Le neuf amortit à 3,5 % par an, l’ancien rénové à 3 %. Ce demi-point d’écart est l’argument que retiennent la plupart des comparatifs, et c’est le moins déterminant des trois. Les deux volets du statut du bailleur privé partagent le même plafond annuel de 8 000 € par foyer fiscal, ce qui neutralise l’écart de taux au-delà d’un certain montant investi. Ce qui départage vraiment un achat neuf d’une opération de rénovation lourde tient à l’assiette amortissable, au calendrier de la déduction et à un texte parlementaire en cours d’examen qui vise précisément l’ancien.
Le dispositif créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 fonctionne en deux compartiments distincts : le i) du 1° du I de l’article 31 du CGI pour le logement neuf ou acquis en VEFA, le j) pour l’ancien faisant l’objet de travaux lourds. Le positionnement du dispositif Jeanbrun face aux alternatives se traite ailleurs. L’arbitrage entre ces deux portes d’entrée, lui, se joue à contreparties locatives strictement identiques.
Les conditions de location ne varient pas d’un volet à l’autre. Logement situé dans un immeuble d’habitation collectif, loué nu, occupé à titre de résidence principale par une personne extérieure au foyer fiscal, engagement de neuf ans, loyers et ressources plafonnés selon le niveau retenu, mise en location dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition. Le régime réel s’impose dans les deux cas et aucun zonage ne restreint le territoire éligible.
La fenêtre est également commune : les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un contribuable qui fait construire, c’est la date de dépôt du permis de construire qui sert de référence. Le reste diverge.
| NEUF OU VEFA | ANCIEN AVEC TRAVAUX | |
|---|---|---|
| Base légale | Article 31, I-1° i du CGI | Article 31, I-1° j du CGI |
| Condition d’entrée | Logement neuf, en VEFA ou construit, conforme à la RE2020 | Travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition, DPE A ou B après chantier |
| Taux, location intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Taux, location sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Taux, location très sociale | 5,5 % | 4 % |
| Base amortissable | 80 % du prix d’acquisition | 80 % du prix, travaux inclus ou non selon la lecture retenue |
| Plafond annuel | 8 000 €, porté à 10 000 € ou 12 000 € par foyer fiscal, tous logements confondus | |
Le plafond n’est pas un plafond par logement. Les 8 000 € s’apprécient au niveau du foyer fiscal, et ne montent à 10 000 € ou 12 000 € que si la moitié au moins des revenus bruts tirés des logements amortis relève respectivement de la location sociale ou très sociale. En location intermédiaire, le plafond est atteint dès 285 000 € environ de prix d’acquisition dans le neuf, contre 335 000 € de budget total dans l’ancien. Au-delà, l’amortissement théorique dépasse le plafond et le sort de cet excédent divise les commentaires publiés : reportable sur les exercices suivants pour les uns, définitivement perdu pour les autres. Aucune doctrine administrative n’a tranché à ce jour.
Dans le neuf, la base est mécanique : 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant réputés correspondre au terrain. Dans l’ancien, la règle des 80 % vaut aussi, mais le sort fiscal des travaux reste ouvert, et cette question pèse beaucoup plus lourd que le demi-point de taux.
Le seuil de 30 % porte sur le prix d’acquisition. Pour un appartement acheté 175 000 €, il faut donc engager au minimum 52 500 € de travaux relevant d’une réhabilitation lourde. Deux lectures circulent sur leur traitement. Première lecture : les travaux entrent dans l’assiette, la base devient 80 % du total formé par le prix et le chantier. Seconde lecture : la base reste calée sur le seul prix d’acquisition, les travaux d’amélioration se déduisant en charges au régime réel. Un même euro ne peut évidemment pas être amorti et déduit deux fois.
Sur la durée totale, les deux lectures aboutissent à des masses déductibles voisines, de l’ordre de 1,04 à 1,1 fois le prix d’acquisition. En trésorerie, elles n’ont rien à voir. La première étale l’avantage sur plus de trente ans. La seconde concentre une partie de la déduction sur les premières années, là où le déficit foncier s’impute sur le revenu global. C’est le principal point aveugle du volet ancien, et la doctrine fiscale attendue sur le dispositif devra le trancher.
Un ordre de grandeur remet le débat sur les taux à sa place. À 3,5 % sur une base de 80 %, le neuf épuise son amortissement en vingt-neuf ans. À 3 %, l’ancien met trente-quatre ans. Sur les neuf années d’engagement, un investisseur dans le neuf n’aura déduit qu’un peu plus du quart du prix payé, et 21,6 % dans l’ancien. Le dispositif récompense la détention longue, pas la durée minimale.
La fenêtre d’acquisition est commune, le calendrier de l’avantage ne l’est pas. Dans les deux cas, l’amortissement démarre à l’achèvement, pas à la signature.
Une VEFA se livre rarement moins de dix-huit mois après la vente. Un acte signé fin 2028, dernier moment utile, ouvre donc une première déduction en 2030 au mieux, pour une opération engagée deux ans plus tôt. Le délai de douze mois pour mettre en location court à partir de la livraison, pas de l’achat, ce qui laisse de la marge mais décale d’autant l’économie d’impôt réelle.
Dans l’ancien, un chantier de réhabilitation lourde tient plutôt en six à douze mois, ce qui rapproche nettement la première année de déduction. En sens inverse, l’ancien subit une échéance que le neuf ignore : le plafond majoré de déficit foncier, porté à 21 400 € au lieu de 10 700 € pour les travaux de rénovation énergétique, ne couvre que les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Une opération lancée en 2028 restera éligible au dispositif, plus au plafond doublé.
L’écart de prix au mètre carré entre le neuf et l’ancien tourne autour de 15 à 20 % en moyenne nationale, davantage dans les métropoles tendues. Cet avantage apparent de l’ancien se réduit dès qu’on additionne les frais. Les droits de mutation représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf, et ils portent sur la seule acquisition, jamais sur le chantier.
Reste l’obstacle le plus sous-estimé de ce volet. Atteindre une étiquette A ou B au DPE dans un appartement ancien suppose presque toujours d’agir sur l’enveloppe du bâtiment autant que sur le système de chauffage. Or l’isolation des façades et la toiture relèvent de la copropriété, pas du propriétaire d’un lot. Le seuil de 30 % n’est pas une cible à atteindre, c’est un plancher, et la cible énergétique se décide en assemblée générale. Un chantier qui s’arrête en classe C laisse l’investisseur avec des travaux payés et aucune éligibilité : le risque est asymétrique par rapport au neuf, où la conformité RE2020 est acquise par construction.
Cette configuration explique pourquoi investir dans l’immobilier ancien sous ce dispositif suppose de contrôler la chaîne de rénovation en amont de la signature. Pour les opérations qui ne visent pas la haute performance énergétique, la comparaison avec le Denormandie mérite d’être posée, tout comme l’arbitrage avec le déficit foncier classique, qui ne demande ni engagement de neuf ans ni loyer plafonné.
| BUDGET 250 000 € | NEUF | ANCIEN, TRAVAUX DANS LA BASE | ANCIEN, TRAVAUX EN CHARGES |
|---|---|---|---|
| Décomposition | 250 000 € de prix | 175 000 € + 75 000 € | 175 000 € + 75 000 € |
| Base amortissable | 200 000 € | 200 000 € | 140 000 € |
| Taux intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 3 % |
| Amortissement annuel | 7 000 € | 6 000 € | 4 200 € |
| Travaux déduits en charges | 0 € | 0 € | 75 000 € à imputer |
| Frais de mutation | environ 6 000 € | environ 13 000 € | environ 13 000 € |
| Économie annuelle, TMI 30 % | environ 3 300 € | environ 2 800 € | environ 2 000 € plus l’effet des travaux |
Ces économies supposent des revenus fonciers suffisants pour absorber l’amortissement. Tant que la base foncière reste positive, la déduction fait gagner l’impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Dès qu’elle bascule en déficit imputé sur le revenu global, seul l’impôt sur le revenu est effacé, dans la limite de 10 700 € annuels. La troisième colonne est la seule à mobiliser le plafond majoré de 21 400 €, à condition que le logement parte d’une étiquette E, F ou G, ce qui est précisément le profil d’un bien candidat à une réhabilitation vers A ou B.
Le volet ancien a été jugé trop contraignant dès ses premières semaines d’application, et deux textes le réécrivent en parallèle. Aucun n’est applicable au 18 juillet 2026.
Le premier est une proposition de loi adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 28 mai 2026, par 85 voix contre 29, qui supprime le seuil minimal de travaux, révise l’objectif de performance énergétique et réintègre les maisons individuelles anciennes. Le second est le projet de loi relance et décentralisation du logement, déposé au Sénat fin juin et adopté avec modifications le 8 juillet 2026. Les sénateurs y remplacent le seuil de travaux par un critère de gain énergétique, ouvrent le dispositif aux maisons anciennes rénovées et aux bureaux ou commerces transformés en logements. L’examen à l’Assemblée nationale est attendu à la rentrée de septembre.
Pour un acheteur qui hésite, la conséquence est directe. Une opération dans l’ancien engagée aujourd’hui doit se calibrer sur le seuil de 30 % et sur la cible A ou B, seules règles opposables. Une opération identique signée dans six mois pourrait relever d’un cadre nettement plus souple, sans qu’aucune disposition transitoire connue ne garantisse le rattrapage des acquisitions intermédiaires.
Aucun des deux volets ne domine l’autre sur tous les critères. L’arbitrage neuf ancien dépend de trois variables : la tranche marginale d’imposition, la capacité à piloter un chantier, et l’horizon de détention réel.
Le neuf convient au contribuable qui veut une opération sans aléa technique, avec une conformité énergétique acquise, des frais d’acquisition faibles et un amortissement légèrement supérieur par euro investi. Il paie ce confort par un prix au mètre carré plus élevé et par un démarrage différé de la déduction. L’ancien convient à celui qui achète décoté, maîtrise ses artisans, dispose d’une copropriété coopérative sur l’enveloppe, et vise le cumul entre amortissement et déficit foncier majoré avant fin 2027.
Deux profils sortent du cadre. Celui dont la tranche marginale plafonne à 11 % tire un avantage marginal d’un mécanisme proportionnel à l’imposition. Celui qui envisage une revente avant neuf ans s’expose à la reprise de la totalité des amortissements déduits, majorée des intérêts de retard : mieux vaut alors examiner l’arbitrage entre Jeanbrun et LMNP, qui n’impose pas la même durée d’engagement.
Sur le même sujet : le changement de logique fiscale par rapport au régime précédent se mesure dans la comparaison Jeanbrun-Pinel, et les bailleurs encore engagés sur un ancien programme trouveront leurs options dans le dossier consacré à que faire après le Pinel. Pour un patrimoine ancien déjà détenu, où l’amortissement ne s’applique pas, la comparaison avec Loc’Avantages reste la voie la plus directe pour conventionner un logement existant.