Le formulaire 2044-EB téléchargeable sur impots.gouv.fr porte un titre sans ambiguïté : « Statut du bailleur privé, engagement de location ». Il vise pourtant les articles 199 septvicies et 199 novovicies du code général des impôts, c’est-à-dire le Scellier, le Pinel et le Denormandie. Le dispositif Jeanbrun, lui, est codifié à l’article 31. Ce libellé administratif existait bien avant la loi de finances pour 2026 : la version applicable aux revenus 2022 portait déjà exactement le même nom.
La déclaration qui ouvre droit à l’amortissement du statut du bailleur privé repose sur une mécanique distincte : une option exercée une seule fois, sur la déclaration de revenus d’une année précise, puis un suivi annuel au régime réel pendant neuf ans. Cette option est irrévocable, et elle ne produit rien si elle n’est pas formulée à la bonne échéance. Aucun contribuable ne l’a encore déposée : la première tombera au printemps 2027.
La confusion ne vient pas des contribuables, elle vient de l’imprimé lui-même. Le CERFA n° 11639 s’appelle « statut du bailleur privé » depuis plus d’une décennie, à une époque où l’expression désignait simplement le propriétaire bailleur soumis aux régimes Robien, Borloo ou Scellier.
Le millésime en circulation, référencé 11639*26, se joint à la déclaration des revenus de 2025, à raison d’un exemplaire par logement éligible. Les cases proposées couvrent le Denormandie ancien, le Pinel métropole et outre-mer, le Pinel Bretagne, ainsi que les prorogations triennales du Pinel, du Denormandie et du Scellier intermédiaire. Aucune case ne correspond à la déduction au titre de l’amortissement de l’article 31. La doctrine fiscale décrit d’ailleurs cet imprimé comme celui du propriétaire qui demande un amortissement Robien recentré ou Borloo neuf, ou une réduction d’impôt Scellier.
Signer un engagement dans une case Pinel pour une acquisition de 2026 n’ouvre donc aucun droit. C’est le millésime suivant, publié au printemps 2027, qui devra intégrer les mentions propres au nouveau régime. En attendant, le formulaire 2044-EB reste l’imprimé des dispositifs antérieurs.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a créé deux déductions jumelles, codifiées au i (logements neufs) et au j (logements anciens avec travaux) du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts. Le texte ne prévoit aucune application automatique.
Seuls les propriétaires soumis au régime réel foncier peuvent en bénéficier, à condition d’opter lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour l’ancien, le point de référence est l’achèvement des travaux. L’option Jeanbrun vaut pour un logement donné et ne se dénonce pas.
Elle emporte simultanément la déclaration d’engagement de location, qui porte sur cinq points cumulatifs : location nue à usage d’habitation principale, effective et continue pendant neuf ans au minimum, prise d’effet dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition, locataire extérieur au foyer fiscal et non parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus, ressources du locataire sous les plafonds Pinel pour la location intermédiaire ou sous les plafonds Loc’Avantages pour le social et le très social.
Sur les régimes d’amortissement antérieurs, l’administration lisait cette irrévocabilité de façon stricte : passée la date limite de dépôt de la déclaration concernée, le contribuable ne pouvait plus revenir au droit commun, même par une réclamation formée dans le délai de l’article R*196-1 du livre des procédures fiscales. La formulation reprise en 2026 est identique.
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, et le 31 décembre 2028. Aucune opération antérieure n’entre dans le champ, ce qui exclut mécaniquement la campagne déclarative de 2026, consacrée aux revenus 2025.
La séquence de la première déclaration se lit alors ainsi :
Un appartement neuf livré en octobre 2026 relève ainsi de la déclaration des revenus 2026, déposée entre avril et juin 2027, avec trois mois d’amortissement seulement pour la première année. Une réservation en VEFA signée en 2026 mais livrée en 2029 sort de la fenêtre, puisque c’est la date d’acquisition ou de dépôt du permis qui compte. Les cas de bascule d’une année sur l’autre sont détaillés sur la première déclaration Jeanbrun.
La déclaration ne tient pas dans un seul document. Elle combine un imprimé d’engagement déposé une fois, une annexe foncière remplie chaque année et la déclaration d’ensemble qui reçoit le résultat.
| IMPRIMÉ | RÔLE | FRÉQUENCE |
|---|---|---|
| 2044-EB (millésime à venir) | Engagement de location et exercice de l’option | Une seule fois |
| 2044-SPE | Déduction de l’amortissement et tableau de suivi | Chaque année |
| 2042 | Report du résultat foncier net et du déficit | Chaque année |
Le choix entre la 2044 ordinaire et la 2044 spéciale mérite attention. La doctrine réserve la 2044-SPE aux propriétaires ayant opté pour une déduction au titre de l’amortissement, et le millésime actuel comporte déjà une ligne 229 dédiée, assortie d’un tableau d’amortissement à remplir en fin de document. Certaines sources orientent vers la 2044 classique. La logique des régimes Périssol, Robien et Borloo, tous déclarés sur la 2044 spéciale, plaide pour cette dernière, sous réserve des mentions que la DGFiP ajoutera au millésime 2027.
Le micro-foncier est fermé, non par choix pratique mais par exclusion légale : la loi de finances a modifié le c du 2 de l’article 32 du code général des impôts. Un bailleur au forfait de 30 % devra donc basculer sur les revenus fonciers au régime réel pour l’ensemble de ses locations nues. En contrepartie, l’avantage prend la forme d’une déduction de la base imposable et non d’une réduction d’impôt : il échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
C’est le point le plus souvent mal restitué, et il change le résultat de la déclaration. Le plafond annuel ne s’applique pas logement par logement mais par an et par foyer fiscal, tous logements amortis confondus, neufs comme anciens.
La limite s’établit à 8 000 € par principe. Elle passe à 10 000 € lorsque la moitié au moins des revenus bruts tirés des logements amortis provient de la location sociale, et à 12 000 € lorsque la moitié au moins provient de la location très sociale. Un second plafond joue en parallèle : le cumul des amortissements pratiqués sur un bien ne peut dépasser sa base amortissable, soit 80 % du prix d’acquisition net de frais, majoré le cas échéant des travaux dans l’ancien.
Un appartement neuf acquis 250 000 € et loué au niveau intermédiaire génère une base de 200 000 € et un amortissement annuel de 7 000 € au taux de 3,5 %, sous le plafond. À 350 000 €, le calcul donne 9 800 €, dont 1 800 € qui ne se déduisent pas au titre de l’année. Le sort de cet excédent, reportable ou définitivement perdu, ne ressort pas des commentaires publiés à ce jour. Les grilles de taux et leurs écarts entre neuf et ancien sont détaillés sur l’amortissement du bailleur privé, et les barèmes de loyer conditionnant le niveau retenu sur plafonds de loyers et de ressources.
L’option n’est que le point de départ. Le régime réel impose un suivi annuel que le contribuable doit pouvoir justifier à tout moment de la période d’engagement, sans quoi le contrôle se solde par une reprise.
La condition de location effective et continue se lisait strictement sur les régimes précédents : toute jouissance personnelle du logement, même brève, même à titre gratuit, rompait la continuité. Une vacance entre deux locataires reste tolérée si elle est courte et si la relocation est activement recherchée. La tenue de ce suivi et les outils qui s’y prêtent sont traités sur la comptabilité du bailleur privé.
Le mécanisme de reprise ne se contente pas d’annuler l’avantage pour l’avenir. Il rapatrie l’intégralité du passé sur une seule année, avec un calcul en deux temps que peu d’investisseurs anticipent.
Le revenu net foncier de l’année de la rupture est majoré du montant total des amortissements déduits. Pour l’imposition, cette majoration est ensuite divisée par le nombre d’années civiles d’amortissement, le résultat s’ajoute au revenu global net de l’année, et l’impôt correspondant s’obtient en multipliant la cotisation supplémentaire par ce même nombre d’années. Trois situations écartent la majoration : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement, et le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.
La revente réserve un second effet. Les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, sur le modèle appliqué depuis 2025 à la location meublée. L’avantage annuel se paie donc partiellement au moment de la cession. S’y ajoutent les incompatibilités prévues par le texte pour un même logement, avec le Pinel, le Duflot, le Denormandie, le Malraux et le Girardin, ainsi que l’exclusion des biens démembrés, sauf lorsque le démembrement résulte du décès d’un époux. L’ensemble des critères d’accès figure sur conditions d’éligibilité.
La mécanique déclarative découle directement de l’architecture du régime, présentée en détail sur dispositif Jeanbrun. Avant de s’engager sur neuf ans, la comparaison avec les autres cadres encore ouverts aux nouveaux investisseurs mérite d’être posée, ce que fait Jeanbrun face aux alternatives.
Côté opérationnel, le choix du bien, du financement et du niveau de loyer détermine la valeur réelle de l’avantage : ces arbitrages sont traités sur réussir son investissement Jeanbrun. Les obligations qui pèsent sur le propriétaire indépendamment du régime fiscal, elles, relèvent de le rôle du bailleur.