Un seul document conditionne l’avantage fiscal : le formulaire 2044-EB, cerfa n° 11639*26, que l’administration intitule depuis une vingtaine d’années « Statut du bailleur privé, engagement de location ». Un exemplaire par logement, daté et signé, joint à la déclaration de revenus. Sans lui, aucune déduction, même lorsque toutes les conditions de fond sont remplies.
L’expression a pris un second sens en février 2026. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a créé un dispositif d’amortissement que tout le monde appelle également statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun. Le formulaire et le régime portent donc le même nom sans désigner la même chose, et la portée de ce que vous signez dépend de celui dont vous relevez. C’est la première étape concrète pour déclarer son bien au fisc, et la seule qui soit irrévocable.
Le point sensible n’est pas le remplissage. Ce sont les dates : celle de l’achèvement, celle de la prise d’effet du bail, celle du dépôt de la déclaration. Un décalage sur l’une des trois suffit à faire tomber neuf ans d’amortissement.
Le 2044-EB n’est pas né avec la loi de finances pour 2026. Le millésime en vigueur pour les revenus 2025 vise les articles 199 septvicies et 199 novovicies du code général des impôts, c’est-à-dire le Scellier, le Pinel, le Pinel Bretagne et le Denormandie ancien. Les millésimes des années 2010 visaient encore les articles 31 et 31 bis, du temps où les régimes Périssol, Besson, Robien et Borloo neuf reposaient déjà sur un amortissement déduit des revenus fonciers.
Le dispositif Jeanbrun ramène le mécanisme à son point de départ. Il est codifié à l’article 31, I, 1°, i et j du CGI : une déduction au titre de l’amortissement, pas une réduction d’impôt. Le formulaire d’engagement retrouve ainsi sa fonction d’origine, avec une conséquence pratique immédiate. Le millésime distribué pendant la campagne 2026 ne comporte aucune case pour ce nouveau régime, puisque les premières options ne seront exercées qu’à partir de 2027.
La phrase imprimée sur le formulaire tient en cinq conditions cumulatives : location nue, locataire extérieur au foyer fiscal du propriétaire, usage d’habitation principale, plafonds de loyer et de ressources respectés, neuf ans au minimum. Le texte de 2026 y ajoute une exigence formulée plus nettement que dans les régimes précédents : la location doit être effective et continue sur toute la période. Un logement vide reste un logement non loué, et l’engagement ne se suspend pas pour autant.
Le cercle des locataires interdits dépasse le foyer fiscal. Sont exclus les parents et alliés jusqu’au deuxième degré, donc les enfants, les parents, les grands-parents, les petits-enfants, les frères et sœurs. En cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, une SCI à l’IR par exemple, c’est la société qui prend l’engagement de louer, et l’associé qui s’engage de son côté à conserver ses parts pendant toute la période couverte.
Le choix du niveau de loyer se fait au moment de l’engagement de location Jeanbrun et se paie pendant neuf ans. Intermédiaire, social ou très social : plus le loyer est encadré, plus le taux d’amortissement monte, et moins vous encaissez. Les plafonds de loyer et de ressources sont fixés par décret et s’apprécient à la date de conclusion du bail, ce qui déplace la vérification sur chaque nouveau locataire plutôt que sur la seule année d’entrée dans le dispositif.
Cinq dates s’enchaînent et chacune conditionne la suivante. Déposer l’engagement sur la mauvaise année produit le même résultat que ne rien déposer du tout.
Le décalage se lit sur un cas courant. Un appartement acheté en VEFA en 2026 et livré en 2028 se déclare pour la première fois au printemps 2029. Un logement neuf déjà achevé et acquis en 2026 relève de la campagne 2027, sur les revenus 2026. Personne ne dépose d’engagement Jeanbrun pendant la campagne 2026, qui porte sur les revenus 2025.
Cet écart entre l’acquisition et le point de départ des neuf ans explique la durée réelle d’immobilisation. Entre la signature, la livraison et le terme de l’engagement, une opération lancée en 2026 se referme rarement avant 2037 ou 2038. La contrainte porte sur la revente autant que sur la location.
L’avantage n’est pas automatique et l’administration ne le reconstitue pas à partir des éléments qu’elle détient déjà. Pour les régimes d’amortissement antérieurs, l’option devait être formulée dans une note conforme à un modèle fixé par l’administration. Une réponse ministérielle l’a rappelé sans détour : ni la souscription de la déclaration de revenus fonciers ni le contrat de location ne valent option.
Des redressements ont été prononcés sur ce seul fondement, contre des bailleurs qui remplissaient par ailleurs toutes les conditions de fond. La logique n’a aucune raison de changer avec le nouveau dispositif : l’engagement est le fait générateur du droit, pas sa confirmation administrative.
Irrévocable se prend au pied de la lettre. Une fois l’engagement déposé, le logement ne revient pas au micro-foncier pendant la période couverte, ne bascule pas en meublé et ne voit pas sa durée raccourcie. C’est la raison pour laquelle la portée de l’option jeanbrun et le contenu de la déclaration 2044-EB se vérifient avant la signature, pas au moment du contrôle.
Le texte ne prévoit pas de pénalité forfaitaire. Il reprend ce qui a été déduit : le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’engagement cesse d’être respecté est majoré du montant des amortissements déjà déduits. Plus la rupture est tardive, plus le rattrapage est lourd, ce qui inverse la logique des anciens dispositifs à réduction d’impôt.
Ce rappel peut bénéficier du système du quotient, qui atténue la progressivité de l’impôt sur un revenu exceptionnel. Il reste une imposition encaissée en une fois, sur une somme accumulée pendant plusieurs années.
| MANQUEMENT | CONSÉQUENCE |
|---|---|
| Revente avant le terme des neuf ans | Majoration du revenu net foncier de tous les amortissements déduits |
| Passage en meublé ou en résidence secondaire | Engagement de location nue rompu, reprise des amortissements |
| Loyer supérieur au plafond du niveau choisi | Condition non respectée, reprise des amortissements |
| Bail conclu avec un parent ou allié jusqu’au deuxième degré | Location exclue du dispositif, reprise des amortissements |
| Cession des parts par l’associé d’une société non soumise à l’IS | Engagement de conservation rompu, reprise pour l’associé concerné |
| Invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement, décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune | Pas de majoration |
L’engagement ouvre le droit, la déclaration annuelle l’entretient. Le régime réel devient obligatoire pour le logement concerné : la loi de finances pour 2026 a ajouté les nouveaux cas i et j à la liste des exclusions du micro-foncier prévue à l’article 32 du CGI. Tenir ses revenus fonciers au régime réel pendant toute la période n’est donc pas une option de gestion, mais une contrepartie de l’amortissement.
La suite se joue sur deux terrains distincts. Le contenu exact de la première déclaration jeanbrun détermine les pièces à joindre l’année de l’option, et le suivi dans la durée repose sur une comptabilité bailleur privé capable de tenir un tableau d’amortissement logement par logement pendant neuf ans.