L’année qui suit le terme de l’engagement, la réduction d’impôt s’arrête net. Pour un Pinel de 250 000 € souscrit sur neuf ans au taux de 18 %, ce sont 5 000 € qui disparaissent de l’avis d’imposition, sans transition ni dégressivité. Le réflexe consiste alors à relever le loyer pour compenser. Le calcul ne tient pas : à 30 % de tranche marginale et 17,2 % de prélèvements sociaux, un euro de loyer supplémentaire n’en laisse qu’environ 53 centimes nets, il faudrait donc encaisser près de 9 500 € de loyers en plus dans l’année pour rattraper la perte. Et tant que le locataire reste en place, la loi interdit le plus souvent la moindre hausse.
La vraie question n’est pas de reconstituer l’avantage perdu, elle est de choisir entre cinq sorties : proroger l’engagement, relouer, vendre, passer en meublé, ou replacer le capital ailleurs. Le cadre a bougé deux fois depuis 2025, et la décision recoupe celle de quel dispositif choisir pour un nouvel investissement locatif. La variable qui tranche n’est ni le rendement ni la tranche d’imposition : c’est la date à laquelle votre locataire actuel quittera le logement.
Deux calendriers se superposent et ne coïncident presque jamais. La réduction s’impute à partir de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, puis sur les cinq, huit ou onze années suivantes selon la durée choisie. L’engagement de location, lui, court à compter de la prise d’effet du bail initial. Un logement livré en novembre et loué en février consomme donc sa première fraction de réduction sur une année sans loyer, et son obligation locative se termine plusieurs mois après la dernière imputation.
Au terme de l’engagement, trois contraintes tombent :
Le reste continue. Le bail se poursuit selon la loi du 6 juillet 1989, indépendamment de la fiscalité. Les loyers restent imposés en revenus fonciers, à la tranche marginale majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. La réduction déjà imputée est définitivement acquise dès lors que l’engagement a été tenu jusqu’à son terme, sans reprise possible après coup. En revanche, les fractions qui excédaient l’impôt dû une année donnée ont été perdues : le Pinel n’autorise aucun report sur les années suivantes.
Depuis le 31 décembre 2024, plus aucune acquisition n’ouvre droit au dispositif. Une sortie Pinel en 2026 concerne donc principalement les engagements de neuf ans pris sur des logements achevés en 2017, et les engagements de six ans souscrits en 2020.
La prorogation reste ouverte à tous les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, donc à l’intégralité des Pinel encore en cours. Un engagement initial de six ans se proroge par période de trois ans, renouvelable une fois. Un engagement de neuf ans se proroge une seule fois. Le total ne dépasse jamais douze ans.
| ANNÉE DE L’INVESTISSEMENT | ENGAGEMENT INITIAL DE 6 ANS | ENGAGEMENT INITIAL DE 9 ANS |
|---|---|---|
| 2014 à 2022, et Pinel + en 2023-2024 | + 6 % puis + 3 % | + 3 % |
| 2023, hors Pinel + et hors QPV | + 4,5 % puis + 2,5 % | + 2,5 % |
| 2024, hors Pinel + et hors QPV | + 3 % puis + 2 % | + 2 % |
| Durée totale plafonnée | 12 ans | 12 ans |
Le tableau masque l’essentiel, qui se lit en rythme annuel. Pendant l’engagement initial, un Pinel d’avant 2023 rend 2 % de la base par an, que la durée choisie soit de six ou de neuf ans. La première prorogation d’un engagement de six ans conserve exactement ce rythme, avec 6 % répartis sur trois exercices. La dernière période triennale, elle, ne rend plus que 1 % par an. Sortir d’un engagement de neuf ans et proroger revient donc à diviser l’avantage annuel par deux, en échange de trois années supplémentaires de loyer plafonné et de contrôle des ressources du locataire.
La démarche s’exerce au titre de l’année où tombe le terme, via l’imprimé 2044-EB et les cases de prorogation de la déclaration. Passer cette échéance ferme l’option définitivement. Deux conditions moins connues s’y ajoutent : aucune remise en cause ne doit avoir été constatée sur la période précédente, et pour les investissements antérieurs à 2019, le contribuable doit être fiscalement domicilié en France l’année où il proroge. Pour ceux réalisés à compter du 1er janvier 2019, un départ à l’étranger ne bloque plus cette faculté.
Le plafond fiscal disparaît, la loi du 6 juillet 1989 prend le relais. L’essentiel du parc Pinel se situe en zones A, A bis et B1, dont les communes recoupent largement la liste des agglomérations classées en zone tendue. Autrement dit, le logement sort d’un encadrement pour tomber dans un autre.
Tant que le bail se reconduit tacitement, le loyer ne bouge pas. Seule la révision annuelle indexée sur l’IRL s’applique, et encore, à condition qu’une clause de révision figure au contrat. Beaucoup de baux signés au plafond n’en comportent aucune.
La réévaluation n’est possible qu’au renouvellement, et seulement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux logements comparables du voisinage. La proposition doit parvenir au locataire six mois au moins avant l’échéance, reproduire intégralement le texte de l’article 17-2 de la loi de 1989 et s’appuyer sur des références précises : six dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, trois ailleurs. Un défaut de forme rend la proposition nulle.
En zone tendue, la hausse obtenue reste plafonnée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage, ou à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration réalisés depuis le dernier bail. Elle s’applique ensuite par tiers annuels sur un bail renouvelé pour trois ans. Le rattrapage de 60 % à 80 % que promettent certaines simulations n’existe pas dans ce cadre. Le locataire peut refuser, son silence valant refus, et le désaccord passe par la commission départementale de conciliation.
Le loyer redevient libre dans trois cas seulement : hors zone tendue, en première location, ou si le logement est resté inoccupé plus de dix-huit mois. Partout ailleurs, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, éventuellement réajusté de l’IRL s’il n’a pas été révisé depuis douze mois. Les exceptions tiennent aux travaux d’amélioration et à la sous-évaluation manifeste, avec les mêmes exigences de preuve.
Ce mécanisme est reconduit chaque été par décret, sans interruption depuis 2012, et le texte en vigueur couvre les baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2026. S’y superpose, dans plusieurs agglomérations, l’encadrement du niveau des loyers et son loyer de référence majoré, expérimentation prolongée jusqu’au 25 novembre 2026 et dont la suite n’est pas tranchée.
Vendre avant le terme coûte la totalité de l’avantage. Le montant intégral de la réduction obtenue depuis le départ vient majorer l’impôt de l’année où intervient la cession, assorti des intérêts de retard. Ni prorata, ni prescription partielle : la reprise porte sur l’ensemble des fractions déjà imputées, même celles remontant à huit ans.
Trois situations y échappent : l’invalidité correspondant au classement en deuxième ou troisième catégorie, le licenciement, et le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Le décès ouvre en outre une reprise de l’engagement au profit du conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit, qui récupère la part de réduction restant à imputer. Une donation, à l’inverse, entraîne la remise en cause pure et simple.
Une fois l’engagement purgé, la vente relève du régime des plus-values des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, majorés d’une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette. L’abattement pour durée de détention ne démarre qu’à la sixième année, au rythme de 6 % par an pour l’impôt sur le revenu et 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Après neuf ans de détention, il ne couvre donc que 24 % de la base côté impôt sur le revenu et 6,6 % côté prélèvements sociaux. L’exonération totale reste fixée à vingt-deux ans, puis trente ans.
Le prix se heurte ensuite à un écart structurel : un logement acheté neuf se revend sur le marché de l’ancien. Une mission conjointe de l’inspection générale des finances et du CGEDD avait chiffré cette décote à environ 30 % en 2019, et estimé qu’un Pinel moyen revendu après neuf ans dégageait une moins-value de l’ordre de 16 000 € à prix stables, effacée seulement par une hausse de 1,2 % par an des prix de l’ancien.
S’y ajoute un point que 2026 rend définitif : l’acheteur ne reprend aucun avantage fiscal. Le Pinel n’est pas transmissible, et un appartement récent vendu occupé n’entre pas davantage dans le statut du bailleur privé, réservé aux acquisitions neuves ou à l’ancien lourdement rénové. Le vendeur négocie face à un acquéreur qui n’achète plus que du rendement locatif, avec une décote supplémentaire si le bien part loué.
Meubler le logement avant la fin de l’engagement revient à rompre le contrat, puisque la location doit rester nue jusqu’au dernier jour. Après le terme, la bascule est libre, et elle reste présentée un peu partout comme la sortie la plus rentable. Deux textes ont sérieusement entamé cette évidence.
Le premier est l’article 84 de la loi de finances pour 2025, qui a inséré un III à l’article 150 VB du code général des impôts. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. L’économie d’impôt annuelle n’est plus effacée à la sortie, elle est différée. Une réponse ministérielle publiée en mars 2026 a confirmé que les amortissements antérieurs à 2025 sont eux aussi réintégrés, sans clause de sauvegarde.
Le second est l’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui porte la CSG sur les revenus du capital à 10,6 % et les prélèvements sociaux à 18,6 %. Les revenus fonciers de la location nue ont été expressément maintenus à 9,2 % de CSG, donc à 17,2 % au total. Les loyers meublés non professionnels, eux, subissent la hausse. Basculer en meublé coûte désormais 1,4 point de prélèvements sociaux de plus que rester en location nue.
| LOCATION NUE | MEUBLÉ, LMNP AU RÉEL | |
|---|---|---|
| Amortissement du bâti | Non, sauf acquisition nouvelle sous statut du bailleur privé | Oui |
| Prélèvements sociaux depuis 2026 | 17,2 % | 18,6 % |
| Amortissements à la revente | Sans objet | Réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025 |
| Cadre du bail | 3 ans, préavis locataire de 3 mois, 1 mois en zone tendue | 1 an, mobilier imposé, comptabilité BIC |
L’amortissement garde son intérêt pour un bailleur fortement imposé qui ne compte pas revendre avant longtemps : il neutralise l’impôt sur les loyers pendant quinze à vingt ans, et la détention longue finit par absorber la réintégration grâce aux abattements. Sur un achat neuf, en revanche, l’arbitrage se pose autrement et se tranche en comparant Jeanbrun ou LMNP à conditions égales.
Le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, s’applique aux acquisitions réalisées à compter du 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Il ouvre pour la première fois l’amortissement à la location nue : 80 % du prix d’acquisition amortis à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf selon le niveau de loyer retenu, dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an, contre neuf ans d’engagement en habitat collectif.
Un logement Pinel déjà détenu n’y ouvre aucun droit. Le statut vise des acquisitions nouvelles, il ne se transfère pas sur un bien acheté en 2016 ou en 2020, et aucune passerelle n’existe entre les deux régimes. Y accéder suppose de vendre puis de racheter, avec des frais d’acquisition à payer une seconde fois et neuf nouvelles années à assumer.
La logique fiscale n’est pourtant plus la même. Le Pinel accordait une réduction d’impôt, comptée dans le plafonnement global des avantages fiscaux à 10 000 € par an. L’amortissement joue sur l’assiette imposable et non sur l’impôt dû, ce qui le place hors de ce plafond. Pour un contribuable qui saturait déjà ses niches, l’écart est réel. Encore faut-il que l’opération de remplacement tienne debout : la comparaison entre Jeanbrun ou Pinel à conditions équivalentes, puis l’arbitrage entre neuf ou ancien sous Jeanbrun, valent mieux qu’un réflexe de reconduction.
Trois variables commandent la décision, dans cet ordre : la date de départ du locataire actuel, la tranche marginale d’imposition, et l’écart entre le prix payé et la valeur réelle du bien sur le marché de l’ancien. Le rendement locatif brut arrive loin derrière.
Un locataire installé depuis huit ans dans un logement loué au plafond bloque la plupart des scénarios : ni hausse de loyer significative, ni vente vacante, ni bascule en meublé. Dans cette configuration, proroger quand il reste une période triennale disponible rapporte encore quelque chose, là où l’attente ne rapporte rien.
Les autres régimes ouverts en 2026 se comparent au statut du bailleur privé sur des critères différents. Pour un propriétaire qui envisage des travaux lourds plutôt qu’une acquisition, Jeanbrun ou déficit foncier pose la question de l’imputation sur le revenu global et de ses plafonds. Pour un bailleur prêt à conventionner son logement, Jeanbrun ou Loc’Avantages confronte l’amortissement à une décote de loyer échangée contre une réduction d’impôt.
L’ancien avec travaux dans les villes moyennes relève encore d’une autre logique, celle que traite Jeanbrun ou Denormandie, avec des seuils de travaux et un zonage sans rapport avec ceux du nouveau statut.