Un programme neuf livré aujourd’hui respecte la RE2020 par construction. La réglementation s’impose à tous les permis de logement déposés depuis le 1er janvier 2022, et l’attestation remise par le promoteur ne prouve rien sur le plan fiscal. L’article 31 du code général des impôts, qui porte l’amortissement du statut du bailleur privé, ne fixe aucun seuil de performance énergétique pour le neuf. Ce qui fait échouer un dossier se joue ailleurs : la nature du bâtiment, deux dates, et un délai de mise en location de douze mois.
Le neuf constitue la première des deux portes d’entrée du dispositif Jeanbrun, codifiée au i du 1° du I de l’article 31. La seconde vise l’ancien réhabilité, avec des taux et des exigences distincts. Le socle commun est posé par les conditions du statut du bailleur privé, mais un achat en VEFA obéit à une mécanique propre, où la date de signature pèse plus lourd que celle de la livraison.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a inséré dans le code général des impôts une déduction au titre de l’amortissement réservée à des logements précisément définis. Quatre exigences se cumulent, et une seule qui manque suffit à écarter le dossier.
Le logement doit d’abord être situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation. Les maisons individuelles sont hors champ, y compris neuves et y compris construites dans un lotissement. Aucun zonage ne s’ajoute : un appartement en zone C ouvre les mêmes droits qu’un appartement en zone A bis.
Trois modes d’acquisition ouvrent la déduction :
Vient enfin la fenêtre temporelle. Le dispositif couvre les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, et le 31 décembre 2028. Le logement doit être donné en location nue, à titre de résidence principale du locataire.
Le texte qui ouvre l’amortissement dans le neuf n’énonce ni classe de diagnostic de performance énergétique, ni label, ni norme constructive. L’exigence énergétique écrite dans la loi vise l’autre branche du dispositif : dans l’ancien, la déduction suppose une réhabilitation lourde amenant le logement en étiquette A ou B, avec un montant de travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition.
La RE2020 s’applique de toute façon, mais par une autre voie. Le décret du 29 juillet 2021 la rend obligatoire pour les maisons individuelles et les logements collectifs dont la demande de permis a été déposée à compter du 1er janvier 2022. Un appartement livré en 2026 ou après a donc été conçu sous ce régime, sans que l’investisseur ait la moindre démarche à accomplir.
La conséquence pratique est simple. L’attestation de prise en compte de la RE2020 et le DPE remis à la livraison servent la conformité du bâtiment et l’information du locataire. Ils ne constituent pas la pièce justificative de l’avantage fiscal, laquelle se joue sur l’acte d’acquisition, le bail et l’option formulée à la déclaration de revenus. À la mi-2026, l’administration n’avait pas encore publié ses commentaires au Bulletin officiel des finances publiques, qui pourront préciser la liste des justificatifs attendus.
La fenêtre du dispositif se lit sur la date d’acquisition, c’est-à-dire la signature de l’acte authentique. Une VEFA signée en janvier 2026 et livrée en 2028 reste hors du dispositif, malgré une livraison en plein cœur de la période. Symétriquement, un acte signé en décembre 2028 pour une livraison en 2030 demeure éligible. Pour un logement que l’on fait construire, le repère change : c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui doit tomber dans la fenêtre.
Le point de départ de l’amortissement suit une autre logique encore. Il est fixé au premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. En VEFA, l’achèvement commande donc le calendrier, ce qui décale mécaniquement la première année de déduction sur un chantier long.
Reste le délai le plus souvent oublié. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement, ou celle de l’acquisition si elle est postérieure. Ce compteur ne tient aucun compte des difficultés de commercialisation. Sur un programme livré dans un secteur peu tendu, la recherche du locataire se prépare dès la déclaration attestant l’achèvement des travaux, pas après la remise des clés.
L’assiette est forfaitaire. L’amortissement ne peut pas porter sur la valeur du foncier, estimée à 20 % du prix d’acquisition net de frais : 80 % du prix entrent donc dans la base, et le cumul des déductions sur la durée de détention ne peut pas dépasser ce montant.
Le taux dépend ensuite du niveau de loyer que le bailleur accepte de pratiquer. Il est fixé à 3,5 % pour la location intermédiaire, au sens du III de l’article 199 novovicies, et majoré d’un point ou de deux points pour la location sociale ou très sociale au sens du IV de l’article 199 tricies. Le neuf est nettement mieux traité que l’ancien réhabilité sur ce paramètre.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Base amortissable | 80 % du prix d’acquisition net de frais | ||
Sur un appartement neuf payé 220 000 €, la base atteint 176 000 €. La déduction annuelle s’établit à 6 160 € en location intermédiaire, et à 9 680 € en très social. Le plafond annuel de déduction finit toutefois par mordre sur les tickets élevés : en location intermédiaire, les 8 000 € sont atteints à partir d’environ 286 000 € de prix d’acquisition. Au-delà, le surplus de prix n’apporte plus d’avantage fiscal supplémentaire la même année.
L’éligibilité du bien ne vaut rien sans le respect des engagements pris à la mise en location. Le propriétaire s’engage à louer le logement nu, à usage d’habitation principale, de manière effective et continue, ce qui rend l’engagement de location de 9 ans sensible aux vacances prolongées entre deux baux.
Le choix du locataire est encadré plus strictement que dans les dispositifs antérieurs. La location doit bénéficier à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, ainsi que les alliés équivalents, sont donc exclus : le profil du jeanbrun locataire mérite d’être vérifié avant la signature du bail, pas après.
Deux mécanismes ferment enfin la porte aux mauvaises surprises. L’option est irrévocable pour le logement considéré et doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement, ou de l’acquisition si elle est postérieure : ni retour au micro-foncier, ni changement d’avis en cours de route. Et le plafond de déduction s’apprécie par foyer fiscal, toutes opérations confondues, ce qui limite l’intérêt d’empiler les acquisitions.
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé au Sénat le 25 juin 2026, a été adopté en première lecture le 8 juillet 2026 après engagement de la procédure accélérée, puis transmis à l’Assemblée nationale le lendemain. Son article 4 retouche le dispositif sur plusieurs points.
Deux modifications visent directement le volet neuf. La première ouvrirait la déduction aux associés de sociétés civiles de placement immobilier, avec un amortissement calculé au niveau de la société, immeuble par immeuble, et une quote-part répartie entre les associés qui s’engagent à conserver leurs parts neuf ans. La seconde supprimerait l’exclusion des parents et alliés jusqu’au deuxième degré, seul le foyer fiscal restant écarté. Les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés relèvent déjà du dispositif sous condition de conservation des titres, comme le détaille le cas jeanbrun sci.
Le reste de l’article 4 concerne l’ancien avec travaux : seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 %, étiquette énergétique ramenée à D, ouverture aux logements individuels et aux locaux transformés en habitation. La condition de bâtiment collectif resterait donc en place pour le neuf. Selon la commission des finances du Sénat, ce seul assouplissement de l’ancien porterait le coût du dispositif d’environ 1 milliard à 1,8 milliard d’euros.
Rien de tout cela n’est applicable. Le texte prévoit lui-même une entrée en vigueur au lendemain de la publication de la loi, et le parcours parlementaire n’est pas achevé. Un investisseur qui signe cet été calcule sa rentabilité sur le droit en vigueur, et traite ces évolutions comme une hypothèse, pas comme un acquis.
Le neuf n’est qu’une des deux voies d’accès au dispositif. La liste complète des biens qui ouvrent droit à l’amortissement, avec les cas limites de la transformation et du bâtiment mixte, est traitée dans le logement éligible jeanbrun. La question énergétique, centrale dans l’ancien et secondaire dans le neuf, fait l’objet d’un point dédié sur jeanbrun dpe.
Reste la géographie. L’éligibilité ne dépend d’aucun découpage territorial, mais les plafonds de loyers intermédiaires se calculent toujours par référence au zonage A bis, A, B1, B2 et C, ce que précise jeanbrun zonage. Un investissement en zone détendue reste donc éligible, avec un plafond de loyer moins contraignant mais un risque locatif que l’avantage fiscal ne compense pas toujours.