Le dispositif Jeanbrun amortit 3,5 % par an dans le neuf, jusqu’à 5,5 % en location très sociale. Un LMNP au régime réel tourne plutôt autour de 2 à 3 % du bâti, ventilation par composants oblige. L’écart de taux laisse croire que l’arbitrage se joue là. Il se joue ailleurs : dans ce que chaque régime autorise l’amortissement à faire une fois qu’il est calculé.
En location meublée, l’article 39 C du code général des impôts interdit à l’amortissement de créer ou d’aggraver un déficit. Il ramène le résultat à zéro, jamais en dessous. Sous le statut du bailleur privé, l’amortissement est une charge foncière ordinaire : il peut creuser un déficit, et ce déficit remonte sur le revenu global, salaire compris, dans la limite de 10 700 € par an. Le premier régime protège les loyers. Le second attaque une autre poche. La même grille de lecture s’applique à Jeanbrun face aux alternatives en général, mais l’arbitrage entre location nue ou meublée en 2026 reste le plus fréquent, parce que les deux dispositifs empruntent le même mot pour désigner deux mécaniques opposées.
Un point pèse plus lourd que tous les autres, et il n’a toujours pas de réponse ferme : personne ne sait aujourd’hui si l’amortissement Jeanbrun sera repris au moment de la revente.
Les deux régimes déduisent une usure théorique du bâti. Ils divergent sur la question qui décide de l’économie d’impôt réelle : jusqu’où cette déduction a le droit d’aller.
La mécanique LMNP tient en une phrase. L’amortissement déductible est plafonné au loyer encaissé diminué des autres charges du bien. Ce qui dépasse n’est pas perdu, il bascule en amortissements réputés différés, reportables sans limite de durée. Un LMNP au réel affiche donc année après année un résultat proche de zéro et aucun impôt sur ses loyers. Rien de plus. Un foyer qui paie 12 000 € d’impôt sur son salaire paiera toujours 12 000 €.
Le Jeanbrun fonctionne dans l’autre sens. L’amortissement s’impute d’abord sur les revenus fonciers de l’année, tous biens confondus. S’il les dépasse, le déficit obtenu remonte sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, l’excédent restant reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers. Un salarié dans la tranche à 41 % qui creuse 6 000 € de déficit récupère environ 2 460 € d’impôt sur son salaire, en plus de ne rien payer sur ses loyers.
Rapporté à l’euro investi, l’écart de puissance brute reste mesuré. Le Jeanbrun neuf en loyer intermédiaire déduit 2,8 % du prix par an, soit 3,5 % appliqués à une base réduite à 80 %. Le social monte à 3,6 %, le très social à 4,4 %. Un LMNP classique se situe autour de 2 à 2,6 % du prix selon la ventilation retenue. Il dispose en revanche d’un avantage annexe : le mobilier, les travaux et les frais d’acquisition entrent dans son plan d’amortissement, alors que la base Jeanbrun s’entend nette de frais. L’écart va donc de moins d’un point en loyer intermédiaire à environ deux points en très social. Tout se joue sur la destination de la déduction, pas sur son montant.
L’amortissement Jeanbrun s’achète au prix d’un cahier des charges que le meublé ignore. Le tableau ci-dessous confronte Jeanbrun ou LMNP sur les paramètres qui changent réellement un calcul de rentabilité.
| JEANBRUN | LMNP AU RÉEL | |
|---|---|---|
| Nature de la location | Nue, résidence principale | Meublée, affectation libre |
| Type de bien | Bâtiment d’habitation collectif | Appartement ou maison, sans restriction |
| Base amortissable | 80 % du prix, net de frais | Bâti, mobilier, travaux et frais |
| Taux annuel | 3 à 5,5 % selon le bien et le loyer | 2 à 3 % du bâti, par composants |
| Plafond de la déduction | 8 000 à 12 000 € par an et par foyer fiscal | Le résultat avant amortissement |
| Sort de l’excédent | Point non tranché | Reporté sans limite de durée |
| Effet sur le revenu global | Déficit imputable jusqu’à 10 700 € par an | Aucun |
| Engagement de location | 9 ans, sinon reprise | Aucun |
| Loyer | Plafonné, trois niveaux | Libre |
| Locataire | Ressources plafonnées, hors famille au 2e degré | Libre |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % depuis 2026 |
| Fenêtre d’acquisition | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Aucune |
| Ce que le régime protège | Le revenu global du foyer | Les loyers encaissés |
La ligne des prélèvements sociaux mérite un arrêt, parce qu’elle est récente et rarement intégrée aux simulations. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, ce qui fait passer le total de 17,2 % à 18,6 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières ont été maintenus au taux ancien, les revenus des loueurs en meublé non professionnels non. Un écart structurel de 1,4 point s’est donc ouvert en faveur de la location nue. Sa portée réelle reste limitée tant que l’amortissement LMNP ramène la base imposable à zéro : 18,6 % de rien font toujours rien. Il redevient concret au micro-BIC, et le jour où le stock d’amortissement s’épuise.
Deux autres lignes de coût séparent les régimes sans figurer dans les brochures. Le meublé constitue une activité commerciale : il déclenche la cotisation foncière des entreprises et une liasse fiscale, donc un expert-comptable dans la plupart des cas, entre 500 et 1 500 € par an. La location nue s’en dispense. En sens inverse, le Jeanbrun ferme la porte du micro-foncier et de ses 30 % d’abattement sous 15 000 € de recettes, puisque l’amortissement suppose le régime réel. Le micro-BIC du meublé de longue durée, lui, reste à 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € de recettes, et la loi de finances pour 2026 a confirmé l’amortissement par composants sans le plafonner.
C’est la limite la plus souvent mal lue du dispositif, et celle qui coupe le plus vite les stratégies de constitution de patrimoine.
Le plafond annuel s’apprécie au niveau du foyer fiscal, tous logements confondus. Il s’établit à 8 000 €, porté à 10 000 € lorsqu’au moins la moitié des revenus bruts tirés des logements concernés relève de la location sociale, et à 12 000 € pour le très social. Deux conséquences en découlent. La première : un deuxième logement Jeanbrun n’apporte presque rien si le premier sature déjà le plafond, là où chaque bien meublé arrive avec son propre plan d’amortissement, borné par ses propres loyers. La seconde : le plafond mord bien avant qu’on ne l’anticipe, y compris sur un seul bien.
| NIVEAU DE LOYER | TAUX DANS LE NEUF | PLAFOND ANNUEL | PRIX AU-DELÀ DUQUEL LE TAUX N’EST PLUS ATTEINT |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | 285 700 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € | 277 800 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € | 272 700 € |
Les trois niveaux saturent dans un mouchoir de poche, entre 273 000 et 286 000 €. Le législateur a calibré les majorations de plafond pour qu’elles neutralisent presque exactement les majorations de taux. Dans l’ancien rénové, où les taux descendent à 3, 3,5 et 4 %, le seuil se déplace entre 333 000 et 375 000 €. Au-delà, le taux affiché devient décoratif : c’est le montant en euros qui commande. Un investisseur qui achète un T3 à 320 000 € amortit exactement la même somme qu’un autre qui achète un T2 à 290 000 €. Le sort de la fraction non déduite une année donnée, perdue ou simplement décalée jusqu’à épuisement des 80 %, fait partie des points que les commentaires administratifs n’ont pas encore réglés.
L’amortissement Jeanbrun se paie en recettes, et cette contrepartie échappe rarement au calcul quand on la chiffre honnêtement.
Les plafonds intermédiaires reprennent la grille du logement locatif intermédiaire, calée sur le zonage ABC, soit des loyers situés 10 à 20 % sous le marché libre selon les zones. Les niveaux social et très social descendent plus bas encore, sur le barème Loc’Avantages, avec des plafonds de ressources qui rétrécissent d’autant le vivier de locataires. Le meublé fait le chemin inverse : loyer de marché majoré de l’équipement, aucun contrôle des revenus du locataire.
Un appartement neuf à 220 000 €, financé intégralement sur vingt ans à 3,5 %, montre où l’arbitrage bascule. Les intérêts de première année atteignent 7 577 €, les charges hors intérêts 2 600 €. En Jeanbrun intermédiaire, le loyer plafonné tourne autour de 700 € par mois et l’amortissement s’établit à 6 160 €. Le résultat foncier ressort à moins 7 900 €, entièrement imputable sur le revenu global puisque les loyers couvrent les intérêts et que le déficit reste sous 10 700 €. L’économie d’impôt atteint 2 380 € dans la tranche à 30 %, 3 250 € à 41 %, mais seulement 870 € à 11 %.
Le même logement loué meublé se place plutôt à 850 € par mois. Les loyers couvrent tout juste les intérêts et les charges : le résultat avant amortissement frôle zéro, donc aucun amortissement n’est déductible cette année-là et la totalité part en report. Impôt nul sur les loyers, aucune économie ailleurs, mais 1 800 € de loyers supplémentaires encaissés. Le classement dépend alors uniquement de la tranche marginale : le Jeanbrun l’emporte de 580 € à 30 % et de 1 450 € à 41 %, le meublé de 930 € à 11 %.
Cette avance ne dure pas. Le déficit foncier Jeanbrun est gonflé par les intérêts d’emprunt, qui fondent au fil du crédit. Le LMNP suit la trajectoire inverse : il stocke son amortissement inutilisé pendant les années à fort endettement et le libère quand le résultat redevient positif. Le premier délivre tôt, le second délivre tard. Deux situations renversent tout de même l’équation en faveur du Jeanbrun sur toute la durée. La première : un foyer qui perçoit déjà des revenus fonciers imposés, effacés dès le premier euro d’amortissement. La seconde : une opération dans l’ancien avec travaux lourds, où l’amortissement se cumule avec le déficit foncier de droit commun, porté à 21 400 € par an pour les rénovations énergétiques jusqu’au 31 décembre 2027.
Toute la rentabilité longue se joue sur le traitement des amortissements à la cession. D’un côté le sujet est réglé, de l’autre il ne l’est pas.
Côté LMNP, la loi de finances pour 2025 a tranché : les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025. Les résidences services, étudiantes, seniors et médico-sociales, échappent à la règle. Sur vingt ans de détention, les amortissements cumulés représentent couramment 40 à 50 % de la valeur du bâti, donc autant de plus-value taxable en plus. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite sur ce montant gonflé, avec exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
Côté Jeanbrun, la réponse dépend de qui la donne. Une partie des fiscalistes lit le texte comme transposant la règle du meublé et retient une minoration du prix d’acquisition. Une autre relève que rien dans l’article 47 ne prévoit expressément cette réintégration et en conclut à une économie définitive, non à un report. Les commentaires administratifs n’ont pas été publiés, et l’écart entre les deux lectures représente plusieurs milliers d’euros sur une opération classique. Provisionner le scénario défavorable reste la seule position défendable dans un plan de financement.
Le cadre bouge encore, par ailleurs. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 un projet de loi de relance et de décentralisation du logement, transmis dans la foulée à l’Assemblée nationale. Il propose d’ouvrir l’amortissement aux porteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier et d’assouplir l’exigence de performance énergétique dans l’ancien rénové. Le texte n’est pas promulgué. Aucun calcul de rentabilité ne peut s’y adosser aujourd’hui.
Aucun des deux régimes ne domine l’autre sur toute la ligne. Choisir entre Jeanbrun ou LMNP revient à peser trois variables : la tranche marginale, l’existence de revenus fonciers déjà imposés et l’horizon de détention.
Le Jeanbrun devient réellement intéressant quand ces trois conditions se cumulent : une tranche à 41 % ou 45 %, des revenus fonciers existants ou un salaire lourdement imposé, et une détention longue. Retirez-en une et l’arbitrage bascule. Dans la tranche à 11 %, l’amortissement rapporte si peu que le loyer plafonné coûte plus cher que l’impôt évité.
Le LMNP garde l’avantage sur le cash-flow immédiat, la liberté de revendre à tout moment, les maisons individuelles exclues du Jeanbrun, les petites surfaces à forte rotation et les foyers peu imposés. Il reste aussi le seul régime accessible pour un bien déjà détenu, puisque le statut du bailleur privé ne vise que les acquisitions postérieures au 21 février 2026. Un investisseur peut évidemment loger un bien sous chaque régime, à condition de ne pas les superposer sur le même logement, où ils sont incompatibles.
Trois situations frontières appellent un examen séparé. Celui qui arrive au terme d’un engagement locatif se demandera que faire après le Pinel avant de trancher. Celui qui veut mesurer l’écart entre une logique de déduction et une logique de réduction d’impôt trouvera l’essentiel dans la comparaison Jeanbrun-Pinel. Celui qui vise un immeuble ancien à rénover arbitrera plutôt entre Jeanbrun ou déficit foncier, deux mécanismes qui se cumulent mais ne pèsent pas le même poids selon le montant des travaux.
La confrontation avec le meublé n’épuise pas l’arbitrage. Jeanbrun ou Loc’Avantages oppose deux façons de récompenser un loyer modéré, l’une par l’amortissement, l’autre par une réduction d’impôt calculée sur les loyers perçus. Jeanbrun ou Denormandie se pose dès qu’un bien ancien entre dans le périmètre des deux dispositifs, avec des règles de non-cumul à vérifier logement par logement.
Reste la décision amont, qui conditionne le taux d’amortissement, le seuil de travaux et le niveau de performance énergétique exigé. Le choix entre neuf ou ancien sous Jeanbrun ne se réduit pas au demi-point à un point et demi qui sépare les deux barèmes.