Le déficit foncier plafonne à 10 700 € par an ce qu’un bailleur remonte sur son revenu global. L’amortissement Jeanbrun plafonne à 8 000 € par an et par foyer fiscal ce qu’il déduit de ses loyers, 12 000 € dans le cas le plus favorable. Les deux chiffres circulent côte à côte comme s’il fallait choisir un camp. Ils ne portent pas sur le même objet et ne s’excluent pas : le premier encadre une imputation sur les autres revenus du foyer, le second une déduction dans la catégorie foncière.
Un seul point du texte impose réellement de trancher, et il est étroit : les travaux d’un logement ancien. La loi de finances pour 2026 interdit de déduire les mêmes euros deux fois, une fois en charge et une fois en base amortissable. Partout ailleurs les deux régimes se superposent sur la même déclaration, et l’arbitrage se déplace vers le comparatif des dispositifs 2026 encore ouverts. Reste une asymétrie que les taux affichés masquent : l’amortissement se rembourse à la revente, le déficit foncier non.
Un amortissement se déduit sans que rien ne sorte du compte bancaire. Un déficit foncier suppose des dépenses réellement payées dans l’année. Cette différence de nature commande tout le reste.
L’amortissement Jeanbrun s’applique sur 80 % du prix d’acquisition net de frais, le foncier étant réputé représenter les 20 % restants. Le taux dépend du niveau de loyer consenti : 3,5 % en location intermédiaire dans le neuf, majoré d’un point en social et de deux points en très social. Dans l’ancien avec travaux, le taux part de 3 %, avec une majoration de 0,5 point en social et d’un point en très social. La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 €, portée à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts amortis relève du social ou du très social. Ce plafond s’apprécie par foyer fiscal, tous logements amortis confondus, pas logement par logement.
Le déficit foncier classique ne connaît aucun plafond de déduction. Les charges se déduisent en totalité des loyers : travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, assurances, frais de gestion, intérêts d’emprunt. Le plafond porte sur l’étape suivante. Quand les charges dépassent les loyers, la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Le solde se reporte dix ans sur les seuls revenus fonciers. La part issue des intérêts d’emprunt ne remonte jamais sur le revenu global.
Jusqu’aux dépenses payées le 31 décembre 2027, cette limite est relevée à concurrence des travaux de rénovation énergétique, sans dépasser 21 400 €, à condition que le logement passe d’une étiquette E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prorogé de deux ans ce doublement, qui devait s’éteindre fin 2025.
| AMORTISSEMENT JEANBRUN | DÉFICIT FONCIER | |
|---|---|---|
| Nature | Déduction forfaitaire sans décaissement | Déduction de charges réellement payées |
| Assiette | 80 % du prix, travaux inclus dans l’ancien | Charges et travaux de l’année |
| Montant déductible | 3 % à 5,5 % par an | 100 % des charges déductibles |
| Plafond annuel | 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal | 10 700 €, 21 400 € en rénovation énergétique |
| Imputation sur le revenu global | Oui, dans les conditions de droit commun | Oui, hors intérêts d’emprunt |
| Engagement de location | 9 ans | 3 ans après l’imputation |
| Plafonds de loyer et de ressources | Oui | Aucun |
| Bien éligible | Habitat collectif uniquement | Tout logement loué nu |
| Effet à la revente | Prix d’acquisition minoré des amortissements | Travaux déduits non ajoutés au prix |
La crainte la plus répandue tient en une phrase : opter pour l’amortissement ferait perdre le déficit foncier. Le texte promulgué ne dit rien de tel, et son silence a une valeur juridique précise.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 crée la déduction aux i et j de l’article 31 du code général des impôts, ferme le micro-foncier aux logements concernés, minore le prix d’acquisition retenu à la revente et repousse à 2027 la date du plafond majoré de déficit foncier. Il ne touche pas au régime d’imputation lui-même. Les déficits constatés sur un logement amorti suivent donc le droit commun de l’article 156.
Concrètement, l’amortissement s’impute d’abord sur les loyers du logement, puis sur les autres revenus fonciers du foyer. S’il subsiste un déficit et qu’il ne provient pas des intérêts d’emprunt, il descend sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Un bailleur qui déclare déjà des revenus fonciers positifs absorbe l’amortissement sans jamais créer de déficit. Un primo-investisseur endetté, dont les intérêts pèsent lourd les premières années, verra le mécanisme jouer plein pot.
Le cas le plus banal reste le portefeuille mixte : un appartement neuf amorti d’un côté, un immeuble ancien en travaux de l’autre. Le résultat foncier se calcule au niveau du foyer, toutes propriétés confondues. Les deux leviers se répondent au lieu de se concurrencer.
Une phrase courte du texte décide de tout dans l’ancien rénové. Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration cessent d’être déductibles dès lors qu’elles entrent dans la base amortissable.
Sur un logement ancien éligible, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et amener le bien en classe A ou B. Ils gonflent la base amortissable, calculée sur le prix majoré du montant des travaux puis retenue à 80 %. En contrepartie, ils sortent du champ des travaux déductibles. Les mêmes euros ne produisent pas un déficit foncier et un amortissement.
L’écart de rythme est brutal. Quarante mille euros de travaux passés en charges frappent le revenu global dès l’année du paiement, dans la limite de 10 700 € ou 21 400 €, le reliquat courant dix ans. Les mêmes 40 000 € versés dans la base Jeanbrun produisent 3 à 4 % par an, soit 1 200 à 1 600 € de déduction annuelle supplémentaire.
Une conséquence est rarement signalée. Le relèvement à 21 400 € se mesure sur le montant des dépenses déductibles de rénovation énergétique. Des travaux basculés dans la base amortissable ne sont plus des dépenses déductibles, donc ne nourrissent plus ce relèvement. Le point mérite confirmation par la doctrine administrative, encore attendue sur ce dispositif.
Les deux régimes exigent le régime réel et un bien loué nu. Aucun des deux n’entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, qui ne vise que les réductions et crédits d’impôt. Tout le reste diverge.
Le statut du bailleur privé impose un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui écarte les maisons individuelles. Il exige une location nue à titre de résidence principale, effective dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition, pendant neuf ans au minimum. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés, par référence aux barèmes Pinel pour l’intermédiaire et Loc’Avantages pour le social et le très social. La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent jusqu’au deuxième degré est exclue. L’option se prend lors de la déclaration de l’année d’achèvement ou d’acquisition et engage pour la suite.
Le déficit foncier classique n’impose ni plafond de loyer, ni condition de ressources, ni nature de bien. Sa seule servitude tient à la durée : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. En sortir plus tôt fait tomber l’avantage. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement restent hors du champ, quelle que soit leur utilité pour le bien.
Reste la sortie. À la revente d’un bien amorti, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements déduits, comme en location meublée depuis 2025. Une partie de l’économie annuelle se rembourse donc au moment de la cession. Les travaux passés en charges n’augmentent pas la plus-value : ils ne peuvent simplement pas être ajoutés au prix d’acquisition.
Deux opérations, mêmes loyers, même tranche marginale à 30 %. La comparaison porte sur la première année, là où l’écart se voit le mieux.
Base amortissable de 160 000 €, taux de 3,5 %, soit 5 600 € par an, sous le plafond de 8 000 €. Le bien produit 8 400 € de loyers, supporte 2 400 € de charges courantes et 4 000 € d’intérêts d’emprunt. Sans amortissement, le résultat foncier ressort à 2 000 €, taxés à 30 % puis à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 944 € d’impôt. Avec l’amortissement, le résultat bascule en déficit de 3 600 €. Les intérêts restant inférieurs aux loyers bruts, la totalité s’impute sur le revenu global et efface 1 080 € d’impôt sur les autres revenus. L’écart de la première année atteint 2 024 €, et il se répète les années suivantes.
Mêmes loyers, mêmes charges, mêmes intérêts. Les travaux comprennent 30 000 € de rénovation énergétique faisant passer le logement de F à C. En déficit foncier classique, le déficit atteint 38 400 €, la limite d’imputation monte à 21 400 €, et 17 000 € restent reportables dix ans. En Jeanbrun ancien à 3 %, la base amortissable s’établit à 152 000 €, soit 4 560 € par an, mais les travaux ne sont plus déductibles.
| ANNÉE 1 | JEANBRUN ANCIEN | DÉFICIT FONCIER |
|---|---|---|
| Déduction pratiquée | 4 560 € | 40 000 € |
| Résultat foncier | Déficit de 2 560 € | Déficit de 38 400 € |
| Imputé sur le revenu global | 2 560 € | 21 400 € |
| Économie d’impôt | Environ 1 700 € | Environ 7 360 € |
| Effet les années suivantes | 4 560 € par an tant que les conditions tiennent | 17 000 € reportables sur les revenus fonciers |
Le déficit foncier frappe fort et une fois. L’amortissement frappe faiblement et longtemps. Sur neuf ans, les 4 560 € annuels totalisent 41 040 € de déductions, un montant proche des travaux eux-mêmes, mais étalé, plafonné chaque année et partiellement repris à la cession.
Aucun des deux régimes ne domine l’autre en toutes circonstances. Trois variables tranchent : la présence de travaux, l’horizon de détention et le niveau de revenus fonciers déjà déclarés.
Un bailleur fortement imposé qui détient un bien classé E, F ou G a un calendrier contre lui. Le plafond de 21 400 € s’éteint avec les dépenses payées après le 31 décembre 2027. Sur ce créneau, le déficit foncier classique reste l’outil le plus rapide, sans engagement de neuf ans ni loyer plafonné.
Un investisseur qui achète neuf n’a pas de travaux à déduire. La question ne se pose pas : l’amortissement est le seul mécanisme disponible et il neutralise des loyers taxables pendant des années. Le prix à payer tient au loyer plafonné et à l’engagement de neuf ans. Pour ceux qui refusent ces contraintes, la comparaison utile n’est pas le déficit foncier mais le meublé, traitée dans Jeanbrun ou LMNP.
Un acheteur d’ancien avec travaux lourds arbitre vraiment. Le calcul se fait sur la durée de détention prévue. En deçà de dix ans, le déficit foncier garde l’avantage, puisque l’amortissement se rembourse à la cession. Au-delà, et si le bien est en collectif avec un loyer acceptable, l’amortissement finit par l’emporter. L’arbitrage entre neuf et ancien précède le plus souvent ce choix.
Le statut du bailleur privé n’est pas le seul régime à comparer. La rupture de logique avec l’ancienne réduction d’impôt est traitée dans Jeanbrun ou Pinel, et le sort des engagements en cours dans l’après-Pinel.
Pour l’ancien conventionné, deux alternatives restent accessibles aux nouveaux investisseurs et reposent sur des mécaniques différentes : Jeanbrun ou Loc’Avantages compare la déduction forfaitaire à l’abattement conventionné, Jeanbrun ou Denormandie oppose l’amortissement à une réduction d’impôt sur travaux.