Le dispositif Jeanbrun s’applique depuis le 21 février 2026, et aucune déclaration de revenus ne l’a encore mentionné. La campagne du printemps 2026 portait sur les revenus 2025, une année où le statut du bailleur privé n’existait pas. Les premiers amortissements déduits au titre des i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts seront donc déclarés au printemps 2027, sur les revenus de 2026.
L’année qui commande ce calendrier n’est pas celle de la signature chez le notaire. C’est celle de l’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle intervient après. Un appartement acheté en l’état futur d’achèvement en mars 2026 et livré en 2028 ne donnera lieu à sa première déclaration qu’au printemps 2029. Ce décalage change la façon de préparer vos démarches fiscales : l’option pour l’amortissement s’exerce sur une seule déclaration, celle-là, et une fois la campagne close elle ne se rattrape pas.
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel le lendemain, ouvre le dispositif aux acquisitions réalisées à compter du 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Un logement acquis ou achevé en 2026 produit ses premiers revenus fonciers en 2026, déclarés en 2027. Le point de départ n’est pas la date d’achat pour tout le monde.
| VOTRE SITUATION | ANNÉE QUI COMPTE | PREMIÈRE DÉCLARATION |
|---|---|---|
| Logement neuf achevé, acquis en 2026 | 2026 | Printemps 2027 (revenus 2026) |
| VEFA signée en 2026, livrée en 2028 | 2028 | Printemps 2029 (revenus 2028) |
| Ancien acquis en 2026, travaux achevés en 2027 | 2027 | Printemps 2028 (revenus 2027) |
| Règle générale | Achèvement, ou acquisition si elle est postérieure | Campagne de l’année suivante |
La date d’entrée du locataire ne décale pas ce calendrier. Le logement peut être vide au moment du dépôt : la loi impose seulement que la location prenne effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition. Un appartement livré en novembre 2026 et loué en février 2027 se déclare bien au printemps 2027, avec l’engagement joint, même si aucun loyer n’a encore été encaissé sur l’exercice.
Déclarer la première année suppose de distinguer ce qui revient chaque printemps et ce qui ne se produit qu’une seule fois dans la vie de l’investissement. La confusion entre les deux est la source d’erreur la plus fréquente sur les régimes d’amortissement antérieurs.
Reste une question que l’administration n’a pas encore tranchée publiquement : quelle annexe foncière accueillera l’amortissement. Tous les régimes d’amortissement précédents, du Périssol au Borloo neuf, relèvent de la déclaration spéciale n° 2044-SPE et non de la 2044 ordinaire. En juillet 2026, la doctrine mise à jour le 9 avril 2026 sur les obligations déclaratives des revenus fonciers ne cite toujours pas les nouveaux i et j de l’article 31 dans son tableau récapitulatif. Le millésime 2026 de l’imprimé d’engagement, lui, vise encore les seuls articles 199 septvicies et 199 novovicies, c’est-à-dire le Scellier, le Pinel et le Denormandie. Le précédent plaide pour la déclaration spéciale et pour un imprimé d’engagement mis à jour d’ici la campagne 2027 : à vérifier sur le millésime publié en avril prochain plutôt qu’à supposer.
L’amortissement n’est pas une case que l’on coche au fil de l’eau. L’article 31 du code général des impôts subordonne la déduction à une option exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement concerné et emporte l’engagement de le louer nu, à titre de résidence principale, pendant neuf ans au moins, à une personne extérieure au foyer fiscal.
La notice officielle des régimes d’amortissement est explicite sur la sanction : l’engagement doit être joint à cette déclaration même si le bien n’est pas encore loué, et un contribuable qui n’opte pas à cette date ne pourra plus bénéficier du dispositif ultérieurement. Aucune déclaration rectificative ne répare une option non exercée. Porter un montant d’amortissement sur l’annexe foncière sans avoir souscrit l’engagement ne vaut pas option : la jurisprudence rendue sur le Périssol l’avait déjà rappelé, l’option ne résulte pas de la simple souscription de la déclaration.
La base amortissable est fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant réputés correspondre au terrain. Le taux annuel va de 3 % à 5,5 % selon que le logement est neuf ou ancien réhabilité et selon le niveau de loyer pratiqué. La période d’amortissement démarre le premier jour du mois de l’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle intervient après, ce qui donne une première annuité tronquée.
Un appartement neuf acquis 232 000 € donne une base de 185 600 €. À 3,5 %, l’annuité pleine ressort à 6 496 €. Si l’achèvement intervient le 12 septembre, le mois de septembre compte en entier et la déduction de la première année porte sur quatre mois, soit 2 165 €. L’écart avec l’annuité pleine n’est pas perdu : la durée d’amortissement n’est pas bornée par l’engagement de neuf ans, tant que le cumul reste dans la limite de 80 % du prix.
Un plafond encadre ensuite le résultat. La somme des amortissements déduits au titre des i et j ne peut pas dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal, montant majoré de 2 000 € ou de 4 000 € quand la moitié au moins des revenus bruts tirés des logements amortis provient de la location sociale ou très sociale. Le plafond s’apprécie au niveau du foyer, pas logement par logement : deux investissements amortis se partagent la même enveloppe. La première année, le prorata maintient le plus souvent la déduction sous ce seuil, ce qui masque la contrainte jusqu’au premier exercice complet.
La télédéclaration n’accepte pas de pièces jointes libres. Rien ne sera donc demandé au moment du dépôt, ce qui donne une fausse impression de simplicité : les justificatifs se produisent en cas de contrôle, parfois plusieurs années après, et leur absence se paie au moment où la reprise est envisagée.
Ce décompte n’est pas un document ponctuel. Il devient le tableau d’amortissement que vous reporterez chaque année, avec le cumul déduit depuis l’origine, jusqu’à épuisement de la base. Une comptabilité bailleur privé tenue dès le premier exercice évite de reconstituer neuf ans plus tard des chiffres que plus personne ne retrouve.
L’effet le moins anticipé du dispositif ne concerne pas le logement amorti, mais les autres. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a modifié l’article 32 du code général des impôts, celui qui régit le micro-foncier. Le régime forfaitaire et son abattement de 30 % n’accueillent pas les logements placés sous ces amortissements.
Or une seule annexe foncière est souscrite pour l’ensemble des revenus fonciers des membres du foyer fiscal. Un bailleur qui percevait 9 000 € de loyers sur un studio ancien et déclarait au forfait perd donc l’abattement sur ce studio l’année où son logement Jeanbrun entre dans le paysage. Le passage aux revenus fonciers régime réel vaut pour tout le foyer. Selon le niveau de charges réelles du parc existant, l’arbitrage se fait parfois au détriment de l’ancien : un bien détenu sans crédit, sans travaux et faiblement chargé perd plus au réel qu’il ne gagne ailleurs. Ce calcul se fait avant l’acquisition, pas devant l’écran de déclaration.
Deux points méritent d’être réglés avant la campagne. Le contenu exact de l’engagement de location à souscrire d’abord, puisqu’il fixe pour neuf ans le loyer plafond et l’usage du logement, et que sa rédaction conditionne la validité de l’option. Le support ensuite : la déclaration 2044-EB reste l’imprimé historique des engagements de location, y compris pour les régimes d’amortissement, mais son millésime doit être vérifié à l’ouverture de la campagne. Sur le calendrier d’exercice et les cas où l’option peut être reportée d’une année, la page dédiée à option jeanbrun détaille les situations limites.