de métropole, révisé chaque 1er janvier. La progression 2026 est faible, autour de 1 % sur les quatre zones, ce qui laisse peu de marge de manœuvre face à des loyers de marché qui ont souvent monté plus vite.
| Loyer mensuel hors charges | A BIS | A | B1 | B2 ET C |
|---|---|---|---|---|
| Plafond 2026 | 19,71 €/m² | 14,64 €/m² | 11,80 €/m² | 10,26 €/m² |
| Rappel 2025 | 19,51 €/m² | 14,49 €/m² | 11,68 €/m² | 10,15 €/m² |
Outre-mer, le barème se simplifie en deux valeurs : 12,21 €/m² dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, 14,46 €/m² en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna. Le classement des communes reste celui de l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014 modifié, pris pour l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation.
Un point mérite d’être posé clairement : le statut du bailleur privé n’impose aucune condition de zonage pour être éligible. Un appartement en zone C ouvre droit à l’amortissement, exactement comme un appartement parisien. Le zonage ne sert qu’à fixer le loyer maximum, et les zones B2 et C partagent la même valeur. Les écarts de rentabilité qui en découlent sont détaillés dans les plafonds par zone, et les règles propres à ce niveau dans la location intermédiaire Jeanbrun.
Ici, la logique change complètement. Loc’Avantages ne raisonne pas par zone mais par commune, ou par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. L’administration part d’une estimation du loyer de marché local, puis applique une décote fixe.
Cette estimation provient du loyer médian publié par l’observatoire local des loyers quand la commune en est couverte. Ailleurs, elle est tirée de l’indicateur « loyers-appartements » de la carte des loyers du ministère du Logement, duquel est retranché un forfait de charges de 1,30 € par mètre carré. La décote appliquée ensuite est de 15 % pour le niveau intermédiaire, 30 % pour le social et 45 % pour le très social. Les valeurs 2026 figurent en annexe de l’arrêté du 6 janvier 2026, publié au Journal officiel du 31 janvier.
Le détail qui change tout : 2026 est une année paire. Le mécanisme prévoit une réestimation complète des loyers de marché les années paires, et une simple indexation sur l’indice de référence des loyers les années impaires. Les plafonds sociaux 2026 ont donc été recalculés sur des données de marché fraîches, et non revalorisés de 1 % comme la grille intermédiaire. Une commune peut voir son plafond bouger sensiblement à la hausse comme à la baisse d’une année sur l’autre. Le simulateur officiel de Service Public restitue la valeur applicable à une adresse précise, ce qui évite de chercher sa ligne dans une annexe de plusieurs milliers de communes.
Conséquence sur laquelle il ne faut pas se tromper : aucun rapport fixe ne relie le plafond intermédiaire au plafond social. Les deux ne sont pas empilés, ils viennent de deux référentiels distincts. Dans une commune détendue, le plafond social peut se situer nettement sous le plafond intermédiaire. Dans un marché très tendu, où le loyer de marché dépasse largement la grille Pinel, l’écart se resserre parfois jusqu’à devenir marginal. La seule méthode fiable consiste à comparer les deux valeurs pour la commune concernée, question traitée en détail dans la location sociale Jeanbrun et dans la location très sociale Jeanbrun. À Mayotte, faute de données d’observation, les plafonds 2026 sont fixés forfaitairement à 11,89 €, 9,03 € et 7,04 € par mètre carré.
Multiplier le plafond par la surface habitable donne un résultat faux dans les deux systèmes. Deux corrections interviennent, et elles pèsent lourd sur les petites comme sur les grandes surfaces.
La surface retenue est d’abord la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. Balcon, cave, cellier et loggia comptent donc pour moitié, plafonnés. Outre-mer, la surface des varangues est retenue dans la limite de 14 mètres carrés. Ensuite, un coefficient multiplicateur s’applique au plafond au mètre carré, selon la formule 0,7 + 19/S, arrondie à deux décimales et plafonnée à 1,2.
Cette formule crée deux seuils utiles à mémoriser. Le coefficient sature à 1,2 dès que la surface tombe à 38 mètres carrés ou moins : tous les studios et petits T2 bénéficient de la majoration maximale. Il vaut exactement 1 à 63,3 mètres carrés, puis passe sous 1 au-delà, ce qui rabote le plafond des grandes surfaces. À 150 mètres carrés, il tombe à 0,83.
Trois calculs le montrent en euros. Un studio de 30 m² en zone A : coefficient plafonné à 1,2, soit 14,64 × 1,2 × 30 = 527 € par mois. Un T3 de 55 m² en zone B1 : coefficient 1,05, soit 11,80 × 1,05 × 55 = 681 € par mois. Un T4 de 90 m² en zone A bis : coefficient 0,91, soit 19,71 × 0,91 × 90 = 1 614 € par mois. Le studio en zone A obtient au final 17,57 €/m², le grand appartement parisien 17,94 €/m². L’écart entre une zone tendue et une zone moins tendue s’efface presque entièrement dès qu’on change de surface.
Le loyer plafonné ne suffit pas. Le locataire doit lui-même respecter un plafond de revenu, apprécié à la date de conclusion du bail sur le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année. Là encore, deux référentiels cohabitent : les plafonds Pinel pour l’intermédiaire, les plafonds Loc’Avantages pour le social et le très social.
| Revenu fiscal de référence 2026 | A BIS | A | B1 | B2 ET C |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire, personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Intermédiaire, couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Social, personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Social, couple | 48 521 € | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| Très social, personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Très social, couple | 29 114 € | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
Les zones A bis et A sont confondues jusqu’au couple sans personne à charge, puis divergent à partir de la première personne à charge. Les montants complets par composition de foyer, majorations comprises, sont repris dans les plafonds de ressources des locataires.
C’est souvent ici que se joue la vraie contrainte, pas sur le loyer. Un logement très social en zone B2 ou C exige un locataire seul déclarant au plus 13 097 € de revenu fiscal de référence, soit un vivier réduit à une frange étroite de la population locative. Le taux d’amortissement majoré se paie en risque de vacance autant qu’en manque à gagner sur le loyer. À l’inverse, la conformité se vérifie une fois, à la signature : une hausse de revenus en cours de bail ne remet pas en cause l’avantage fiscal, à condition de conserver l’avis d’imposition produit à l’entrée.
Le dispositif récompense la modération du loyer par un taux d’amortissement plus élevé. Encore faut-il vérifier que la récompense couvre le sacrifice, ce qui est loin d’être systématique.
Dans le neuf, le taux part de 3,5 % en intermédiaire, gagne un point en social et deux points en très social. Dans l’ancien réhabilité, il part de 3 % et ne gagne que 0,5 point en social, un point en très social. Un investisseur dans l’ancien consent donc exactement la même baisse de loyer qu’un investisseur dans le neuf pour la moitié du gain fiscal. La grille de l’ancien est régulièrement confondue avec celle du neuf, l’erreur coûte cher au moment de l’arbitrage. Les règles d’amortissement du statut détaillent l’assiette et les taux.
Le point supplémentaire s’applique à une base égale à 80 % du prix d’acquisition, soit 0,8 % du prix par point gagné. Sur un appartement neuf à 250 000 €, passer de l’intermédiaire au social ajoute 2 000 € de déduction annuelle. Face à cela, le loyer intermédiaire d’un 55 m² en zone B1 rapporte 8 172 € par an. Le seuil de rentabilité dépend de la tranche marginale : l’opération reste gagnante tant que la baisse de loyer reste sous environ 10 % à une TMI de 11 %, 22 % à 30 % et 34 % à 41 %. Un bailleur faiblement imposé n’a pratiquement aucun intérêt à descendre d’un cran.
Le plafond annuel de déduction achève le raisonnement. Il est fixé à 8 000 € par an et par foyer fiscal, majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque la moitié au moins des revenus bruts issus des logements amortis provient de la location sociale ou très sociale. Ce plafond n’est donc pas attaché au logement : un bailleur qui détient déjà un bien en intermédiaire ne débloque pas mécaniquement le palier supérieur en louant le second en social. Surtout, la saturation intervient très tôt. Dans le neuf, elle est atteinte vers 286 000 € de prix d’acquisition en intermédiaire, 278 000 € en social et 273 000 € en très social. Au-delà, le point supplémentaire n’ajoute plus que 2 000 € forfaitaires pendant que la perte de loyer, elle, continue de croître avec la valeur du bien.
L’engagement porte sur neuf années continues, au bail initial comme à chaque renouvellement. Le respect des plafonds n’est pas une formalité de première année.
La mécanique de reprise mérite d’être comprise avant de signer : la fraction de revenu correspondant à la majoration est divisée par le nombre d’années d’amortissement, puis l’impôt supplémentaire est multiplié par ce même nombre. L’étalement atténue la progressivité, il n’annule pas la note. Un dépassement en huitième année sur un bien amorti depuis l’origine reconstitue huit exercices de déduction en une seule fois. Les autres engagements attachés au statut, du caractère collectif de l’immeuble à l’interdiction de louer à un parent jusqu’au deuxième degré, sont détaillés dans la page qui permet de vérifier votre éligibilité.
Sur le même sujet. Une fois le niveau de loyer arrêté, l’option se formalise auprès de l’administration : les formulaires et le calendrier sont réunis sur la page consacrée à déclarer son bien au fisc, l’option étant irrévocable. Avant de s’engager, un détour par le comparatif des dispositifs 2026 permet de situer le statut face au meublé et au déficit foncier classique.
Côté opérationnel, les critères de sélection des villes et des programmes sont rassemblés dans la page dédiée à investir sous le statut du bailleur privé. Et pour ceux qui découvrent la notion elle-même, la page expliquant qui est le bailleur privé pose les bases du régime.