Aucun bilan, aucun compte de résultat, aucune liasse fiscale : le statut du bailleur privé range l’amortissement dans les revenus fonciers, pas dans les bénéfices industriels et commerciaux. La comptabilité du bailleur privé se résume donc à deux flux, les loyers encaissés et les charges payées, plus un document que le formulaire 2044 ne réclame nulle part. Ce document, c’est le plan d’amortissement. Aucune case ne l’exige, aucun format ne s’impose, et c’est pourtant lui qui fixera votre imposition foncière pendant plus de vingt ans, puis le montant de votre plus-value le jour de la revente.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 ferme au passage la porte du micro-foncier pour tout logement placé sous le dispositif. L’abattement de 30 % disparaît, le régime réel devient la seule voie possible. Opter, c’est accepter de déclarer son bien au fisc ligne par ligne et de suivre un amortissement qui court bien après la fin des neuf ans d’engagement.
Les revenus fonciers fonctionnent sur une logique de trésorerie. Un loyer est imposable l’année où il est encaissé, une charge déductible l’année où elle est payée. Ni écriture d’engagement, ni journal, ni fichier des écritures comptables : rien de ce qui pèse sur un loueur en meublé au réel ne s’applique ici.
Ce que la loi exige, c’est la preuve. Le propriétaire doit pouvoir justifier, sur demande de l’administration et par tous moyens, la nature et le montant des dépenses qu’il déduit pour leur montant réel. Les déductions forfaitaires échappent à cette règle, puisqu’elles ne reposent sur aucune facture. La tenue comptable d’un bailleur privé relève donc de la discipline documentaire, pas de la technique comptable.
L’amortissement déplace pourtant l’horizon. Une charge déduite en 2027 se justifie par une facture de 2027. Une dotation déduite en 2035 se justifie par un acte de vente signé en 2026 et par un calcul figé la même année. Personne ne conserve ce calcul à votre place : ni le notaire, ni le promoteur, ni l’administration, qui ne reçoit chaque année qu’un montant déjà agrégé.
Le suivi comptable tient alors dans un tableur à trois onglets : les recettes encaissées, les charges payées avec le renvoi vers le justificatif, et le plan d’amortissement. Le troisième onglet est le seul qui ne se reconstitue pas dix ans plus tard.
Le plan d’amortissement se construit une fois, à l’ouverture, et ne bouge plus ensuite. Quatre paramètres suffisent, tous fixés par l’article 31 du code général des impôts dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2026.
Un appartement neuf acquis 200 000 € net de frais, achevé en septembre 2026 et loué au niveau intermédiaire, ouvre une base de 160 000 € et une dotation pleine de 5 600 € par an. L’année 2026 ne compte que quatre mois, soit 1 867 €. Ajoutons un second appartement identique, achevé en janvier 2028 et loué dans les mêmes conditions.
| ANNÉE | BASE | TAUX | DOTATION THÉORIQUE | DÉDUCTION RETENUE | CUMUL DÉDUIT |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026 (4 mois) | 160 000 € | 3,5 % | 1 867 € | 1 867 € | 1 867 € |
| 2027 | 160 000 € | 3,5 % | 5 600 € | 5 600 € | 7 467 € |
| 2028 (2 logements) | 320 000 € | 3,5 % | 11 200 € | 8 000 € | 15 467 € |
| 2029 | 320 000 € | 3,5 % | 11 200 € | 8 000 € | 23 467 € |
Dans l’ancien, les travaux intégrés à la base sortent définitivement des charges déductibles : le texte écarte pour eux la déduction des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration. Une facture ne peut donc pas servir deux fois, une année en charge puis les suivantes en dotation. L’arbitrage se joue à l’ouverture du plan, pas au moment de remplir la déclaration.
La loi plafonne la somme des déductions pratiquées au titre des amortissements du neuf et de l’ancien à 8 000 € par an et par foyer fiscal. La formulation compte : le plafond ne s’apprécie pas logement par logement. Deux appartements amortis 5 600 € chacun produisent 11 200 € de dotation théorique et 8 000 € de déduction effective.
Le plafond monte à 10 000 € ou 12 000 € lorsqu’au moins 50 % des revenus bruts tirés des logements amortis proviennent respectivement de la location sociale ou très sociale. Ce seuil se vérifie chaque année, sur la répartition réelle des loyers encaissés. Un plafond peut donc valoir 12 000 € une année et 8 000 € la suivante sans qu’aucun bien n’ait changé de statut : il suffit qu’un logement social soit resté vacant quelques mois.
Le plan doit donc porter deux colonnes distinctes par logement, la dotation théorique et la déduction retenue, plus une ligne consolidée à l’échelle du foyer. C’est la seconde colonne qui intéresse l’administration, et elle l’intéresse deux fois : l’année de la déduction pour l’impôt sur le revenu, puis à la revente.
Le réflexe habituel consiste à conserver ses justificatifs trois ans, durée du droit de reprise de l’administration en matière d’impôt sur le revenu. Ce repère ne vaut rien ici.
L’engagement de location porte sur neuf ans. S’il est rompu, le revenu net foncier de l’année est majoré du montant des amortissements déduits depuis l’origine. Le texte prévoit un mécanisme de quotient : la majoration est divisée par le nombre d’années civiles de déduction, le résultat s’ajoute au revenu global, et l’impôt correspondant est multiplié par ce même nombre. L’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint neutralisent cette reprise. L’option Jeanbrun, elle, reste irrévocable pour le logement considéré.
La revente ferme la boucle. L’article 47 a modifié l’article 150 VB du code général des impôts pour y viser expressément les amortissements du statut : le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction. Un bien acheté 200 000 € et amorti 60 000 € entre en ligne de compte pour 140 000 €. Une vente vingt-cinq ans après l’acquisition suppose donc de produire un cumul ouvert vingt-cinq ans plus tôt.
Les logiciels de comptabilité destinés à la location meublée ne conviennent pas. Ils raisonnent en bénéfices industriels et commerciaux, décomposent le bien par composants avec des durées propres à chacun, et produisent une liasse 2031 et 2033 dont le bailleur privé n’a aucun usage. Leur tableau d’amortissement n’est pas transposable : ni la base, ni les taux, ni le plafond ne se ressemblent.
Les outils de gestion locative couvrent l’autre moitié du besoin, quittances et suivi des encaissements, et ignorent l’amortissement. Aucun logiciel d’amortissement en location nue n’existait avant février 2026, faute de dispositif à équiper. Un tableur reste l’option la plus rapide : un plan par logement représente une dizaine de lignes par an.
L’arbitrage se joue surtout sur la fiscalité de la dépense elle-même, et elle n’est pas neutre. Les honoraires versés à un tiers pour la tenue de la comptabilité des immeubles et pour la rédaction des déclarations fiscales se déduisent pour leur montant réel. L’acquisition d’un logiciel relève au contraire des autres frais de gestion, couverts par un forfait de 20 € par local, sans complément possible même lorsque la dépense réelle dépasse ce montant.
Concrètement, 600 € d’honoraires d’expert-comptable réduisent le revenu foncier de 600 €. Une licence logicielle à 150 € le réduit de 20 €. La frontière tient à la nature de la dépense : une prestation facturée par un tiers d’un côté, un outil acheté de l’autre. Un abonnement à un service qui établit réellement la déclaration se rapproche de la première catégorie, et mieux vaut que la facture le dise. Le reste des charges suit les règles ordinaires des revenus fonciers régime réel.
À la mi-2026, l’administration n’a publié aucun commentaire propre aux amortissements des i et j de l’article 31. Les praticiens travaillent sur le seul texte de loi, et plusieurs points restent ouverts : le sort de la fraction de dotation écartée par le plafond, la portée exacte de la réintégration à la plus-value, l’articulation avec le déficit foncier.
Le support déclaratif suit le même retard. Le formulaire 2044-EB en circulation porte l’intitulé « statut du bailleur privé », ce qui prête à confusion : il repose sur les articles 199 septvicies et 199 novovicies, c’est-à-dire sur le Scellier, le Pinel et le Denormandie, pas sur le dispositif issu de l’article 47. La première option sera exercée sur la déclaration des revenus de 2026, déposée au printemps 2027, et les imprimés adaptés paraîtront à ce moment.
L’attitude raisonnable consiste à ouvrir le plan dès maintenant, à dater chaque hypothèse retenue et à conserver le texte sur lequel elle repose. Un plan ouvert en 2026 sur la loi se corrige en 2027 si la doctrine dit autre chose. Un plan jamais ouvert ne se reconstitue pas.
Le plan d’amortissement n’est qu’une pièce du dossier. En amont, l’avantage repose sur un engagement formalisé, dont le contenu et les conditions relèvent de la déclaration d’engagement de location. En aval, tout se joue sur la première déclaration Jeanbrun, celle qui exerce l’option, fixe le point de départ et arrête la première dotation.