Aucune commune française n’est exclue du dispositif Jeanbrun. Le texte conditionne l’amortissement au type de bâtiment, pas à la géographie, là où le Pinel réservait son avantage aux seuls marchés tendus. Le zonage ABC n’a pourtant pas quitté le calcul : il fixe toujours le loyer maximum, de 19,71 €/m² en zone A bis à 10,26 €/m² en zones B2 et C pour 2026. Près du double d’écart sur la recette locative, pour un avantage fiscal strictement identique.
La zone ne décide donc plus si l’opération est possible, elle décide de ce qu’elle rapporte. Les critères d’éligibilité au dispositif portent ailleurs : sur le bâti, sur le bail, sur la durée d’engagement. Reste à identifier la zone exacte de la commune visée, et surtout la bonne version du classement. Le zonage a été révisé six fois depuis 2019, la dernière le 23 juin 2026.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a rétabli les i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts. Ces deux alinéas décrivent le logement éligible par sa nature : situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis neuf ou en état futur d’achèvement pour le i, ayant fait l’objet de travaux lourds ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition pour le j. Aucune mention de zone, de commune ou de tension locative.
La comparaison avec les dispositifs voisins est nette. Le logement locatif intermédiaire destiné aux investisseurs institutionnels reste réservé aux communes classées A bis, A ou B1, celles que la réglementation range parmi les marchés en déséquilibre important. Le Jeanbrun ignore cette frontière. Une commune de zone C ouvre les mêmes droits qu’un arrondissement parisien, sous réserve des mêmes conditions de bâti et de location. C’est bien un dispositif sans zonage au sens de l’éligibilité, applicable dans toute la France, outre-mer compris.
La fenêtre est fermée dans le temps plutôt que dans l’espace. Le dispositif vise les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi, soit le 21 février 2026, et le 31 décembre 2028.
L’éligibilité est nationale, l’économie de l’opération ne l’est pas. Deux paramètres restent indexés sur la zone, et tous deux portent sur le locataire plutôt que sur le bailleur.
Le premier est le plafond de loyer du niveau intermédiaire. Il reprend la grille que l’administration fiscale actualise chaque année, celle qui servait déjà au Pinel et au logement locatif intermédiaire. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, elle s’établit ainsi, avec les plafonds de ressources correspondants pour un locataire seul.
| ZONE | LOYER INTERMÉDIAIRE 2026 | RESSOURCES, PERSONNE SEULE |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | 44 344 € |
| A | 14,64 €/m² | 44 344 € |
| B1 | 11,80 €/m² | 36 144 € |
| B2 et C | 10,26 €/m² | 32 530 € |
Deux lectures s’imposent. D’abord, B2 et C partagent la même ligne : entre une petite ville classée B2 et un village classé C, le plafond de loyer est identique alors que le marché ne l’est pas. Ensuite, le décrochage se joue en sortant de B1, avec 1,54 €/m² de moins par mois, soit 13 % de recette en moins pour une commune déclassée. Les montants sont exprimés hors charges et révisés chaque 1er janvier. La grille intermédiaire s’accompagne, dans les dispositifs qui s’y réfèrent, d’un coefficient de majoration lié à la surface du logement, dont la transposition exacte au Jeanbrun n’est pas encore tranchée par la doctrine.
Le second paramètre est le plafond de ressources, apprécié à la date de conclusion du bail sur le revenu fiscal de référence. Un célibataire déclarant 40 000 € est un locataire acceptable en zone A bis comme en zone A. Il devient inéligible en B1 et en B2. Le vivier de candidats se resserre donc mécaniquement dans les zones où les revenus locaux sont les plus faibles.
Les niveaux social et très social, eux, ne lisent pas la grille ABC. Ils s’appuient sur le conventionnement Loc’Avantages, dont les plafonds de loyer 2026 sont fixés commune par commune, et arrondissement par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Deux communes voisines classées dans la même zone peuvent afficher deux plafonds sociaux différents. Raisonner en zones sur ces deux niveaux mène droit à l’erreur de calcul.
Le taux d’amortissement, enfin, ne bouge pas d’un territoire à l’autre. Il dépend du niveau de loyer accepté et de la nature du bien, neuf ou ancien réhabilité. Un investisseur en zone C amortit au même rythme qu’un investisseur parisien.
Le classement des communes n’est pas figé, et l’écart entre deux versions se paie en euros de loyer pendant neuf ans. La question n’est donc pas seulement de connaître sa zone, mais de savoir quelle liste fait foi au moment de signer.
Le zonage est défini à l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation. La liste des communes figure à l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014, modifié à répétition depuis. Six révisions partielles se sont succédé depuis 2019 : juillet 2019, février 2022, octobre 2023, juillet 2024, septembre 2025, puis juin 2026. La révision de septembre 2025 avait à elle seule reclassé 468 communes et en avait déclassé 19.
La dernière en date, l’arrêté du 23 juin 2026, est entrée en vigueur le 26 juin. Détail qui compte : son visa cite l’article 31 du code général des impôts, celui-là même qui porte l’amortissement Jeanbrun. Le classement produit désormais ses effets sur le nouveau dispositif au même titre que sur les anciens.
Le ministère chargé du logement publie la liste complète des communes en vigueur au 26 juin 2026 ainsi que la carte de France du zonage. C’est la seule référence à retenir. Une plaquette de promoteur, une grille reprise d’un site daté ou un simulateur non mis à jour peuvent renvoyer une zone périmée, donc un plafond de loyer faux.
C’est le point aveugle du dispositif, et celui sur lequel les analyses divergent le plus. Une partie de la réponse est écrite, l’autre non.
Deux éléments sont établis. Les plafonds de loyer sont ceux applicables aux baux conclus ou renouvelés dans l’année considérée, et ils sont révisés au 1er janvier. Les ressources du locataire s’apprécient à la date de conclusion du bail. Sur ces deux points, la règle existe et se vérifie.
La date qui fige la zone de la commune, elle, ne l’est pas. La doctrine administrative propre au statut du bailleur privé n’était toujours pas publiée à l’été 2026, alors que le dispositif s’applique depuis février et qu’aucun décret n’a été jugé nécessaire à son entrée en vigueur. Les raisonnements qui circulent transposent la solution retenue pour le Pinel. C’est une analogie plausible, pas une règle opposable.
La conséquence pratique est simple pour un engagement de neuf ans : un reclassement de la commune en cours d’engagement reste un scénario à faire confirmer par écrit. Le sujet se pose au notaire avant la réservation, pas après la livraison.
L’ouverture aux zones B2 et C est la nouveauté qui fera vendre. C’est aussi celle qui a déjà mal tourné une fois.
Les dispositifs Robien puis Scellier ont laissé derrière eux des programmes construits dans des communes sans demande locative réelle, vendus au prix de l’avantage fiscal plutôt qu’au prix du marché. Le Jeanbrun rouvre exactement ce terrain, avec un argument commercial plus simple encore, puisque toutes les communes sont désormais éligibles.
Un chiffre calme le jeu. L’amortissement annuel est plafonné en valeur absolue, à 8 000 € au niveau intermédiaire. Avec un taux de 3,5 % appliqué à une base égale à 80 % du prix, ce plafond est saturé autour de 285 000 € d’acquisition. Au-delà, chaque euro investi n’ouvre plus aucun droit supplémentaire.
Ce plafond ne varie pas selon la zone. Le budget optimal est donc le même à Paris et dans une commune rurale, mais il n’achète ni la même surface, ni le même marché locatif. La zone ne change pas l’avantage fiscal, elle change tout le reste : le prix au mètre carré, le risque de vacance, la liquidité à la revente au terme des neuf ans.
Le calcul à poser avant de signer tient en une comparaison. Placez le plafond de loyer de la zone en face du loyer de marché de la commune. En zone tendue, le plafond passe nettement sous le marché, et l’avantage fiscal achète ce manque à gagner. Dans une commune détendue, le plafond peut se situer au niveau du marché, voire au-dessus : la contrainte de loyer ne coûte alors rien, et c’est le plafond de ressources du locataire qui devient le seul filtre réel.
Le reste des conditions ne bouge pas d’un territoire à l’autre. Le logement éligible jeanbrun doit dans tous les cas se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif, que l’opération porte sur les logements neufs RE2020 ou sur l’ancien avec travaux. Une maison individuelle en plein cœur d’une zone A bis reste exclue, quand un T2 en zone C ne l’est pas.
Les départements d’outre-mer méritent un traitement à part, parce que le classement y obéit à une logique différente de celle de la métropole.
Toutes les communes de Guadeloupe, de Martinique, de Guyane, de La Réunion et de Mayotte sont classées en zone A ou en zone B1. Dix communes ultramarines figurent en zone A, celles où les loyers et les prix des logements sont les plus élevés. Toutes les autres relèvent de la zone B1. Les zones B2 et C n’existent pas outre-mer, ce qui écarte d’office le bas de la grille métropolitaine.
Reste une inconnue de taille. Pour les dispositifs antérieurs, l’outre-mer disposait d’une grille de loyers distincte, avec un plafond unique qui ne varie pas selon la zone, fixé à 12,21 €/m² pour 2026 dans les DOM. Savoir laquelle des deux grilles s’applique au statut du bailleur privé fait partie des questions que la doctrine devra trancher. Sur ce point comme sur la date d’appréciation de la zone, un projet ultramarin se sécurise avant la réservation.
Le zonage ne joue qu’une partie de la partition. Dans l’ancien réhabilité, c’est le niveau de performance énergétique atteint qui commande l’accès au dispositif, sujet du dossier jeanbrun dpe. La durée pèse tout autant, puisque l’engagement de location de 9 ans court à l’identique dans les cinq zones.
Deux autres points se posent de la même façon partout. Le profil du preneur d’abord, avec les règles détaillées sur le jeanbrun locataire, à commencer par l’exclusion du cercle familial. Le mode de détention ensuite, le jeanbrun sci posant ses propres conditions pour les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu.