Le volet ancien du dispositif Jeanbrun devait sortir les passoires thermiques du parc locatif. Dans les faits, ses trois verrous d’origine ont rendu l’équation presque insoluble : des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, un DPE A ou B à l’arrivée et l’exclusion pure et simple des maisons individuelles. En contrepartie, l’investisseur amortit de 3 à 4 % par an la valeur du logement rénové, pendant 9 ans minimum de location nue.
Ces règles, fixées par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, s’inscrivent dans les critères d’éligibilité au dispositif communs à tout investissement Jeanbrun. Mais le paysage bouge vite : un texte voté au Sénat le 8 juillet 2026 supprime le seuil de travaux et rouvre la porte aux maisons anciennes. Tant qu’il n’est pas promulgué, ce sont les conditions initiales qui font foi. La date de publication de cette réforme au Journal officiel est aujourd’hui la variable qui devrait dicter le calendrier de tout projet dans l’ancien.
Le texte applicable aux acquisitions réalisées depuis le 21 février 2026 réserve l’amortissement de l’ancien rénové à un périmètre étroit. Chaque critère est cumulatif : en manquer un seul ferme l’accès au régime pour toute l’opération.
Deux exclusions passent souvent sous les radars. Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que ceux labellisés Fondation du patrimoine, sont écartés du volet ancien : leur régime propre (article 156 du CGI) reste leur seule voie fiscale. Et le démembrement de propriété bloque l’accès au dispositif, ce qui exclut les achats en nue-propriété.
Le calcul du seuil est brut : prix d’acquisition multiplié par 0,30. Un appartement acheté 160 000 € impose au moins 48 000 € de travaux pour ouvrir droit à l’amortissement. Ce plancher a une conséquence directe sur la géographie du dispositif : dans les zones où le foncier est bon marché, atteindre 30 % du prix suppose des chantiers disproportionnés par rapport à la valeur finale du bien. C’est précisément le reproche qui a déclenché la réforme en cours.
La nature des travaux compte autant que leur montant. Le texte vise la réhabilitation lourde : restructuration, remise aux normes, remplacement des équipements essentiels, isolation complète. Un rafraîchissement, une cuisine neuve ou un ravalement ne qualifient pas l’opération, même en dépassant les 30 %. En pratique, l’objectif DPE A ou B impose de toute façon une rénovation énergétique globale : isolation des murs et des planchers, menuiseries, ventilation, système de chauffage. Sur un immeuble ancien mal orienté ou aux murs porteurs en pierre, ce niveau reste parfois inatteignable à coût raisonnable, quel que soit le budget. Un audit énergétique avant compromis est le seul moyen de sécuriser ce point : il chiffre le scénario de travaux et confirme, ou non, que la classe B est physiquement accessible.
Dernier angle mort : la traçabilité. Devis, factures et attestations de fin de chantier constituent le dossier que l’administration réclamera pour valider le franchissement du seuil. Les aides publiques mobilisées sur le chantier (MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie) doivent être documentées avec la même rigueur, leur articulation avec le calcul du seuil relevant des textes d’application.
L’ancien rénové amortit moins vite que le neuf : la grille retient 3 % en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale et 4 % en location très sociale, contre 3,5 à 5,5 % pour un logement neuf RE2020. L’assiette repose sur 80 % du prix d’acquisition, le foncier étant exclu forfaitairement à hauteur de 20 %, avec un prix retenu dans la limite de 300 000 € par opération. Les travaux de réhabilitation rejoignent l’assiette amortissable : la loi exclut expressément leur déduction en charges classiques, pour éviter le double emploi.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Neuf / VEFA (RE2020) | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel (foyer fiscal) | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Reprenons l’appartement à 160 000 € avec 48 000 € de travaux, loué en intermédiaire. La part bâti amortissable s’élève à 128 000 € (80 % du prix), soit 3 840 € par an au taux de 3 %. Les 48 000 € de travaux amortis au même rythme ajoutent 1 440 € par an. L’amortissement annuel atteint 5 280 €, sous le plafond de 8 000 €. Pour un contribuable à TMI 30 %, chaque euro déduit efface environ 47 centimes d’impôt et de prélèvements sociaux : près de 2 500 € d’économie annuelle, soit plus de 22 000 € sur les 9 ans d’engagement.
Ce mécanisme cache un arbitrage que le régime foncier classique ne pose pas. Hors Jeanbrun, 48 000 € de travaux déductibles s’imputent immédiatement, créent un déficit foncier et effacent l’impôt dès les premières années. En Jeanbrun, ils s’étalent à 3 % par an. Le dispositif reste pertinent parce que l’amortissement peut générer un déficit imputable sur le revenu global dans les limites de l’article 156 du CGI : 10 700 € par an, portés à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027. Cette échéance intermédiaire, antérieure d’un an à la fin du dispositif, mérite d’entrer dans le calendrier de tout projet lourd en travaux.
Cinq mois après l’entrée en vigueur du dispositif, le constat d’échec sur l’ancien était posé : seuil de travaux inaccessible hors métropoles, exigence DPE A ou B hors de portée d’une large part du bâti ancien, maisons individuelles écartées alors qu’elles dominent le parc locatif rural et périurbain. Le Parlement a réagi en deux temps. Le 28 mai 2026, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi supprimant le seuil minimal de travaux et réintégrant les maisons. Puis le gouvernement a repris la main : le projet de loi de relance et de décentralisation du logement, porté par le ministre Vincent Jeanbrun lui-même, a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l’Assemblée le lendemain, en procédure accélérée.
Le texte sénatorial remodèle le volet ancien en profondeur. L’obligation de consacrer 30 % du prix d’achat aux travaux disparaît au profit d’un critère de résultat : atteindre la classe D du DPE après travaux, ramenée à la classe E pour un logement partant de G. Les maisons individuelles anciennes réintègrent le périmètre. En contrepartie, le logement rénové ne devra plus être équipé d’une chaudière fonctionnant aux combustibles fossiles. L’exigence actuelle, elle, reste celle du DPE Jeanbrun de classe A ou B tant que la loi n’est pas publiée.
Le calendrier législatif crée trois situations distinctes. Un projet déjà ficelé sur un appartement ancien en rénovation lourde, avec un DPE B atteignable et un budget travaux dépassant naturellement les 30 %, n’a aucune raison d’attendre : les conditions actuelles restent juridiquement valides et l’opération y est éligible. Celui qui vise un achat de maison ancienne pour location n’a en revanche pas le choix : le bien est inéligible tant que la réforme n’est pas publiée, et seul un report du compromis après la promulgation peut ouvrir le droit à l’amortissement. Entre les deux, un projet sur un logement F ou G en collectif, dont le chantier peine à atteindre la classe B, gagnera probablement à patienter quelques semaines : le passage à un objectif de classe D changerait l’économie du dossier.
Reste la comparaison avec l’alternative de l’autre côté du dispositif. Les logements neufs RE2020 offrent des taux supérieurs de 0,5 à 1,5 point, sans aléa de chantier ni incertitude sur le DPE final, au prix d’un ticket d’entrée au mètre carré plus élevé. L’ancien réhabilité conserve deux atouts propres : un prix d’achat décoté qui améliore le rendement locatif brut, et le levier du déficit foncier renforcé jusqu’à fin 2027. Dans tous les cas, la durée d’engagement de 9 ans et ses conséquences en cas de sortie anticipée pèsent le même poids, quel que soit l’état du bien à l’achat.
Le sujet se prolonge sur les autres critères du dispositif. La page logement éligible Jeanbrun détaille le périmètre des biens admis, tandis que Jeanbrun locataire précise les règles de résidence principale et d’exclusion du cercle familial. Les pages Jeanbrun zonage et Jeanbrun SCI complètent le tour d’horizon, l’une sur l’application du dispositif sans carte des zones, l’autre sur l’investissement via une société civile à l’IR.