L’article 47 de la loi de finances pour 2026 tient dans deux paragraphes du code général des impôts : le i et le j du 1° du I de l’article 31. Tout y figure, du type d’immeuble à la sanction en cas de rupture, en passant par le taux d’amortissement et le plafond annuel. Aucun renvoi à un décret d’application. Les conditions sont donc opposables depuis le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel.
Ce qui élimine le plus de candidats n’est ni le plafond de loyer ni l’engagement de neuf ans, deux contraintes héritées de la culture Pinel. C’est la définition du bâtiment. Le nouveau statut fiscal du bailleur privé ne vise que les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, notion définie au 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation : un immeuble regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Une maison individuelle, un immeuble de deux lots, des logements juxtaposés sans superposition restent hors champ, quels que soient les travaux réalisés et le loyer pratiqué.
La condition est posée à l’identique dans le i et dans le j : le logement doit être situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif. Le texte ne dit pas « immeuble » au sens courant, il renvoie à une définition technique du code de la construction, et cette précision change le périmètre réel du dispositif.
Le seuil est donc de trois logements minimum, avec une exigence de superposition au moins partielle. Un pavillon divisé en deux appartements ne suffit pas. Une petite copropriété horizontale non plus. Cette lecture écarte mécaniquement une part importante du parc rural et périurbain, alors même que le dispositif se présente comme applicable sur tout le territoire. Le critère porte sur le bâtiment entier, pas sur le lot acquis : acheter un appartement dans un immeuble de six logements ouvre le droit, acheter la totalité d’un bâtiment de deux logements ne l’ouvre pas.
Deux catégories de biens franchissent ensuite ce premier filtre, avec des règles et surtout des taux distincts. Le détail des cas limites, des annexes et des locaux transformés en habitation est traité sur la page logement éligible Jeanbrun.
Le i couvre les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, ainsi que ceux que le contribuable fait construire. C’est la voie la moins contraignante, et celle qui donne accès aux taux d’amortissement les plus élevés.
La date de référence dépend du mode d’acquisition, ce qui compte pour qui vise la fin de fenêtre. Pour un achat, c’est la date d’acquisition qui doit tomber entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour une construction, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire. Un chantier livré en 2030 reste donc éligible si le permis a été déposé avant le 31 décembre 2028, ce qui allonge sensiblement l’horizon utile du dispositif pour les opérations longues.
Le taux d’amortissement démarre à 3,5 % pour un loyer intermédiaire, majoré d’un point en location sociale et de deux points en location très sociale. La base exclut le foncier, estimé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, ce qui laisse 80 % du prix amortissable. Les exigences de performance applicables aux constructions récentes sont détaillées sur la page consacrée aux logements neufs RE2020.
Le j ouvre le dispositif à l’ancien, mais à un niveau d’exigence rarement atteint par une simple rénovation. Deux portes d’entrée coexistent, et la seconde impose une double condition de montant et de résultat.
Première porte : des travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, autrement dit une opération assimilée fiscalement à du neuf. Seconde porte : des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du logement, qui satisfont en outre les critères d’une réhabilitation lourde. Le seuil se calcule sur le prix d’acquisition, pas sur la valeur du bien après travaux, ce qui rend la condition d’autant plus dure à remplir que le bien a été payé cher.
Quand les travaux précèdent l’achat, la déduction reste possible à une condition stricte : le logement ne doit avoir été ni utilisé ni occupé à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux. Un bien réhabilité puis loué six mois par le vendeur sort du dispositif. Les modalités de calcul du seuil et les postes de travaux retenus sont développés sur la page dédiée à l’ancien avec travaux.
La notion de réhabilitation lourde n’est pas définie dans la loi de finances. Le texte renvoie au deuxième alinéa du b du 7° du II de l’article 150 U du CGI, dont les conditions ont été fixées par le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025. Ce décret définit la réhabilitation lourde par référence à l’article 1384 C bis du CGI, lequel exige, à l’issue des travaux, un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction.
Trois renvois successifs séparent donc la loi de finances de l’exigence réelle, ce qui explique que le seuil énergétique n’apparaisse nulle part dans le texte du dispositif. S’y ajoutent des critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité proches de ceux du neuf. En Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte et à La Réunion, le classement A ou B est remplacé par des critères spécifiques fixés par voie réglementaire, adaptés au climat tropical. Le point complet sur les diagnostics et les justificatifs à conserver figure sur la page Jeanbrun et le DPE.
L’amortissement s’obtient en contrepartie d’un engagement de location d’une durée minimale de neuf ans. Deux dates encadrent cet engagement, et les manquer coûte l’intégralité de l’avantage.
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble, ou son acquisition si elle est postérieure. Pour l’ancien, le délai court à compter de l’achèvement des travaux. L’amortissement démarre pour sa part le premier jour du mois d’achèvement, ce qui produit une première année incomplète que beaucoup de simulations oublient de proratiser.
Le bénéfice de la déduction est ensuite subordonné à une option formelle, exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré. En cas de rupture de l’un des engagements, le revenu net foncier de l’année est majoré du montant des amortissements déduits, avec application d’un système de quotient qui étale l’imposition sans en effacer le montant. Trois situations échappent à cette reprise : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie au sens de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Le décompte précis de la durée est détaillé sur la page consacrée à l’engagement de location de 9 ans.
Le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale, de manière effective et continue. La location meublée, la location saisonnière et la résidence secondaire sont exclues pendant toute la durée de l’engagement.
L’exclusion familiale est plus large que dans les régimes antérieurs. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Sont donc écartés les enfants, les parents, les frères et sœurs, les petits-enfants et les grands-parents, ainsi que les alliés correspondants du côté du conjoint. Un enfant détaché du foyer fiscal reste hors jeu, contrairement à ce que permettait le Pinel.
Les ressources du locataire s’apprécient à la date de conclusion du bail. Une progression de revenus en cours de bail ne remet donc pas en cause l’avantage acquis, mais elle pèse au moment de relouer. Le contrôle des justificatifs et les règles applicables au changement de locataire sont traités sur la page dédiée au locataire en Jeanbrun.
Le texte ne pose aucune condition d’éligibilité tenant à la localisation. Un logement en zone C ouvre les mêmes droits qu’un logement en zone A bis. Le zonage revient pourtant par une autre porte, celle des plafonds.
Les plafonds de loyer et de ressources sont fixés par renvoi à deux grilles existantes : le III de l’article 199 novovicies pour la location intermédiaire, et le 3° du A du I de l’article 199 tricies pour la location sociale et très sociale, selon la localisation du logement et son affectation. Ces deux barèmes sont zonés et révisés chaque année. Aucun décret nouveau n’était donc nécessaire pour rendre le dispositif applicable, ce qui explique son entrée en vigueur immédiate. Les grilles en vigueur et leur mise à jour sont suivies sur la page des plafonds de loyers Jeanbrun.
Le niveau de loyer retenu commande ensuite le taux d’amortissement, avec une différence nette entre le neuf et l’ancien réhabilité.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Neuf, VEFA, construction | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel de déduction | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
La ligne des plafonds mérite une lecture attentive. Le plafond de droit commun est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. La majoration de 2 000 € ou de 4 000 € ne s’applique que si 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis proviennent respectivement de la location sociale ou très sociale. Un investisseur qui détient trois biens en intermédiaire et un seul en très social reste plafonné à 8 000 €. Le plafond étant fixé par foyer fiscal, multiplier les acquisitions ne multiplie pas l’avantage. Les conséquences de ce zonage sur le choix de la ville sont développées sur la page consacrée au zonage Jeanbrun.
Le dispositif s’applique dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Une SCI à l’impôt sur le revenu est donc éligible, à une contrepartie près qui pèse sur la liquidité des parts.
Le porteur de parts doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location. L’engagement de neuf ans se double ainsi d’un engagement de conservation, et une cession partielle de parts en cours de route déclenche la reprise. L’exclusion familiale s’apprécie associé par associé : si la société loue à l’un des associés, ou à un membre de son foyer fiscal, ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré de cet associé, seul l’associé concerné perd le bénéfice de la déduction, les autres le conservent.
Le démembrement, en revanche, ferme la porte. La déduction n’est applicable ni aux revenus des logements ni à ceux des titres dont le droit de propriété est démembré. Les montages en nue-propriété ou en usufruit temporaire, courants pour lisser une transmission, sont donc incompatibles avec le dispositif. Une seule exception existe : lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir. Les schémas de détention viables sont détaillés sur la page consacrée au Jeanbrun en SCI.
Trois conditions supplémentaires ne figurent pas dans les listes d’éligibilité mais conditionnent tout autant l’accès au dispositif et sa rentabilité réelle.
La première tient au régime déclaratif. L’article 47 ajoute les i et j à la liste du c du 2 de l’article 32 du CGI, celle des cas d’exclusion du micro-foncier. Le régime réel devient obligatoire dès lors qu’un amortissement est pratiqué, avec le suivi annuel qui va avec. Les modalités déclaratives sont traitées sur la page de la déclaration du bailleur privé.
La deuxième tient aux non-cumuls. Pour le neuf, le dispositif est exclusif de l’article 199 undecies C pour un même logement. Pour l’ancien, la liste s’allonge : articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies. Le dispositif emprunte donc les plafonds de loyer du Pinel tout en interdisant le cumul avec sa réduction d’impôt. Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et ceux labellisés par la Fondation du patrimoine sont écartés du volet ancien. Enfin, les travaux intégrés à la base amortissable cessent d’être déductibles au titre des charges foncières classiques, ce qui interdit de compter deux fois la même dépense.
La troisième condition se paie à la sortie. L’article 47 modifie le III de l’article 150 VB du CGI pour y ajouter les amortissements des i et j. À la revente, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements déduits, selon la logique déjà appliquée à la location meublée depuis février 2025. L’avantage n’est donc pas acquis définitivement, il est en partie différé. Le mécanisme de calcul et son effet sur la rentabilité nette sont développés sur la page consacrée à amortir son bien locatif.
Le cadre général du régime, son parcours parlementaire mouvementé et son calendrier de fin sont traités sur la page consacrée à la loi Jeanbrun. Pour situer le dispositif face aux régimes encore ouverts en 2026, du déficit foncier classique à la location meublée, la mise en regard des options aide à trancher avant de signer : quel dispositif choisir.
Une fois l’éligibilité établie, restent le financement, le choix de la commune et l’arbitrage entre les trois niveaux de loyer, sujets couverts par la page dédiée à monter son projet locatif. Et pour qui découvre le vocabulaire du secteur, la définition du bailleur privé pose les repères de base.