Un amortissement de 4,5 % par an sur 80 % du prix d’un appartement, ou une réduction d’impôt de 35 % des loyers encaissés : à niveau de loyer social identique, le statut du bailleur privé et Loc’Avantages rémunèrent le même effort de deux façons opposées. L’écart entre les deux ne se lit pas dans les taux affichés, qui portent sur des assiettes sans rapport l’une avec l’autre.
Dans la plupart des dossiers, l’arbitrage est tranché avant même d’ouvrir un tableur. Le dispositif Jeanbrun exige une acquisition postérieure au 21 février 2026, dans un bâtiment collectif, neuf ou lourdement réhabilité. Un propriétaire qui détient déjà son appartement, ou qui loue une maison, n’a qu’une porte ouverte. Cette question d’éligibilité règle plus de cas que le calcul fiscal, et c’est par elle qu’il faut commencer pour savoir quel dispositif choisir.
Pour les situations où les deux régimes restent accessibles, la bascule tient à deux variables : le rendement du bien une fois le loyer conventionné, et la tranche marginale d’imposition du bailleur. Sous 5 % de rendement et à partir de 30 % de TMI, l’amortissement déduit davantage. Au-dessus, la réduction d’impôt reprend l’avantage, et elle ne se rembourse pas à la revente.
Les deux dispositifs récompensent un loyer volontairement placé sous le marché. Ils ne paient pas dans la même monnaie, et cette différence de nature commande tout le reste du raisonnement.
Le statut du bailleur privé loge son avantage dans l’article 31 du Code général des impôts, celui qui sert à déterminer le revenu foncier. L’amortissement s’y comporte comme une charge : il réduit la base imposable, pas l’impôt lui-même. Sa valeur réelle dépend donc de la tranche marginale du bailleur, majorée des 17,2 % de prélèvements sociaux que la location nue conserve en 2026, contrairement au meublé.
Un ordre de grandeur suffit à le montrer. Sur un appartement neuf acheté 200 000 € net de frais et loué en social, la base amortissable atteint 160 000 € et la déduction annuelle 7 200 €. À une TMI de 11 %, l’économie tourne autour de 2 030 €. À 41 %, elle dépasse 4 190 €. Même bien, même loyer, un écart du simple au double.
Loc’Avantages fonctionne à l’envers. La réduction s’impute directement sur l’impôt dû, à hauteur de 15 % à 65 % des loyers bruts encaissés selon le niveau de loyer et la présence d’une intermédiation locative. Elle vaut la même somme pour un contribuable à 11 % et pour un contribuable à 45 %. En contrepartie, elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an, que l’amortissement ignore par nature.
Deux plafonds encadrent la déduction Jeanbrun, et le second est régulièrement mal lu. Le cumul des amortissements ne peut pas dépasser la base de 80 %. Surtout, la déduction annuelle est limitée à 8 000 €, portée à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts issus des logements amortis relève du social ou du très social. Ce plafond s’apprécie par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Un investisseur qui empile trois appartements partage la même enveloppe.
Avant de comparer des taux, il faut vérifier qui a le droit d’entrer. Sur ce terrain, les deux régimes ne jouent pas dans la même catégorie : l’un vise une acquisition à venir, l’autre un parc déjà détenu.
Le Jeanbrun ne s’ouvre qu’aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont hors champ, quel que soit le loyer pratiqué. L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans le neuf ou en état futur d’achèvement, ou faire suite au dépôt d’un permis de construire dans la même fenêtre.
Le chemin de l’ancien existe, mais il coûte cher. Le logement doit être acquis dans cette même fenêtre, faire l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, et atteindre une étiquette A ou B au diagnostic de performance énergétique. À ce niveau d’exigence, l’opération relève de la réhabilitation lourde, pas du rafraîchissement.
Loc’Avantages ne pose aucune de ces conditions. Le dispositif conventionne un logement existant, maison comprise, détenu depuis un an ou depuis vingt ans. La seule contrainte de calendrier porte sur la demande de convention auprès de l’Anah, qui doit être enregistrée avant le 31 décembre 2027. L’engagement court sur six ans, neuf ans quand la convention s’accompagne de travaux subventionnés par l’agence.
Les deux régimes se rejoignent sur la location nue affectée à la résidence principale du locataire, et sur l’exclusion du micro-foncier : la déclaration passe par le régime réel de part et d’autre. Le périmètre familial interdit, lui, diffère. Le Jeanbrun écarte tout parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus, quand Loc’Avantages se limite au foyer fiscal, aux ascendants et aux descendants. Louer à un frère reste possible d’un côté, pas de l’autre.
| JEANBRUN | LOC’AVANTAGES | |
|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Déduction du revenu foncier | Réduction d’impôt |
| Calcul | 3 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix d’acquisition | 15 % à 65 % des loyers bruts encaissés |
| Plafond annuel | 8 000 € à 12 000 € par foyer fiscal | Plafond global des niches, 10 000 € |
| Logement éligible | Bâtiment collectif uniquement, neuf ou réhabilité DPE A ou B | Tout logement, maison comprise, déjà détenu accepté |
| Date d’acquisition | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Aucune condition |
| Durée d’engagement | 9 ans | 6 ans, 9 ans avec travaux subventionnés |
| Porte d’entrée | Option au régime réel, déclaration de l’année d’achèvement | Convention Anah enregistrée avant le 31 décembre 2027 |
| Effet à la revente | Amortissements déduits du prix d’acquisition retenu pour la plus-value | Aucun |
| Ce qui décide en pratique | Prix du bien et tranche d’imposition | Montant du loyer encaissé |
Le Jeanbrun n’a pas inventé ses plafonds, il les a empruntés. Pour la location intermédiaire, il renvoie aux plafonds de ressources du Pinel, à l’article 199 novovicies. Pour la location sociale et très sociale, il renvoie à ceux de Loc’Avantages, à l’article 199 tricies, selon la localisation du logement.
La conséquence est directe. Un appartement loué en social au titre du Jeanbrun applique le même plafond de loyer et accepte le même locataire qu’un appartement conventionné en loc2. Le sacrifice locatif est identique. Seule la contrepartie fiscale change, ce qui rend la comparaison inhabituellement propre : sur ces deux niveaux, les dispositifs se départagent sur un seul chiffre.
La méthode de calcul du loyer reste différente d’un étage à l’autre. Les plafonds Loc’Avantages sont fixés commune par commune, à partir d’une estimation des loyers de marché actualisée chaque année par arrêté, avec une décote de 15 %, 30 % ou 45 % selon le niveau retenu. Les plafonds intermédiaires du Jeanbrun suivent au contraire le zonage A bis, A, B1, B2 et C.
Un dernier écart mérite attention. Loc’Avantages majore sa réduction de cinq points lorsque la gestion passe par un organisme agréé, et réserve le niveau très social à cette intermédiation locative. Le barème du Jeanbrun ne prévoit rien de tel : son taux dépend du seul niveau de loyer choisi.
Quand les deux régimes restent ouverts, le calcul se ramène à deux quantités. D’un côté, le taux d’amortissement appliqué à 80 % du prix, multiplié par la somme de la tranche marginale et des prélèvements sociaux. De l’autre, le taux de réduction appliqué aux loyers encaissés.
Le rapport entre le loyer annuel et le prix d’acquisition, autrement dit le rendement brut une fois le loyer conventionné, fixe le point de bascule. Le tableau retient un logement neuf loué en social, amorti à 4,5 %, avec une déduction restant sous le plafond annuel. Au-dessus du seuil indiqué, Loc’Avantages rapporte davantage.
| TMI DU BAILLEUR | SANS INTERMÉDIATION | AVEC INTERMÉDIATION |
|---|---|---|
| 11 % | 2,9 % | 2,5 % |
| 30 % | 4,9 % | 4,2 % |
| 41 % | 6,0 % | 5,2 % |
| 45 % | 6,4 % | 5,6 % |
La lecture est contre-intuitive. Un bien cher qui rapporte peu favorise l’amortissement, parce que l’avantage se calcule sur le prix. Un bien accessible qui rapporte bien favorise la réduction d’impôt, parce que l’avantage se calcule sur le loyer. Les grandes métropoles tirent vers le Jeanbrun, les villes moyennes à fort rendement tirent vers Loc’Avantages.
Un T3 neuf de 65 m² acheté 220 000 € net de frais et loué 780 € en social illustre la zone de flou. La base amortissable s’établit à 176 000 €, la déduction annuelle à 7 920 €, soit 3 738 € d’économie à une TMI de 30 %. La réduction Loc’Avantages sur les mêmes loyers atteint 3 276 € sans intermédiation et 3 744 € avec. Six euros séparent les deux scénarios : le choix se joue alors sur autre chose que le montant.
Un avantage fiscal se juge aussi sur sa fin de vie. Les deux régimes divergent nettement sur ce point, et c’est souvent là que se décide un dossier dont l’arithmétique annuelle reste serrée.
L’amortissement Jeanbrun n’est pas un cadeau, c’est une avance. À la revente, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements déduits, selon le mécanisme appliqué à la location meublée depuis 2025. Plus la détention est longue et le taux élevé, plus la plus-value imposable gonfle. L’engagement porte sur neuf ans, mais la déduction n’est pas bornée à cette durée : le texte plafonne seulement le cumul des amortissements à la base de 80 %.
La rupture d’engagement coûte plus cher encore. Le revenu foncier de l’année où l’engagement n’est plus respecté est majoré de la totalité des amortissements déduits, avec un système de quotient pour lisser la progressivité. Trois situations échappent à la reprise : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint.
Loc’Avantages est plus simple à la sortie. La réduction imputée chaque année reste acquise dès lors que la convention va à son terme, et elle n’a aucun effet sur le calcul de la plus-value. Un bailleur qui envisage de revendre à sept ou huit ans n’a pas de dette fiscale latente à provisionner.
Reste un troisième scénario, souvent négligé : celui du propriétaire qui ne cherche ni statut ni convention, mais un moyen d’absorber des travaux. L’arbitrage avec le déficit foncier se pose alors dans d’autres termes, sans plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire.
Trois situations couvrent la grande majorité des dossiers. Aucune ne se règle par un vainqueur général, chacune se règle par une contrainte dominante.
Le bailleur déjà propriétaire n’a pas de choix à faire. Un appartement acquis avant le 21 février 2026, une maison, un bien détenu depuis dix ans : le Jeanbrun est fermé, Loc’Avantages reste ouvert jusqu’à fin 2027. La question devient celle du niveau de conventionnement, pas celle du dispositif.
L’investisseur qui achète du neuf collectif entre 2026 et 2028, avec une TMI de 30 % ou plus et un rendement conventionné inférieur à 5 %, déduit davantage avec le Jeanbrun. Il accepte en échange neuf ans d’engagement et une reprise à la revente. Ceux qui hésitent encore entre acheter neuf et réhabiliter trouveront dans l’arbitrage entre neuf et ancien les paramètres de coût qui manquent ici.
Le bailleur faiblement imposé, ou celui qui vise un bien à fort rendement, gagne plus avec la réduction d’impôt. À une TMI de 11 %, l’écart n’est même pas discutable : l’amortissement ne vaut que 28,2 % de son montant facial, quand la réduction vaut 35 % ou 40 % des loyers, quel que soit le taux d’imposition.
Reste le cas de ceux qui n’ont pas tranché entre nu et meublé. La hausse de CSG votée pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle, tout en maintenant 17,2 % sur les revenus fonciers. L’arbitrage obéit alors à d’autres paramètres, détaillés dans Jeanbrun ou LMNP.
Le Jeanbrun a été construit en réaction à l’extinction du Pinel, dont il inverse la logique : une déduction annuelle assise sur la valeur du bien à la place d’une réduction calculée sur le prix d’achat. Le rapprochement le plus instructif reste donc Jeanbrun ou Pinel, en particulier pour les investisseurs qui portent encore un engagement en cours. Ceux-là trouveront dans l’après-Pinel les règles de sortie et de réinvestissement.
Dans l’ancien, la comparaison avec le Denormandie mérite aussi un détour. Les deux dispositifs visent la rénovation, avec des seuils de travaux et des mécaniques d’avantage qui ne se recoupent pas.