Le dispositif Jeanbrun accepte la SCI, mais pas n’importe laquelle. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 étend la déduction au titre de l’amortissement aux logements détenus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui vise en pratique la SCI à l’IR. Une SCI qui a opté pour l’IS reste hors du dispositif, quelle que soit la qualité du bien acheté.
La détention en société ajoute ensuite une obligation que la détention directe ignore : chaque associé doit conserver la totalité de ses parts jusqu’au terme de la période de location. Les autres critères ne bougent pas, et mieux vaut vérifier votre éligibilité avant de constituer la société. Reste la ligne qui décide vraiment de l’intérêt du montage : le plafond annuel d’amortissement se compte par foyer fiscal, pas par société.
Le texte ne crée pas de régime spécifique aux sociétés. Il précise que l’amortissement s’applique dans les mêmes conditions lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’IS. La SCI à l’IR entre donc dans le champ par transparence, sans agrément ni démarche préalable.
La logique est fiscale avant d’être juridique. Une SCI à l’IR ne paie pas d’impôt : elle détermine son résultat foncier, amortissement compris, puis le répartit entre les associés au prorata de leurs parts. Chacun déclare sa quote-part dans ses revenus fonciers, où la déduction produit son effet. Une SCI à l’IS coupe cette chaîne, puisque le résultat est imposé chez la société et que les associés ne perçoivent plus de revenus fonciers.
L’exclusion de l’IS n’est pas une punition. Une SCI à l’IS amortit déjà le bâti selon les règles comptables, sans plafond annuel. Le prix se paie à la sortie : la cession relève des plus-values professionnelles, calculées sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.
| DÉTENTION DIRECTE | SCI À L’IR | SCI À L’IS | |
|---|---|---|---|
| Accès à l’amortissement Jeanbrun | Oui | Oui | Non |
| Base amortissable | 80 % du prix net de frais | 80 % du prix net de frais | amortissement comptable de droit commun |
| Plafond annuel de déduction | 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal | 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal d’associé | sans objet |
| Engagement de conservation des titres | sans objet | 9 ans, totalité des parts | sans objet |
| Fiscalité de la revente | plus-value des particuliers, prix d’acquisition minoré des amortissements | idem, au niveau de chaque associé | plus-value professionnelle sur la valeur nette comptable |
Une SCI déjà passée à l’IS n’est pas forcément condamnée. La renonciation à l’option reste ouverte jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option, à notifier avant la fin du mois précédant la date limite du premier acompte d’IS de l’exercice concerné. Passé ce délai, l’option devient irrévocable. Et une société qui renonce ne peut plus jamais opter à nouveau pour l’IS, ce qui mérite un calcul avant de basculer pour un seul dispositif.
En détention directe, l’engagement porte sur un seul objet : louer. En société, il se dédouble. La SCI s’engage à louer, chaque associé s’engage à garder ses titres.
L’engagement de location est pris par la société : location nue, résidence principale du locataire, neuf ans au minimum, plafonds de loyer et de ressources respectés, mise en location dans les douze mois de l’achèvement. L’engagement de conservation vise chaque porteur de parts, qui doit détenir la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location. Le mot compte : une cession partielle suffit à rompre l’engagement.
La conséquence pratique dépasse la fiscalité. Pendant neuf ans, la répartition du capital est gelée. Un associé qui a besoin de liquidités, un divorce, une mésentente entre frères et sœurs : chaque événement qui déplace des parts met en jeu l’avantage de celui qui cède. Les statuts et un pacte d’associés peuvent verrouiller les cessions, ils ne suppriment pas le risque.
La sanction reste ciblée. L’associé qui rompt son engagement réintègre sa quote-part d’amortissements déduits dans ses revenus fonciers de l’année de la rupture, avec le mécanisme de quotient prévu par le texte pour lisser l’effet de progressivité. Les autres associés conservent le leur tant que la société tient son propre engagement. Trois situations neutralisent la reprise : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès.
La loi fixe un plafond annuel de déduction : 8 000 € par principe, 10 000 € lorsque la moitié au moins des revenus bruts concernés relèvent de la location sociale, 12 000 € en location très sociale. Elle l’exprime par an et par foyer fiscal.
En SCI, cette formulation change l’arithmétique. La société calcule l’amortissement sur la base éligible, soit 80 % du prix d’acquisition net de frais, à un taux de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf selon le niveau de loyer, et de 3 % à 4 % dans l’ancien réhabilité. Le résultat foncier est ensuite réparti entre les associés. Le plafond, lui, s’apprécie chez chacun d’eux.
Un exemple donne la mesure de l’écart. Un appartement neuf acquis 400 000 € net de frais et loué au niveau intermédiaire ouvre une base amortissable de 320 000 €, soit 11 200 € d’amortissement annuel. Détenu directement par un contribuable, le bien plafonne à 8 000 € de déduction : 3 200 € par an restent au tapis, soit 28 800 € sur neuf ans. Détenu par une SCI entre deux associés relevant de deux foyers fiscaux distincts, chaque quote-part de 5 600 € passe intégralement sous le plafond individuel.
Deux limites tempèrent l’enthousiasme. Un couple marié ou pacsé forme un seul foyer fiscal, donc la SCI entre époux ne dédouble rien. Et l’enveloppe couvre l’ensemble des amortissements Jeanbrun du foyer, neuf et ancien confondus : un associé qui amortit déjà un logement en direct partage le même plafond entre ses opérations.
Cette lecture découle du texte, pas d’un commentaire administratif. Les modalités de calcul de l’amortissement en SCI et l’appréciation des conditions au niveau de l’associé ont fait l’objet d’une question écrite au Gouvernement en mars 2026. L’instruction fiscale détaillée n’était toujours pas publiée à l’été 2026, ce qui laisse une marge d’interprétation sur les montages à plusieurs foyers.
La SCI familiale est présentée comme l’outil qui réunit défiscalisation et transmission. Le dispositif ferme les deux portes les plus empruntées.
La loi impose de louer à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du bailleur, et autre qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. En société, la règle s’apprécie associé par associé : si le logement est loué à un associé, à un membre de son foyer fiscal ou à un tel proche, cet associé perd la déduction.
Le périmètre du deuxième degré couvre les parents, les enfants, les grands-parents, les petits-enfants, les frères et sœurs, ainsi que les alliés au même rang. Loger son enfant majeur détaché du foyer fiscal dans l’appartement de la SCI reste donc exclu, le lien de parenté suffisant à déclencher la perte. Le détail des conditions applicables au locataire Jeanbrun vaut pour la société comme pour le bailleur en nom propre.
Le texte écarte la déduction pour les revenus des logements dont le droit de propriété est démembré, sauf lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune. Il vise le logement. Reste la question du démembrement des parts elles-mêmes, au cœur des donations de nue-propriété.
Les régimes d’amortissement logés avant celui-ci dans le même article 31 du code général des impôts excluaient expressément les revenus des titres démembrés. Aucun commentaire administratif ne dit pour l’instant si Jeanbrun reprend cette exclusion. S’y ajoute une objection plus simple : un associé qui donne la nue-propriété de ses parts ne conserve plus la totalité de ses titres au sens de l’engagement.
Le montage impose le régime réel et une chaîne déclarative à deux étages. La sortie du micro-foncier n’est pas un choix de confort : elle conditionne l’accès au dispositif.
La SCI dépose sa déclaration de résultat, la 2072, où elle calcule le résultat foncier amortissement compris. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration 2044, puis sur sa 2042. L’option pour le dispositif s’exerce lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure.
L’engagement de location prend la forme d’une déclaration jointe à cette première déclaration, en pratique le formulaire 2044-EB. L’articulation exacte entre l’engagement souscrit par la société et l’engagement de conservation souscrit par chaque associé n’est pas encore détaillée pour ce dispositif. Les régimes antérieurs faisaient produire par la société une attestation annuelle par associé : la reprise de ce formalisme reste probable sans être acquise.
Le suivi documentaire pèse autant que le calcul. Conservez les statuts, les procès-verbaux d’assemblée, l’acte d’acquisition, les baux, les avis d’imposition des locataires, le DPE et les factures de travaux pendant toute la durée d’engagement et au-delà, jusqu’à l’expiration du délai de reprise de l’administration.
Le périmètre du dispositif, lui, n’est pas figé. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture, le projet de loi relance et décentralisation du logement, qui assouplit l’accès pour les logements anciens et ouvre le dispositif aux maisons anciennes rénovées. Le texte passe à l’Assemblée nationale à la rentrée. Aucune des règles propres aux sociétés n’est concernée à ce stade.
La structure ne règle qu’une partie du dossier. Le dispositif reste d’abord une affaire de bien : le logement éligible Jeanbrun doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui écarte la maison individuelle en l’état actuel du texte. Les conditions divergent ensuite selon que l’on regarde l’éligibilité du neuf, construit ou acquis en VEFA, ou l’éligibilité de l’ancien rénové, soumise à un seuil de travaux et à une exigence de performance.
Deux paramètres finissent de cadrer l’opération : le DPE exigé par le dispositif Jeanbrun dans l’ancien, et le zonage Jeanbrun, qui a la particularité de ne pas exister, l’avantage s’appliquant sur l’ensemble du territoire.