Neuf ans. C’est la durée minimale de location exigée par le statut du bailleur privé, inscrite à l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Le chiffre est simple. Son décompte l’est beaucoup moins, puisque ces neuf années ne démarrent ni à la signature chez le notaire, ni à la remise des clés.
L’engagement de location n’est par ailleurs qu’une pièce d’un ensemble. Il s’ajoute aux autres conditions d’éligibilité que le bailleur doit tenir simultanément, et sa rupture déclenche une reprise chiffrée de l’avantage fiscal, pas un simple avertissement.
La question utile n’est donc pas de savoir si neuf ans constituent une longue période, mais de mesurer combien de temps le capital reste réellement bloqué et ce que coûte une sortie prématurée.
Le texte n’engage pas le propriétaire à détenir le logement pendant neuf ans. Il l’engage à le louer pendant neuf ans. La nuance décale tout le calendrier, parfois de plusieurs années.
La loi impose que la location prenne effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble, ou celle de son acquisition si elle est postérieure. Pour un logement ancien réhabilité, le même délai court à compter de l’achèvement des travaux. Les neuf années se décomptent ensuite à partir de cette prise d’effet, et non de l’acte de vente.
Ce délai de douze mois n’est pas un cadeau, c’est un sas. Il sert à trouver un locataire qui coche les plafonds de ressources. Chaque mois consommé repousse d’autant le terme de l’engagement. L’option, elle, s’exerce lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition, et elle est irrévocable pour le logement concerné.
Sur un achat en état futur d’achèvement, la chronologie s’empile : réservation, acte authentique, chantier de dix-huit à vingt-quatre mois en général, livraison, puis jusqu’à douze mois pour installer un locataire, puis neuf ans de location. Entre le premier versement et la fin de l’engagement, onze à douze ans s’écoulent couramment.
Bonne nouvelle sur un point : la fenêtre du dispositif se juge à l’entrée, pas à la sortie. Le régime vise les acquisitions, ou les dépôts de demande de permis de construire, réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un logement acheté en décembre 2028 et livré deux ans plus tard reste dans le champ.
Signer l’engagement ne consiste pas à cocher une case une fois pour toutes. Plusieurs obligations courent en continu, et chacune peut faire tomber l’avantage si elle cesse d’être respectée.
Le logement doit rester loué nu, à usage de résidence principale du locataire, de manière effective et continue. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré. Le loyer doit rester sous le plafond correspondant au niveau retenu : celui du logement intermédiaire pour la location intermédiaire, celui de Loc’Avantages pour le social et le très social.
Une précision passe souvent inaperçue et change la gestion au quotidien : les ressources du locataire s’apprécient à la date de conclusion du bail. Un locataire dont les revenus progressent en cours de bail ne fait pas tomber le régime. En revanche, chaque nouveau bail rouvre le contrôle, et la vérification doit être documentée à ce moment précis.
Deux zones de vigilance restent moins balisées. Le régime réel est obligatoire, le micro-foncier étant fermé aux logements placés sous un régime d’amortissement. Et la loi exige une location continue sans chiffrer de tolérance de vacance entre deux locataires : tant que la doctrine administrative n’a pas commenté le dispositif, conserver les preuves de diligence en relocation reste la seule protection sérieuse.
La sanction ne prend pas la forme d’une amende ni d’un rappel étalé. Elle réintègre en une fois, sur l’année du manquement, tout ce qui a été déduit depuis le début.
La vente du logement avant le terme, le passage en meublé, le changement d’usage, le dépassement des plafonds de loyer ou de ressources, la location à un proche exclu : chacun de ces événements rompt l’engagement. Le revenu net foncier de l’année concernée est alors majoré du montant des amortissements déduits depuis l’origine.
La loi prévoit un correctif pour éviter qu’une réintégration massive ne propulse le contribuable dans une tranche extrême. La fraction de revenu foncier correspondant à la majoration est divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit. Le résultat s’ajoute au revenu global net de l’année de rupture, et l’impôt dû est égal à la cotisation supplémentaire ainsi obtenue, multipliée par ce même nombre d’années.
Le mécanisme neutralise l’effet de progressivité. Il ne réduit ni la base reprise, ni les prélèvements sociaux qui suivent le revenu foncier. Une sortie en année 7 après six ans de déduction pleine reste une opération coûteuse.
La majoration ne s’applique pas dans trois situations limitativement énumérées : l’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, le licenciement, et le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune. Le divorce, la mutation professionnelle, la baisse de revenus ou une vacance prolongée n’en font pas partie.
C’est la confusion la plus fréquente sur ce dispositif. La durée d’engagement et la durée d’amortissement sont deux horloges distinctes, et la seconde tourne bien plus longtemps que la première.
La base amortissable représente 80 % du prix d’acquisition net de frais, le foncier étant forfaitisé à 20 %. Le taux annuel s’établit à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % pour les logements neufs RE2020 selon le niveau de loyer, et à 3 %, 3,5 % ou 4 % pour l’ancien avec travaux.
L’arithmétique parle d’elle-même. À 3,5 % par an, absorber 80 % de la valeur demande environ vingt-trois ans. À 5,5 %, une quinzaine d’années. La loi ne fixe aucune durée maximale : tant que les conditions de location restent tenues, la déduction se poursuit au-delà du terme des neuf ans, jusqu’à épuisement de la base. Les modalités précises de cette prolongation attendent encore les commentaires de l’administration.
Le plafond annuel de déduction, fixé à 8 000 € par foyer fiscal et porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la location sociale ou très sociale domine, mord avant le taux sur les opérations importantes. Il allonge d’autant la période nécessaire pour consommer l’avantage.
Tenir l’engagement jusqu’au bout met à l’abri de la reprise, pas de l’impôt. Les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui gonfle mécaniquement la base taxable à la revente.
Sur une opération amortie pendant neuf ans, la facture de plus-value absorbe donc une part de l’économie encaissée en cours de route. Seuls les abattements pour durée de détention corrigent progressivement l’effet, ce qui déplace l’horizon rationnel de détention bien au-delà de la neuvième année.
| MOMENT DE LA REVENTE | ENGAGEMENT | SORT DES AMORTISSEMENTS |
|---|---|---|
| Avant 9 ans | Rompu | Réintégrés au revenu foncier de l’année, imposés au quotient, sauf invalidité, licenciement ou décès |
| Entre 9 et 22 ans | Tenu | Déduits du prix d’acquisition, plus-value imposable majorée |
| Après 22 ans | Tenu | Plus-value exonérée d’impôt sur le revenu, prélèvements sociaux encore dus |
| Après 30 ans | Tenu | Exonération totale, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux |
Le dispositif reste ouvert aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, ce qui vise en pratique le Jeanbrun en SCI à l’impôt sur le revenu. La contrepartie double l’engagement au lieu de le partager.
La société s’engage à louer le logement pendant neuf ans, et l’associé s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de ce même délai. Céder ses parts en cours d’engagement produit le même effet qu’une revente du bien. Les règles sur l’occupant s’appliquent en outre à l’associé et à son entourage proche, comme le détaillent les règles Jeanbrun sur le locataire.
Le démembrement ferme la porte : les titulaires de droits démembrés, sur le logement comme sur les titres, sont exclus du régime, sauf lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune.
Neuf ans d’engagement ne servent à rien si le bien n’entre pas dans le champ dès le départ. Le dispositif vise les bâtiments d’habitation collectifs et exclut les maisons individuelles, ce que précise le périmètre du logement éligible au Jeanbrun.
Dans l’ancien réhabilité, l’exigence de DPE du Jeanbrun commande l’accès au régime avant même la question de la durée. Et l’absence de zonage Jeanbrun, souvent présentée comme une liberté, transfère tout le risque sur la demande locative locale. Neuf ans d’engagement laissent peu de marge pour corriger une erreur d’emplacement.