Le dispositif Jeanbrun exige un DPE de classe A ou B, mais uniquement sur un logement ancien rénové, et uniquement une fois les travaux terminés. Le volet neuf du statut du bailleur privé ne fixe aucune lettre. Cette asymétrie résume le sujet : la condition énergétique du dispositif ne se lit pas dans l’article 31 du code général des impôts, elle se lit trois renvois plus loin, dans un décret de septembre 2025 écrit pour un tout autre régime fiscal.
Ce détour change la portée du critère. La classe A ou B n’est qu’une des deux exigences importées, et le DPE lui-même n’est qu’un justificatif parmi quatre. Avant d’engager 30 % du prix d’acquisition en travaux, mieux vaut vérifier votre éligibilité sur l’ensemble des conditions. Un chantier qui rate la classe B ne rate pas un bonus, il rate le dispositif entier.
Le statut du bailleur privé se compose de deux régimes distincts, logés au i et au j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts. Les deux ouvrent le même amortissement et partagent la même fenêtre, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Ils ne posent pas la même exigence énergétique.
Le volet neuf vise les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif, ainsi que ceux que le contribuable fait construire sur un permis déposé dans la même fenêtre. Aucune classe de DPE n’y figure comme condition d’accès. La barre énergétique est posée en amont, par la réglementation environnementale 2020, qui s’impose au constructeur et non au bailleur.
Le logement aura bien un DPE, obligatoire pour établir le bail, et un immeuble RE2020 ressort le plus souvent en A ou en B. Personne n’a à le vérifier pour pratiquer l’amortissement.
Le volet ancien vise les logements acquis entre les mêmes dates, toujours dans un bâtiment collectif, qui font ou ont fait l’objet soit de travaux produisant fiscalement un immeuble neuf, soit de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. C’est là que la performance énergétique devient une condition d’entrée, sous la forme d’une réhabilitation lourde à atteindre.
Une incertitude subsiste sur la portée exacte de cette exigence. Le texte enchaîne les deux branches de travaux et la condition de réhabilitation lourde dans une phrase unique. L’ANIL la présente comme une condition cumulative, applicable quelle que soit la nature des travaux. D’autres lectures professionnelles la rattachent à la seule branche des 30 %, au motif qu’une opération qui produit fiscalement un immeuble neuf sort déjà de la logique de réhabilitation. Tant que la doctrine fiscale n’a pas tranché, viser A ou B dans les deux cas reste la seule position sans risque.
La classe d’un logement ne dépend pas d’un chiffre mais de deux. Le DPE croise une consommation d’énergie primaire et une quantité d’émissions de gaz à effet de serre, puis retient la plus mauvaise des deux notes. Un logement peut donc être en B côté énergie et en C côté carbone : il sera classé C.
| ÉNERGIE PRIMAIRE | ÉMISSIONS DE GES | |
|---|---|---|
| Classe A | moins de 70 kWh/m²/an | moins de 6 kg CO2eq/m²/an |
| Classe B | moins de 110 kWh/m²/an | moins de 11 kg CO2eq/m²/an |
| Classe C (hors dispositif) | moins de 180 kWh/m²/an | moins de 30 kg CO2eq/m²/an |
Le second seuil est celui qui coince. Onze kilogrammes de CO2 par mètre carré et par an, avec un gaz naturel compté 0,227 kg par kilowattheure dans le calcul, imposent de descendre sous une cinquantaine de kilowattheures de gaz au mètre carré, avant même de compter les émissions liées à l’électricité. Aucune rénovation d’appartement ne tient cet objectif avec une chaudière. La classe B ferme la porte au gaz, quelle que soit la qualité de l’isolation posée.
Depuis le 1er janvier 2026, l’arithmétique a bougé du bon côté pour l’électricité. Le facteur de conversion en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, en application d’un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025 et aligné sur la valeur européenne. Un logement chauffé par pompe à chaleur affiche mécaniquement une consommation primaire plus basse, sans un mètre carré d’isolant supplémentaire. La mesure ne touche ni le calcul réglementaire de la construction neuve ni l’étiquette carbone, qui se calcule sur l’énergie finale.
Reste la difficulté brute. Au 1er janvier 2025, le service statistique du ministère estimait à 3,3 % la part des résidences principales classées A en France métropolitaine, et à 5,3 % celles classées B. Moins d’un logement sur onze atteint donc le niveau exigé, et la plupart d’entre eux sont récents. Le volet ancien vise une cible que le parc n’offre presque jamais spontanément.
Le j de l’article 31 ne parle jamais de DPE. Il renvoie à une réhabilitation lourde définie au 7° du II de l’article 150 U, qui renvoie lui-même à un décret. Le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025 fournit la définition, et il en pose deux volets, pas un.
Le second volet ne fait l’objet d’aucun affichage commercial. Il recouvre la conformité des installations électriques, celle de l’installation de gaz et la réglementation d’accessibilité. Un chantier peut décrocher une étiquette B et échouer sur un tableau électrique non conforme.
La justification s’apporte à l’issue des travaux, sur demande de l’administration. Quatre pièces sont visées : le DPE attestant la classe atteinte, l’attestation de conformité des installations électriques, le certificat de conformité de l’installation de gaz et l’attestation de respect de la réglementation d’accessibilité. Rien n’est à joindre à la déclaration. Tout est à conserver.
Un mot du décret mérite attention. Il vise les travaux qui permettent aux bâtiments d’habitation collectifs d’atteindre le niveau requis, et non les logements. Le texte a été écrit pour un acquéreur d’immeuble entier. Transposé à un investisseur qui achète un lot, il laisse ouverte la question du périmètre d’appréciation. En copropriété, un propriétaire seul ne fait pas basculer un immeuble en B.
Le dispositif ignore tout découpage géographique et s’applique partout, départements d’outre-mer compris, ce que détaille la page sur le jeanbrun zonage. La condition énergétique, elle, change complètement de nature au sud de l’Atlantique.
En Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte et à La Réunion, la classe A ou B ne s’applique pas. Les critères retenus sont ceux du II de l’article 315 ter A de l’annexe III, calés sur le climat tropical : facteurs solaires des toitures, des murs des pièces principales et des baies selon leur exposition, couverture d’au moins 50 % des besoins d’eau chaude sanitaire par une source de chaleur renouvelable, ventilateurs de plafond dans les pièces principales, robinetteries équipées de mitigeurs hydro-économes et chasse d’eau à double commande. À La Réunion, au-dessus de 600 mètres d’altitude, les facteurs solaires cèdent la place à des coefficients de transmission surfacique.
La preuve change aussi. Ce n’est pas un DPE mais une note technique établie par un architecte, un bureau d’études qualifié ou un référent technique impartial et indépendant du propriétaire. Le DPE est pourtant obligatoire dans les DROM depuis le 1er juillet 2024, avec une méthode adaptée aux conditions locales. Il servira au bail, pas au dispositif.
Le niveau se constate une fois le chantier terminé. Un DPE établi avant travaux n’a aucune valeur pour le dispositif, ce qui ne le rend pas inutile pour autant : il conditionne le doublement du plafond d’imputation du déficit foncier à 21 400 €, réservé aux passages d’une étiquette E, F ou G vers une classe D au minimum, prorogé pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.
Le calendrier de sortie est serré. La mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux, ou l’acquisition si elle est postérieure, puis se poursuivre sans interruption le temps de l’engagement de location de 9 ans. Dans l’ancien, le logement ne doit pas avoir été occupé, à quelque titre que ce soit, depuis la fin des travaux. Le DPE final existe donc de toute façon avant le bail, puisqu’il lui est annexé.
L’option pour l’amortissement se lève lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement des travaux. L’investisseur connaît sa classe avant d’opter, ce qui est la seule bonne nouvelle du calendrier. Le risque se matérialise au moment du chantier, quand le budget des 30 % se heurte à la réalité du bâti, et non au moment de la déclaration. C’est ce qui rend le montage de l’éligibilité de l’ancien rénové plus exigeant que son équivalent dans le neuf.
La performance énergétique n’est qu’un critère parmi d’autres. La nature du bâtiment décide en premier, et la page consacrée au logement éligible jeanbrun détaille les configurations écartées, à commencer par la maison individuelle. Une opération en état futur d’achèvement relève quant à elle de l’éligibilité du neuf, avec ses propres dates de référence.
Le reste tient à l’occupation et au montage. Les règles applicables au jeanbrun locataire interdisent la location à un membre du foyer fiscal comme à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré. Le cas d’une détention par société non soumise à l’impôt sur les sociétés obéit à ses propres conditions, exposées sur la page jeanbrun sci.