Le Denormandie impose 25 % de travaux, le dispositif Jeanbrun 30 %. L’écart semble jouer en faveur du premier, sauf que ces deux pourcentages ne portent pas sur la même assiette. Les 25 % du Denormandie se mesurent sur le coût total de l’opération, travaux et frais compris. Les 30 % du Jeanbrun se mesurent sur le seul prix d’acquisition. Ramenés à une base identique, les 25 % du Denormandie réclament en réalité un tiers du prix d’achat en travaux, davantage que son concurrent.
La comparaison réserve plusieurs inversions de ce type. Elle ne se pose d’ailleurs que dans un cas de figure précis : un appartement ancien, situé dans une commune éligible au Denormandie, avec un chantier lourd. Partout ailleurs, un seul des deux régimes reste ouvert et l’arbitrage n’existe pas. Quand il existe, il se tranche sur la tranche marginale d’imposition, l’horizon de détention et le coût fiscal de la revente. Ces trois variables valent pour tout le paysage : comparer les régimes fiscaux du locatif revient toujours à confronter une mécanique fiscale à une situation personnelle, jamais deux taux entre eux.
Les deux dispositifs financent la même chose, la rénovation de logements anciens mis en location nue. Ils ne versent pas leur contrepartie au même endroit du calcul de l’impôt, et cette différence de plomberie décide de tout le reste.
Le Denormandie relève de l’article 199 novovicies du CGI. Il accorde une réduction d’impôt de 12 % pour six ans d’engagement, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans, calculée sur le prix d’acquisition majoré des travaux, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. L’avantage maximal atteint donc 63 000 € étalés sur douze ans.
Cette réduction ne dépend pas du niveau d’imposition. Un contribuable à 11 % et un contribuable à 45 % encaissent le même montant pour la même opération. Elle entre en revanche dans le plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an, et la fraction qui dépasse l’impôt dû de l’année est perdue.
Le statut du bailleur privé, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, s’inscrit à l’article 31, I-1° i et j du CGI. Il n’offre aucune réduction d’impôt. Il autorise la déduction annuelle d’un amortissement des revenus fonciers, calculé sur 80 % du prix d’acquisition majoré des travaux, les 20 % restants étant réputés représenter le terrain.
Dans l’ancien réhabilité, le taux part de 3 % en location intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social, contre 3,5 à 5,5 % dans le neuf. Ces trois taux de l’ancien découlent de la lecture du texte et des premiers commentaires professionnels, la doctrine fiscale n’ayant pas encore été publiée. Chaque euro déduit vaut la tranche marginale d’imposition, augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux quand il efface un loyer déjà imposé. L’avantage grandit donc avec l’impôt du bailleur, et il échappe au plafond des 10 000 € puisqu’il s’agit d’une déduction d’assiette.
Avant d’arbitrer, la plupart des investisseurs découvrent qu’ils n’ont pas le choix. Les critères d’accès des deux régimes s’excluent presque partout, et le terrain de concurrence effectif se réduit à une bande étroite.
Le Denormandie est géographique. Il vise les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, celles labellisées Action cœur de ville, celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire, ainsi que les copropriétés en grave difficulté. Un simulateur officiel permet de tester une commune avant de signer. Le Jeanbrun ignore cette carte : il s’applique sur tout le territoire, sans zonage.
La contrepartie tient au bâti. Le Jeanbrun ne concerne que les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, les maisons individuelles en sont exclues. Le Denormandie les accepte. Une maison de bourg à rénover dans une ville moyenne éligible ne relève donc que du Denormandie, quels que soient les travaux engagés. Un appartement ancien hors commune éligible ne relève que du Jeanbrun.
| DENORMANDIE | JEANBRUN (ANCIEN) | |
|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Réduction d’impôt | Amortissement déduit des revenus fonciers |
| Taux | 12 / 18 / 21 % selon 6, 9 ou 12 ans | 3 / 3,5 / 4 % par an selon le niveau de loyer |
| Base retenue | Acquisition et travaux, plafond 300 000 € et 5 500 €/m² | 80 % de l’acquisition majorée des travaux |
| Plafond de l’avantage | 63 000 € au total | 8 000 à 12 000 € d’amortissement par an et par foyer fiscal |
| Localisation | Communes Action cœur de ville, ORT, copropriétés en difficulté | Tout le territoire, sans zonage |
| Type de bien | Appartement ou maison | Bâtiment d’habitation collectif uniquement |
| Travaux exigés | 25 % du coût total de l’opération | 30 % du prix d’acquisition |
| Résultat après travaux | Gain énergétique de 20 % (30 % en individuel), ou deux postes de travaux, ou surface créée | DPE A ou B |
| Engagement de location | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Plafond des niches (10 000 €) | Oui | Non |
| Fenêtre d’acquisition | Jusqu’au 31 décembre 2027 | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
Reste la zone de recouvrement : un appartement ancien, dans une commune éligible, avec un chantier suffisamment lourd pour franchir les deux seuils. C’est là que la comparaison commence, et c’est là qu’elle devient technique.
Les deux seuils s’affichent comme des pourcentages de travaux, ce qui invite à les comparer directement. L’exercice est trompeur, parce que le dénominateur change d’un texte à l’autre, et parce que l’exigence de résultat s’inverse entre les deux.
Le Denormandie mesure les travaux sur le coût total de l’opération, qui intègre le prix d’achat, les frais d’acquisition et les travaux eux-mêmes. Le seuil se traduit mathématiquement par un montant de travaux au moins égal au tiers du prix d’achat. Une fois les frais de notaire intégrés, l’exigence monte plutôt vers 36 %. Sur un appartement acheté 120 000 €, il faut donc compter autour de 43 000 € de travaux pour sécuriser le ratio.
Le Jeanbrun mesure les travaux d’amélioration sur le seul prix d’acquisition. Sur le même appartement à 120 000 €, le seuil tombe à 36 000 €. Le dispositif réputé le plus exigeant demande en réalité un chantier plus léger, contrairement à ce que suggèrent les deux chiffres bruts.
L’écart se retourne dès qu’on regarde ce que les travaux doivent produire. Le Denormandie se satisfait d’une obligation de moyens, avec trois voies alternatives.
Le Jeanbrun exige un résultat absolu : le logement doit ressortir en classe A ou B du diagnostic de performance énergétique. Sur un immeuble ancien, atteindre ce niveau relève de la rénovation globale, avec traitement de l’enveloppe, de la ventilation et du système de chauffage. C’est cette condition, bien plus que le seuil de 30 %, qui ferme le dispositif à la majorité des opérations dans l’ancien. Un chantier calibré au minimum peut par ailleurs laisser le bien sur une étiquette que le calendrier de décence énergétique rattrapera avant la fin de l’engagement, ce qui pénalise le Denormandie sur la durée.
Prenons un appartement de 50 m² acheté 120 000 €, avec 60 000 € de travaux, dans une commune éligible au Denormandie et dans un immeuble collectif. Les deux seuils de travaux sont franchis, le DPE ressort en classe B. Les deux régimes sont ouverts, et l’opération se prête donc à une comparaison directe.
| DENORMANDIE 12 ANS | JEANBRUN INTERMÉDIAIRE | |
|---|---|---|
| Base de l’avantage | 180 000 € | 144 000 € |
| Avantage annuel | 3 600 € les 9 premières années, puis 1 800 € | 4 320 € d’amortissement déduit |
| Gain total à TMI 30 % | 37 800 € sur 12 ans | 24 470 € sur 12 ans |
| Gain total à TMI 41 % | 37 800 € sur 12 ans | 30 170 € sur 12 ans |
| Au-delà de 12 ans | Aucun avantage résiduel | Amortissement poursuivi jusqu’à épuisement de la base, environ 33 ans |
| Effet à la revente | Neutre | Amortissements déduits repris dans le calcul de la plus-value |
Le résultat contredit le raccourci le plus répandu, selon lequel une tranche marginale élevée bascule automatiquement l’arbitrage vers l’amortissement. Sur un horizon de douze ans, le Denormandie garde l’avantage à toutes les tranches, y compris à 41 %. La raison tient à l’ordre de grandeur : 21 % de la base versés en réduction pèsent plus lourd que 3 % par an valorisés à 58,2 %, tant que la durée reste bornée. Les chiffres du Jeanbrun supposent d’ailleurs le scénario le plus favorable, celui où l’amortissement efface des loyers déjà imposés.
Le rapport s’inverse ensuite. La réduction Denormandie s’éteint au terme de l’engagement, quand l’amortissement Jeanbrun continue de courir tant que la base n’est pas épuisée et que les conditions de location tiennent. Sur trente ans, la déduction cumulée atteint les 144 000 € de la base, un ordre de grandeur sans commune mesure avec les 37 800 € du Denormandie.
Descendre d’un cran de loyer pour capter un taux supérieur mérite un calcul avant d’être décidé. Passer de l’intermédiaire au social ajoute 0,5 point d’amortissement, soit 720 € de déduction supplémentaire par an dans cet exemple, environ 420 € d’impôt économisé à 41 %. Le loyer abandonné dépasse presque toujours ce montant.
Les simulations s’arrêtent généralement à la dernière année d’engagement. La revente change pourtant le classement, et elle ne pèse que d’un seul côté.
La réduction Denormandie n’a aucun effet sur la plus-value. Le prix d’acquisition retenu au moment de la cession reste le prix payé, majoré des frais et des travaux selon les règles habituelles, avec les abattements pour durée de détention. L’avantage fiscal encaissé pendant douze ans reste acquis.
Le Jeanbrun fonctionne autrement. Les amortissements déduits viennent en principe minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, sur le modèle de la règle introduite pour la location meublée en 2025. Les praticiens recommandent de provisionner cette reprise, tout en signalant que la transposition au Jeanbrun n’a pas encore été confirmée par la doctrine administrative. Une revente au terme des neuf ans peut ainsi restituer une part significative de l’économie accumulée, alors qu’une détention très longue neutralise l’effet par le jeu des abattements.
Une rupture anticipée de l’engagement produit des conséquences comparables des deux côtés, avec reprise de l’avantage sauf décès, invalidité ou licenciement. Ce point préoccupe surtout les bailleurs qui arrivent au terme d’un engagement antérieur et s’interrogent sur la suite : que faire après le Pinel obéit à une logique différente de celle d’un premier investissement.
La question du cumul revient souvent, avec deux réponses distinctes selon qu’on parle d’un seul logement ou d’un patrimoine.
Sur un même logement, le cumul est exclu. Le Jeanbrun est incompatible avec le Denormandie, mais aussi avec le Pinel, le Malraux, les Monuments historiques, le Girardin, Loc’Avantages et le micro-foncier. Un bien engagé sous Denormandie ne peut pas basculer vers l’amortissement en cours de route, et l’inverse vaut également. Le choix se fait une fois, au moment de l’opération.
Sur deux biens distincts, rien ne s’y oppose, et la combinaison présente même une cohérence fiscale. La réduction Denormandie consomme l’enveloppe des 10 000 € de niches, l’amortissement Jeanbrun n’y touche pas. Un contribuable déjà proche du plafond conserve donc toute l’efficacité d’un second investissement sous Jeanbrun, ce qui n’aurait pas été le cas avec un second Denormandie.
Un point mérite attention pour qui multiplie les opérations : le plafond annuel d’amortissement de 8 000 à 12 000 € s’apprécie par foyer fiscal, pas par logement. Un deuxième bien sous Jeanbrun ne double pas l’avantage, il partage la même enveloppe. Sur un même bien enfin, l’arbitrage entre l’amortissement et la déduction classique des travaux relève d’un calcul distinct, traité dans Jeanbrun ou déficit foncier.
Aucun des deux régimes ne domine l’autre dans l’absolu. Trois variables suffisent à trancher la plupart des situations concrètes.
La première est l’impôt disponible. Le Denormandie suppose un impôt sur le revenu au moins égal à la réduction annuelle, faute de quoi la fraction excédentaire disparaît. Le Jeanbrun suppose des revenus fonciers déjà imposés, sans quoi l’amortissement bascule en déficit foncier, imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique sous conditions, le surplus restant reportable dix ans sur les revenus fonciers futurs. La perte est définitive dans un cas, différée dans l’autre.
La deuxième est l’horizon. En dessous de quinze ans, la réduction Denormandie garde presque toujours l’avantage arithmétique. Au-delà de vingt ans, l’amortissement Jeanbrun le reprend, à condition d’absorber la reprise en plus-value. La troisième est la saturation du plafond des niches, qui tranche à elle seule les dossiers d’investisseurs déjà engagés dans d’autres avantages fiscaux.
Un cas de figure revient fréquemment : l’opération est éligible au Denormandie mais le DPE A ou B reste hors d’atteinte pour un budget raisonnable. La question devient alors neuf ou ancien sous Jeanbrun, puisque le neuf offre des taux supérieurs sans exigence de chantier.
Le Denormandie n’est pas le seul point de comparaison utile. Le rapprochement le plus instructif reste la comparaison Jeanbrun-Pinel, puisque le nouveau régime a été conçu pour succéder au précédent tout en changeant complètement de mécanique. Pour un bien qui pourrait aussi bien se louer meublé, l’arbitrage entre Jeanbrun et LMNP oppose deux amortissements aux règles de sortie différentes.
Enfin, les bailleurs prêts à conventionner leur logement gagnent à examiner la comparaison avec Loc’Avantages, dont les niveaux de loyer servent de référence aux paliers social et très social du Jeanbrun.