Le dispositif Jeanbrun ne crée aucun statut côté locataire : ni âge, ni CDI, ni dossier type exigés. Le texte impose en revanche trois verrous au bailleur sur le choix de son occupant : un plafond de ressources apprécié le jour de la signature du bail, un usage en résidence principale en location nue, et une interdiction familiale étendue jusqu’au deuxième degré inclus, frères et sœurs compris. Pour un bail signé en 2026 en niveau intermédiaire, une personne seule en zone A bis doit par exemple rester sous 44 344 € de revenu fiscal de référence. Le paradoxe du dispositif tient là : le locataire n’a rien à prouver dans la durée, mais une seule erreur de casting coûte au bailleur l’intégralité de ses amortissements.
Ces règles forment le volet humain du dispositif, à côté des critères portant sur le bien. Elles s’inscrivent dans les conditions du statut du bailleur privé posées par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, codifiées à l’article 31 du CGI, et elles s’appliquent pendant les neuf ans d’engagement, pas seulement le jour de l’état des lieux.
Le texte ne définit pas un profil de locataire idéal. Il pose trois exigences cumulatives, toutes à la charge du bailleur, et toutes vérifiables par l’administration fiscale sur pièces.
Aucune condition de statut professionnel n’apparaît dans le texte. Un étudiant, un retraité ou un demandeur d’emploi peut occuper un logement Jeanbrun dès lors que son avis d’imposition passe sous le plafond. La solvabilité reste l’affaire du bailleur, qui conserve ses outils de droit commun : garant physique, caution Visale, assurance loyers impayés.
La ressource contrôlée n’est pas le salaire du candidat mais son revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année. Pour un bail signé en 2026, on lit donc le RFR 2024, figurant sur l’avis d’imposition établi en 2025. Ce décalage de deux ans joue souvent en faveur des jeunes actifs : une embauche récente bien payée n’apparaît pas encore sur l’avis de référence.
Le contrôle s’effectue à la date de conclusion du bail, et uniquement à cette date. Le sous-amendement adopté au PLF 2026 le formule sans ambiguïté : loyer et ressources sont appréciés à la signature, selon des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation et du type de logement. Un locataire dont les revenus explosent en cours de bail ne remet rien en cause. À l’inverse, chaque nouveau bail avec un nouvel occupant redéclenche le contrôle, avec les plafonds en vigueur cette année-là.
Les grilles dépendent du niveau de loyer retenu. En intermédiaire, le dispositif reprend le référentiel du logement locatif intermédiaire, hérité du Pinel. En social et très social, il s’aligne sur les niveaux Loc 2 et Loc 3 du dispositif Loc’Avantages, avec des plafonds calés sur ceux du parc social, nettement plus bas. Les débats parlementaires ont fixé les ordres de grandeur côté loyers : environ 15 % sous le marché en intermédiaire, 30 % en social, 45 % en très social. Plus le loyer consenti est bas, plus le vivier de candidats éligibles se restreint.
| A BIS | A | B1 | B2 ET C | |
|---|---|---|---|---|
| Plafond RFR 2024, personne seule (niveau intermédiaire, bail signé en 2026) | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
Ces montants valent pour les baux conclus en 2026 et sont revalorisés chaque 1er janvier sur l’indice de référence des loyers. Les grilles complètes déclinent ensuite chaque zone par composition du foyer : couple, personnes à charge, jusqu’aux majorations par enfant supplémentaire. Précision utile : le dispositif ne comporte aucun zonage d’éligibilité. Les zones A bis, A, B1, B2 et C ne servent qu’à lire les plafonds, pas à interdire un territoire.
C’est le point le plus mal compris du dispositif, et celui où la location famille interdite prend un sens élargi. Le texte final exclut la location à un membre du foyer fiscal du bailleur, mais aussi à tout parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Concrètement : enfants, parents, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs, beaux-parents, gendre ou belle-fille, beaux-frères et belles-sœurs. Le rattachement fiscal n’entre plus en ligne de compte : un fils détaché du foyer, avec son propre avis d’imposition, reste un parent au premier degré, donc un locataire interdit.
La rupture avec les dispositifs précédents est nette. Le Pinel autorisait depuis 2015 la location à un ascendant ou un descendant hors foyer fiscal. Certaines présentations rédigées avant la promulgation limitaient d’ailleurs l’interdiction Jeanbrun aux seuls ascendants et descendants. Le texte promulgué le 19 février 2026 retient bien le deuxième degré, ce qui ferme la porte aux fratries. Restent en revanche possibles les locations aux neveux, nièces, oncles, tantes et cousins, qui relèvent du troisième degré ou au-delà, sous réserve du respect des plafonds de ressources.
Le verrou s’étend aux structures sociétaires : lorsque le bien est détenu par une société non soumise à l’IS, le locataire ne peut pas être un associé de la société propriétaire. Le montage Jeanbrun SCI obéit sur ce point à des règles propres, notamment sur l’engagement de conservation des parts qui double l’engagement locatif.
Les conditions liées au locataire ne s’éteignent pas après l’état des lieux d’entrée. Elles courent sur toute la durée d’engagement, avec deux échéances chiffrées à ne pas manquer.
D’abord le démarrage : la première mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure. Ensuite la continuité : la location doit rester effective et continue pendant neuf ans. En cas de congé du locataire, le bailleur remet le bien sur le marché sans délai et documente ses diligences, annonces et mandats à l’appui. Le nouveau bail redéclenche le contrôle complet : ressources du nouvel occupant, plafond de loyer du niveau choisi, absence de lien familial. La doctrine administrative précisera les tolérances de vacance ; dans l’attente, la prudence commande de traiter chaque relocation comme un premier bail.
Le niveau de loyer choisi au premier bail (intermédiaire, social ou très social) reste figé pendant les neuf ans. Sélectionner un locataire éligible au niveau très social pour maximiser l’amortissement engage donc le bailleur sur un public et un loyer contraints jusqu’au terme, y compris à chaque changement d’occupant.
Sur le même sujet. Le profil du locataire n’est qu’un des deux piliers de l’éligibilité : l’autre tient au bien lui-même. Les critères du logement éligible Jeanbrun écartent notamment les maisons individuelles et se déclinent entre l’éligibilité du neuf et l’éligibilité de l’ancien rénové, avec ses 30 % de travaux minimum.
Deux paramètres techniques complètent le tableau : la performance énergétique exigée sur l’ancien réhabilité, détaillée sur la page Jeanbrun DPE, et la lecture des grilles de loyers et de ressources selon la localisation du bien, expliquée sur la page Jeanbrun zonage.