Acheter un logement éligible ne déclenche aucun amortissement. Le droit à déduction naît d’une option, exercée une seule fois, lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 la qualifie d’irrévocable pour le logement considéré et ne prévoit aucune session de rattrapage.
Le calendrier en découle mécaniquement. Un logement achevé en 2026 se joue au printemps 2027, sur la déclaration des revenus 2026, souvent avant l’arrivée du premier locataire. Les autres obligations liées à la déclaration du bailleur privé reviennent ensuite chaque année. L’option, elle, ne se présente qu’une fois.
Le texte ne rattache pas l’option à la date d’achat, ni à la première quittance de loyer. Il la rattache à un événement précis, qui change selon que le logement relève du neuf ou de l’ancien rénové.
Pour un logement neuf, acquis achevé, acheté en état futur d’achèvement ou construit par le contribuable, l’option se prend lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle intervient après. Pour un logement ancien qui fait l’objet de travaux lourds, le fait générateur devient l’achèvement des travaux, ou l’acquisition du logement si elle est postérieure.
La nuance déplace l’année de déclaration. Un appartement acheté en mars 2027, rénové jusqu’en février 2028, ouvre son option sur la déclaration des revenus 2028, déposée au printemps 2029, et non sur celle de l’année d’acquisition.
| FAIT GÉNÉRATEUR | DÉCLARATION QUI PORTE L’OPTION | |
|---|---|---|
| Logement neuf acquis achevé | Acquisition | Revenus de l’année d’acquisition |
| VEFA ou logement que vous faites construire | Achèvement de l’immeuble | Revenus de l’année d’achèvement |
| Ancien rénové après l’achat | Achèvement des travaux | Revenus de l’année d’achèvement des travaux |
| Ancien acquis déjà rénové | Acquisition | Revenus de l’année d’acquisition |
Une déclaration de revenus se dépose l’année suivante. La première option Jeanbrun ne pourra donc pas être exercée avant la campagne du printemps 2027, sur les revenus 2026. La campagne 2026 portait sur les revenus 2025, antérieurs à un dispositif qui ne vise que les acquisitions réalisées à compter du 21 février 2026.
Cette échéance n’est pas non plus alignée sur la fermeture du régime. Le dispositif couvre les acquisitions et les dépôts de permis de construire réalisés jusqu’au 31 décembre 2028. Une vente en l’état futur d’achèvement signée fin 2028 et livrée en 2031 portera son option sur la déclaration des revenus 2031, déposée en 2032. Rien n’oblige donc à opter avant la fin du dispositif.
L’option n’est pas une simple case fiscale. Le texte précise qu’elle comporte l’engagement du propriétaire, ce qui verrouille la façon de louer pendant neuf ans au minimum.
Le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale, de manière effective et continue. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Louer à un enfant détaché du foyer fiscal ferme donc l’accès à la déduction. Les plafonds de loyer et de ressources s’appliquent selon le niveau retenu, les ressources s’appréciant à la date de conclusion du bail.
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition. Ce délai crée une situation inconfortable : l’option peut se signer alors que le bien n’est pas encore occupé, sur la foi d’un engagement à tenir dans les mois qui suivent.
Quand le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, une SCI familiale par exemple, l’option se double d’un engagement personnel : chaque porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à la fin de la période de location. Les logements et les titres dont la propriété est démembrée restent exclus, sauf lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune.
L’irrévocabilité vaut pour le logement considéré, pas pour le contribuable. Un second bien acquis plus tard fera l’objet d’une option distincte, avec son propre engagement de neuf ans et son propre calendrier.
Le plafond, lui, ne se dédouble pas. La somme des amortissements déduits au titre du neuf et de l’ancien ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal, montant porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des revenus bruts issus des logements amortis relève de la location sociale ou très sociale. Un deuxième logement optionné sur un plafond déjà saturé engage neuf ans de contraintes sans produire la moindre déduction supplémentaire cette année-là.
La rupture d’un engagement se paie comptant. Le revenu net foncier de l’année où l’engagement cesse d’être respecté est majoré de la totalité des amortissements déduits. Le système du quotient atténue la progressivité de l’impôt, il ne supprime pas la reprise. Trois situations y échappent : l’invalidité classée en deuxième ou troisième catégorie, le licenciement, et le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.
Trois conséquences suivent l’option, et aucune ne se rattrape en cours de route. Elles pèsent souvent plus lourd, dans une décision, que le taux d’amortissement lui-même.
Le micro-foncier disparaît. L’article 47 ajoute les deux nouvelles déductions à la liste des régimes qui excluent l’abattement forfaitaire de 30 %. L’exclusion vise le foyer fiscal, pas seulement le logement amorti : un studio loué nu et déclaré jusque-là au micro-foncier bascule lui aussi. Le foyer déclare alors ses revenus fonciers au régime réel tant que l’amortissement court.
Dans l’ancien, les travaux intégrés à la base amortissable cessent d’être déductibles comme charges. L’arbitrage se pose avant l’option : amortir ces travaux à 3 %, 3,5 % ou 4 % par an selon le niveau de loyer, ou les déduire immédiatement en déficit foncier. Le même article 47 proroge jusqu’au 31 décembre 2027 le plafond doublé de 21 400 € réservé aux travaux de rénovation énergétique, ce qui rend le second terme de l’arbitrage très concret sur cette fenêtre.
À la revente enfin, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction. La plus-value imposable augmente à due concurrence. Suivre ces montants sur toute la durée relève de la comptabilité bailleur privé, puisque le calcul de sortie s’appuie sur des chiffres vieux de plusieurs années.
La séquence déclarative est connue dans ses grandes lignes. Les imprimés qui la porteront, eux, n’ont pas encore été mis à jour.
Le formulaire attendu existe déjà, mais pas dans la version utile. Le millésime 2026 du 2044-EB, cerfa n° 11639*26, s’intitule « Statut du bailleur privé, engagement de location » et vise les articles 199 septvicies et 199 novovicies du code général des impôts, c’est-à-dire le Scellier, le Pinel et le Denormandie. Ses cases couvrent ces dispositifs et leurs prorogations, rien d’autre, et il se joint à la déclaration des revenus de 2025. Le nom du formulaire précède de plusieurs années le statut créé en 2026 : le joindre à la déclaration déposée en 2026 n’ouvre droit à aucun amortissement Jeanbrun.
La logique de la déclaration d’engagement de location reste malgré tout un bon repère, puisque la version 2027 du formulaire 2044-EB en reprendra la structure : identification du logement, caractéristiques de la location, engagement signé, un exemplaire par bien.
Le reste attend la doctrine. À la mi-2026, l’administration n’a publié aucun commentaire au Bulletin officiel des finances publiques sur ces deux déductions. Une question écrite déposée à l’Assemblée nationale le 24 mars 2026, portant notamment sur la possibilité de changer de niveau d’affectation en cours d’engagement et de poursuivre l’amortissement au-delà des neuf ans, reste sans réponse. Opter en 2027 revient donc à s’engager pour neuf ans dans un cadre dont plusieurs modalités ne sont pas encore écrites. Le déroulé exact de la première déclaration jeanbrun se précisera avec la publication des imprimés du millésime 2027.