Le formulaire 2044-EB porte en en-tête la mention « statut du bailleur privé ». Il n’ouvre pourtant aucun droit au statut du bailleur privé créé en février 2026. Le millésime 2026, cerfa n° 11639*26, renvoie à deux articles du code général des impôts : le 199 septvicies et le 199 novovicies. Autrement dit le Scellier, le Pinel et le Denormandie. Le dispositif Jeanbrun, lui, est logé à l’article 31. Aucune case du formulaire ne le vise.
La collision de vocabulaire n’a rien d’anodin. Elle pousse à chercher dans ce document un avantage qu’il ne porte pas, et à passer à côté de celui qu’il porte. Reste à savoir où le 2044-EB s’insère, ou non, dans les obligations déclaratives du statut. Pour un logement acquis sous Jeanbrun en 2026, la réponse tient en une ligne : rien à déposer avant le printemps 2027.
Le 2044-EB n’est pas une déclaration de revenus. C’est un engagement signé, déposé une seule fois, pour un logement donné. Sa consigne tient en une phrase imprimée en tête du document : joindre un exemplaire par logement éligible à la déclaration des revenus de 2025.
Ces huit cases se répartissent entre trois dispositifs, dont un seul reste ouvert à une opération nouvelle.
Le formulaire ne rappelle ni les plafonds de loyer ni ceux de ressources. Il renvoie aux textes qui les fixent : l’article 2 terdecies D de l’annexe III au code général des impôts en métropole, l’article 2 terdecies F outre-mer. Ces plafonds sont révisés chaque année, et le barème qui compte est celui en vigueur à la signature du bail, pas celui de l’année du dépôt.
« Statut du bailleur privé » est un libellé administratif ancien. Il figure sur le 2044-EB depuis plus de dix ans, à une époque où aucun dispositif ne portait ce nom. Le formulaire désigne par là une catégorie de propriétaires, pas un régime fiscal.
Le régime créé en 2026 s’appelle lui aussi statut du bailleur privé, et c’est là que tout se brouille. Il vient de l’article 47 de la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, et se loge aux i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI. Il vise les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
L’écart n’est pas qu’une affaire de numérotation. Les articles 199 septvicies et 199 novovicies accordent une réduction d’impôt, soit un montant retranché de l’impôt dû. L’article 31 organise une déduction au titre de l’amortissement, soit une charge retranchée du revenu foncier, avant impôt. Deux mécaniques distinctes, deux chemins déclaratifs distincts.
Trois imprimés partagent le même préfixe et remplissent trois fonctions différentes. Les confondre coûte soit une déduction perdue, soit une déclaration à refaire.
| 2044-EB | 2044 | 2044 SPÉCIALE | |
|---|---|---|---|
| Rôle | engagement de location | revenus fonciers au réel | revenus fonciers au réel, régimes spéciaux |
| Dépôt | une fois, l’année du fait générateur | chaque année | chaque année |
| Amortissement | support historique de l’option | aucune ligne dédiée | ligne 229 et tableau page 8 |
| Périmètre | un exemplaire par logement | tous les biens loués nus du foyer | tous les biens loués nus du foyer |
La 2044 spéciale absorbe tout. Dès qu’un seul bien relève d’un amortissement ou d’un régime spécial, elle remplace la 2044 pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, biens de droit commun compris. Une seule déclaration de revenus fonciers par foyer, jointe à la 2042, où la case 4BZ signale le recours à la version spéciale.
Autre effet mécanique, souvent découvert trop tard : un immeuble faisant l’objet d’une déduction au titre de l’amortissement oblige à déposer une déclaration de revenus fonciers quel que soit le montant des loyers. Le micro-foncier et son abattement de 30 % deviennent inaccessibles, même sous 15 000 € de recettes annuelles.
Le document s’étire sur plusieurs pages, notice comprise, mais l’essentiel tient en six rubriques. Chacune se remplit avec des pièces qu’il vaut mieux réunir avant de commencer.
La surface de la rubrique 5 n’est pas la surface habitable brute. Elle correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² ajoutés. Une terrasse de 18 m² n’apporte donc pas 9 m² mais 8. Les emplacements de stationnement et les garages restent hors du calcul.
La signature n’est pas une formalité de fin de page : c’est elle qui porte l’engagement juridique. Un formulaire complet mais non signé ne justifie rien.
Une prorogation triennale ne se coche pas non plus sur la déclaration annuelle. Le 2044-EB comporte ses propres pages de prorogation, avec un engagement distinct à dater et signer, pour la personne physique comme pour la société.
Le dépôt suit la déclaration des revenus de l’année du fait générateur, achèvement du logement ou acquisition si elle est postérieure. En ligne, le formulaire s’ajoute aux annexes de la déclaration. Le millésime en vigueur et sa notice se téléchargent sur impots.gouv.fr, rubrique recherche de formulaires.
L’engagement conditionne l’avantage. Sans lui, l’administration n’a aucun support pour accorder la réduction d’impôt : elle constate un avantage sans base déclarative, et le reprend.
L’omission se rattrape. La voie normale reste la déclaration rectificative, déposée depuis l’espace particulier tant que le délai de réclamation demeure ouvert, avec le 2044-EB manquant en pièce jointe. Une régularisation spontanée, engagée avant toute relance, coûte moins qu’une régularisation sous contrôle.
Ce qui ne se rattrape pas, c’est l’engagement lui-même. Dépassement du plafond de loyer, location à un membre du foyer fiscal, revente avant le terme : aucune correction de formulaire ne répare une condition de fond non remplie. L’inverse vaut aussi, un dossier irréprochable sur le papier ne rend pas éligible une opération qui ne l’est pas.
L’engagement court 6, 9 ou 12 ans, les contrôles arrivent plus tard. Conserver le permis de construire, la déclaration d’achèvement, l’acte, les factures de travaux et la suite des baux relève du minimum. En cas de changement de locataire pendant la période d’engagement, la copie du nouveau bail se joint à la déclaration de l’année du changement.
Le calendrier tranche avant le formulaire. Le dispositif vise les acquisitions réalisées à compter du 21 février 2026, et son bénéfice repose sur une option irrévocable exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’acquisition ou d’achèvement. Pour une acquisition de 2026, cette déclaration se dépose au printemps 2027. Rien à formaliser avant.
Cette année de bascule mérite d’être calée précisément : elle fixe à la fois le point de départ de l’amortissement et celui de l’engagement de neuf ans. Les modalités d’exercice de l’option jeanbrun obéissent à des règles propres, comme le contenu de la première déclaration jeanbrun.
Le précédent existe, et il passe précisément par ce formulaire. Pour la déduction au titre de l’amortissement Robien, la doctrine fiscale imposait de joindre à la déclaration de l’année d’achèvement deux pièces : une copie du bail, et l’option établie sur un imprimé fourni par l’administration. Cet imprimé était le 2044-EB. Si le logement n’était pas encore loué, le bail rejoignait la déclaration de l’année de sa signature.
Le 2044-EB a donc déjà porté une option d’amortissement. Cette branche a disparu du formulaire avec l’extinction du Robien recentré et du Borloo neuf. Le dispositif Jeanbrun rouvre le même type de mécanisme, au même article 31, ce qui rend plausible le retour d’une case dédiée sur un millésime à venir. Plausible, pas acquis.
À la mi-juillet 2026, les décrets d’application et la doctrine BOFiP restent attendus sur les modalités déclaratives. Le périmètre du dispositif bouge encore : une proposition de loi adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 28 mai 2026 supprimerait le seuil de travaux dans l’ancien et rouvrirait le dispositif aux maisons individuelles, tandis qu’un projet de loi logement voté au Sénat le 8 juillet 2026 rejoint l’Assemblée à la rentrée. Tant que le périmètre n’est pas figé, le support de l’engagement de location à souscrire ne le sera pas davantage.
Un amortissement se suit sur toute la durée de l’engagement : base amortissable, taux retenu, montant déduit chaque année, reliquat reporté. Cette tenue de compte relève de la comptabilité bailleur privé, et se déverse chaque printemps dans la déclaration des revenus fonciers régime réel, seul régime compatible avec une déduction au titre de l’amortissement.