« Plus de deux logements partiellement ou totalement superposés » : la définition tient en une ligne du code de la construction et de l’habitation, et elle décide seule du sort de la plupart des projets. Le dispositif Jeanbrun ne trie pas les biens sur leur surface, leur prix ni leur commune. Il trie le bâtiment qui les abrite. Un appartement dans un immeuble de trois lots entre dans le champ. Le même appartement dans une maison de ville découpée en deux niveaux, non.
Présenté comme un dispositif national sans zonage, le Jeanbrun écarte pourtant la maison individuelle, majoritaire dans le parc français et dominante dans l’offre locative des villes moyennes. Trois filtres se cumulent avant même de parler du bail : la nature du bâtiment, la date de l’opération, les exclusions attachées au bien lui-même. Un projet recalé sur l’un des trois ne se rattrape pas au montage, et les conditions d’éligibilité qui suivent perdent tout objet.
Les deux dispositions qui portent l’amortissement, l’article 31, I, 1°, i du code général des impôts pour le neuf et le j pour l’ancien, renvoient à la même définition. Le logement doit se situer en France dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation.
Cette définition pose trois exigences dans une seule phrase. Le bâtiment doit être à usage principal d’habitation. Il doit regrouper plus de deux logements, donc trois au minimum. Ces logements doivent être superposés, au moins partiellement.
Le seuil compte plus qu’il n’y paraît. Un immeuble de deux appartements l’un sur l’autre, configuration courante dans l’ancien de centre-bourg, reste hors champ : il faut dépasser deux logements, pas les atteindre. La superposition pèse tout autant. Des logements accolés sans se recouvrir, dans un ensemble de maisons en bande, ne forment pas un bâtiment collectif au sens du texte, même si les propriétaires partagent une copropriété et des espaces communs.
Le renvoi vise le 6° de l’article L. 111-1, et non la définition voisine utilisée en matière d’accessibilité, qui ajoute une desserte par des parties communes bâties. Aucun ascenseur, aucune surface minimale, aucun nombre d’étages n’entre dans le test fiscal.
| CONFIGURATION | ÉLIGIBLE | CE QUI TRANCHE |
|---|---|---|
| Immeuble de trois logements ou plus, superposés | Oui | Usage principal d’habitation et superposition |
| Maison individuelle, neuve ou ancienne | Non | Aucun logement superposé |
| Maison divisée en deux appartements superposés | Non | Il faut plus de deux logements |
| Logements accolés sans superposition | Non | La superposition fait défaut |
| Immeuble à usage principal de bureaux | Non | L’habitation n’est pas l’usage principal |
La fenêtre s’ouvre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 au Journal officiel du 20 février, soit le 21 février 2026. Elle se referme le 31 décembre 2028. Passée cette échéance, aucune opération nouvelle n’ouvre droit à l’amortissement, sauf prorogation par une loi de finances ultérieure.
Ce qui est daté change selon l’opération. Pour un logement acheté neuf, en état futur d’achèvement ou dans l’ancien, la date retenue est celle de l’acquisition. Pour un logement que le contribuable fait construire, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire. Un chantier livré en 2030 reste donc éligible si le permis a été déposé avant fin 2028.
L’effet le plus brutal concerne les propriétaires déjà en place. Un bien détenu avant le 21 février 2026 n’entre jamais dans le dispositif, quel que soit le montant des travaux engagés ensuite : les deux régimes exigent une acquisition intervenue dans la fenêtre. Le seul chemin consiste à acheter un autre logement.
La période d’amortissement démarre le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble, ou de l’acquisition si elle intervient après. Dans l’ancien, le point de départ est l’achèvement des travaux. La mise en location doit suivre dans les douze mois.
Un bien peut cocher la case du bâtiment collectif et celle du calendrier, puis échouer sur une caractéristique juridique invisible dans une annonce. Quatre situations reviennent régulièrement.
Le démembrement ferme la porte. L’amortissement ne s’applique pas aux revenus des logements dont le droit de propriété est démembré. Acheter la nue-propriété d’un appartement neuf, montage courant chez les investisseurs qui cherchent à décaler la fiscalité, exclut le Jeanbrun. Une exception existe lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune : le conjoint survivant attributaire peut demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir.
Dans l’ancien, le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé, à quelque titre que ce soit, depuis l’achèvement des travaux. Un appartement réhabilité par un marchand de biens puis loué quelques mois avant la revente perd l’éligibilité, même si les travaux dépassent largement le seuil exigé.
Toujours dans l’ancien, les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et ceux qui ont reçu le label de la Fondation du patrimoine sont écartés du régime.
Enfin, l’amortissement ne se cumule pas, pour un même logement, avec plusieurs régimes existants : le Girardin social dans le neuf, et dans l’ancien les réductions d’impôt outre-mer, le Malraux ainsi que les dispositifs Pinel, Duflot et Denormandie. Un bien déjà fléché vers l’un d’eux ne peut pas basculer.
Les deux voies n’ouvrent pas le même avantage. Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer consenti, mais il part d’un cran plus bas dans l’ancien, et la contrepartie technique y est nettement plus lourde.
L’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, comme la construction d’un immeuble collectif par le contribuable, ouvre les taux les plus élevés : 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale, 5,5 % en location très sociale. Ces taux s’appliquent à 80 % du prix d’acquisition net de frais, les 20 % restants représentant forfaitairement le foncier, qui ne s’amortit pas. Sur un appartement à 200 000 €, la base atteint 160 000 € et la déduction annuelle 5 600 € en intermédiaire. Les exigences techniques attendues d’un programme livré aujourd’hui relèvent de l’éligibilité du neuf.
Deux chemins existent. Le premier passe par des travaux qui concourent à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 du code général des impôts. Le second exige des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaisant les critères d’une réhabilitation lourde.
Ces critères ne relèvent pas d’une appréciation libre. Le décret du 5 septembre 2025 les fixe par renvoi : atteindre le niveau de performance énergétique et environnementale exigé, ce qui correspond aux classes A ou B du diagnostic, et respecter des critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité. Des exigences propres s’appliquent en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte et à La Réunion. Le détail du chantier se joue sur l’éligibilité de l’ancien rénové et sur le DPE exigé par le Jeanbrun.
Le taux plus faible de l’ancien, 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social, 4 % en très social, ne raconte qu’une partie de l’histoire. La base amortissable de l’ancien intègre le montant des travaux, quand celle du neuf s’arrête au prix payé. Une opération à fort volume de chantier peut donc produire une déduction annuelle supérieure malgré un taux inférieur.
Le bien franchit le test. Le dossier, lui, se joue sur le bail, sur le locataire et sur le régime d’imposition retenu. Quatre conditions supplémentaires conditionnent la déduction.
L’engagement porte sur neuf ans de location nue, à titre de résidence principale, de manière effective et continue. C’est la durée d’engagement qui commande la reprise des amortissements en cas de sortie anticipée.
Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Ses ressources doivent respecter les plafonds Pinel en location intermédiaire, ceux du Loc’Avantages en location sociale et très sociale. Ces vérifications relèvent des conditions tenant au locataire du Jeanbrun.
Aucune commune n’est exclue, mais l’absence de zonage du Jeanbrun ne neutralise pas le marché. Un plafond de loyer mord fort là où les loyers libres sont élevés et devient presque indolore là où ils sont bas, ce qui déplace l’intérêt réel du dispositif d’une ville à l’autre.
La détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, une SCI dans le Jeanbrun par exemple, reste possible à condition que l’associé conserve ses parts jusqu’au terme de la période de location. Le logement ne peut alors être loué ni à un associé, ni à ses proches. Le régime réel est obligatoire, et l’option, exercée lors du dépôt de la déclaration de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure, reste irrévocable pour le logement concerné.
Un dernier plafond limite l’intérêt d’accumuler les biens éligibles. La somme des amortissements déduits ne peut dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal, montant porté à 10 000 € puis 12 000 € lorsque la moitié au moins des revenus bruts concernés provient de la location sociale ou très sociale. En intermédiaire, à 3,5 % sur une base de 80 %, ce plafond est atteint dès environ 285 000 € de prix d’acquisition. Au-delà, un second logement éligible n’ajoute rien.
Le champ des logements éligibles n’a pas tenu six mois sans être contesté. Le 28 mai 2026, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture, par 85 voix contre 29, une proposition de loi portée par Valérie Létard qui supprime le seuil de 30 % de travaux dans l’ancien, réintègre les maisons anciennes et recentre l’exigence énergétique sur un gain de classes plutôt que sur une cible absolue.
Un second texte a suivi. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé au Sénat le 25 juin 2026, y a été adopté avec modifications le 8 juillet, puis transmis à l’Assemblée nationale le lendemain. Le renforcement du statut du bailleur privé figure parmi ses objets et l’examen à l’Assemblée est attendu à la rentrée.
Rien de tout cela ne s’applique. Une acquisition signée aujourd’hui s’apprécie au regard de l’article 47 de la loi de finances pour 2026 dans sa rédaction en vigueur, qui exclut la maison individuelle et maintient le seuil de 30 % dans l’ancien. Un vendeur ou un conseil qui valorise un bien sur la base d’un assouplissement encore en navette transfère le risque législatif à l’acheteur. Refaire le calcul sans l’avantage annoncé donne la mesure exacte de ce risque.