Le Pinel n’accepte plus aucune acquisition nouvelle depuis le 1er janvier 2025. Le dispositif Jeanbrun, nom courant du statut du bailleur privé, ne vise que les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les deux régimes ne se sont jamais recouverts : personne n’a eu à trancher entre eux. La comparaison sert à autre chose, et à une chose précise : mesurer ce que rapporte une opération montée aujourd’hui face à la même opération montée trois ans plus tôt, et comprendre pourquoi le calcul a changé de nature.
Le Pinel retirait un pourcentage fixe du prix directement de l’impôt dû, identique pour tous les contribuables. Le Jeanbrun déduit un amortissement des revenus fonciers : l’avantage devient proportionnel à la tranche marginale d’imposition, et il redevient taxable au moment de la revente. Le comparatif des dispositifs 2026 replace ce régime face aux autres options encore ouvertes. Entre les deux mécanismes, l’écart de rendement fiscal se joue moins sur les taux affichés que sur deux variables : votre taux d’imposition et la durée de détention prévue.
Aucun acte authentique signé après le 31 décembre 2024 n’ouvre droit à la réduction Pinel. Les engagements pris avant cette date produisent leur effet jusqu’à leur terme, six, neuf ou douze ans, sans remise en cause des droits acquis. Un investissement de 2024 souscrit sur douze ans versera donc encore sa réduction en 2036.
Le statut du bailleur privé a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, publiée au Journal officiel le 20 février 2026. Il concerne les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour une construction, c’est la date de dépôt du permis de construire qui est retenue, ce qui laisse une marge à ceux dont le programme se livrera après 2028.
Entre les deux, près de quatorze mois sans dispositif dédié au locatif neuf. Seuls le Denormandie, réservé à l’ancien avec travaux, et le Loc’Avantages restaient ouverts aux nouveaux investisseurs sur cette période.
La différence de fond ne tient pas au montant de l’avantage mais à l’endroit où il s’applique. Le Pinel agissait après le calcul de l’impôt, le Jeanbrun agit avant. Toutes les conséquences pratiques découlent de ce déplacement.
La réduction Pinel s’imputait directement sur l’impôt dû, à parts égales sur la durée d’engagement. Elle valait la même somme pour un foyer à 11 % et pour un foyer à 45 %. Sa fraction non imputée était perdue, sans report sur les années suivantes, et elle entrait dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
L’amortissement Jeanbrun est une charge retranchée des revenus fonciers. L’économie réelle vaut donc la tranche marginale d’imposition majorée des 17,2 % de prélèvements sociaux, à condition d’avoir des loyers imposables à effacer en face. Quand la déduction dépasse les revenus fonciers, le déficit créé s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reporté dix ans sur les revenus fonciers. S’agissant d’une déduction d’assiette et non d’une réduction d’impôt, elle échappe au plafond des 10 000 €.
Une contrepartie passe souvent inaperçue : l’option pour le Jeanbrun ferme l’accès au micro-foncier. Le régime réel devient obligatoire pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer, y compris ceux tirés d’autres biens loués nus. Le Pinel, lui, laissait le micro-foncier accessible.
| PINEL (FERMÉ) | JEANBRUN (2026-2028) | |
|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Réduction d’impôt | Déduction des revenus fonciers |
| Taux | 9, 12 ou 14 % du prix en 2024 (12, 18 ou 21 % en Pinel+) | 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf, 3 à 4 % dans l’ancien |
| Assiette | Prix de revient plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m² | 80 % du prix d’acquisition net de frais |
| Durée | 6, 9 ou 12 ans, puis plus rien | 9 ans d’engagement, déduction jusqu’à épuisement de la base |
| Plafond annuel | Réduction comprise dans les 10 000 € de niches fiscales | 8 000 € de déduction par foyer fiscal, 10 000 ou 12 000 € en social |
| Zonage | A bis, A et B1 uniquement | Toute la France |
| Type de bien | Neuf ou assimilé, limité à l’habitat collectif depuis 2021 | Immeuble collectif, neuf ou ancien avec 30 % de travaux |
| Régime foncier | Micro-foncier possible | Régime réel obligatoire |
| Sort à la revente | Avantage définitivement acquis | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
Prenons un logement neuf à 200 000 €, loué au niveau intermédiaire. La base amortissable correspond à 80 % du prix, soit 160 000 €, le foncier étant estimé forfaitairement à 20 %. Au taux de 3,5 %, la déduction annuelle atteint 5 600 €.
| APPARTEMENT NEUF À 200 000 € | GAIN ANNUEL | GAIN SUR 9 ANS |
|---|---|---|
| Pinel 2024, engagement 9 ans (12 %) | 2 667 € | 24 000 € |
| Pinel+ ou Pinel d’avant 2023, 9 ans (18 %) | 4 000 € | 36 000 € |
| Jeanbrun intermédiaire, TMI 11 % | 1 579 € | 14 213 € |
| Jeanbrun intermédiaire, TMI 30 % | 2 643 € | 23 789 € |
| Jeanbrun intermédiaire, TMI 41 % | 3 259 € | 29 333 € |
Le tableau donne le verdict brut : à 30 % de tranche marginale, neuf ans de Jeanbrun rapportent l’équivalent du dernier Pinel, et restent loin derrière le Pinel des années 2015 à 2022. À 11 %, l’écart devient sévère. À 41 %, le Jeanbrun repasse devant le Pinel de 2024 mais pas devant le Pinel à 18 %.
La comparaison sur neuf ans est pourtant tronquée. La réduction Pinel s’arrêtait net au terme de l’engagement. La déduction Jeanbrun continue tant que la location se poursuit dans les mêmes conditions, jusqu’à épuisement de la base : près de vingt-neuf ans au taux intermédiaire, vingt-deux ans en location sociale, dix-huit ans en très social. C’est sur ce prolongement, pas sur les neuf premières années, que le nouveau régime prend l’avantage.
La somme des amortissements déduits ne peut pas dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus. Ce montant passe à 10 000 € lorsqu’au moins la moitié des revenus bruts concernés provient de logements loués en social, et à 12 000 € en très social.
Traduit en prix d’achat, le plafond mord à partir de 285 700 € en location intermédiaire, 277 800 € en social et 272 700 € en très social. Au-delà, chaque euro investi cesse de produire de la déduction utilisable dans l’année. Les trois niveaux de loyer saturent donc dans un mouchoir de poche, entre 273 000 et 286 000 € de prix d’acquisition.
Le Pinel raisonnait autrement. Son plafond de 300 000 € et de 5 500 €/m² s’appréciait par année d’imposition et pouvait couvrir deux logements. Un investisseur régulier rouvrait donc un plafond neuf l’année suivante. Le plafond Jeanbrun est attaché au foyer fiscal, pas au bien : un second appartement partage l’enveloppe existante au lieu d’en créer une nouvelle.
C’est le point que les tableaux de taux ne montrent jamais. L’article 47 a étendu aux amortissements Jeanbrun la règle appliquée depuis 2025 aux meublés : le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements déduits.
Sur quinze ans de détention, les 5 600 € annuels de notre exemple représentent 84 000 € réintégrés dans l’assiette de la plus-value au moment de la vente. Une partie de l’avantage fiscal n’est donc pas un gain, mais un report d’imposition. La réduction Pinel, elle, restait définitivement acquise, quelle que soit la date de revente.
Les abattements pour durée de détention amortissent le choc à mesure que le temps passe, jusqu’à l’exonération d’impôt sur le revenu à vingt-deux ans et de prélèvements sociaux à trente ans. La conclusion pratique se lit dans les deux sens : une détention longue neutralise progressivement la reprise, une revente autour de la dixième année en fait payer l’essentiel.
L’argument le plus repris sur le nouveau régime tient en une phrase : le Jeanbrun s’applique partout en France, là où le Pinel se limitait aux zones A bis, A et B1. C’est exact pour l’éligibilité. Ce l’est beaucoup moins pour le rendement.
Les plafonds de loyers et de ressources de la location intermédiaire renvoient à ceux du Pinel, et ces barèmes restent découpés par zone. Pour les baux conclus en 2026, le plafond intermédiaire va de 19,71 €/m² en zone A bis à 10,26 €/m² en zones B2 et C, corrigé par un coefficient qui avantage les petites surfaces. Les niveaux social et très social relèvent des barèmes Loc’Avantages, fixés chaque année par arrêté commune par commune.
Le zonage n’a donc pas disparu, il a changé de porte. Dans une ville où le marché libre plafonne à 10 € du mètre carré, la contrainte est théorique et le dispositif offre une vraie ouverture. Dans une métropole tendue, la décote de loyer reste le prix d’entrée, exactement comme sous le Pinel.
L’ouverture à l’ancien constitue en revanche une rupture réelle, sous condition de travaux représentant au moins 30 % du prix et d’un DPE de classe A ou B après rénovation. Les taux y sont inférieurs de 0,5 à 1,5 point, ce qui déplace l’arbitrage entre neuf et ancien vers le montant des travaux, puisque ceux-ci s’ajoutent à la base amortissable.
Un logement déjà détenu ne peut pas basculer dans le nouveau régime. La déduction ne vise que les acquisitions postérieures au 21 février 2026, et le non-cumul avec le Pinel, le Denormandie, le Malraux ou le Girardin s’apprécie logement par logement.
Cette règle par bien ouvre une possibilité intéressante. Rien n’interdit à un foyer de conserver son Pinel jusqu’au terme de l’engagement et d’acquérir en parallèle un logement sous statut de bailleur privé. Les deux plafonds ne se parlent pas : la réduction Pinel consomme les 10 000 € de niches fiscales, l’amortissement Jeanbrun dispose de ses 8 000 € propres. Le cumul reste l’une des rares façons d’empiler deux avantages sur la même année d’imposition.
Reste la question de la sortie, qui se pose à tous les Pinel arrivés à échéance depuis 2024. Le passage au loyer de marché, la revente et la bascule vers le meublé forment le triangle habituel des options ouvertes par l’après-Pinel. L’amortissement en location nue étant fermé au stock existant, l’arbitrage entre Jeanbrun et LMNP se pose surtout sur un bien neuf à acquérir, pas sur un logement déjà au bilan.
Sur le même sujet, deux régimes méritent d’être mis dans la balance avant de trancher. Le premier reste ouvert jusqu’en 2027 sur des logements anciens situés dans des communes ciblées, et la comparaison avec le Denormandie montre qu’une réduction d’impôt classique garde du sens pour les tranches basses. Le second récompense la décote de loyer par une déduction forfaitaire simple à piloter, ce que détaille la comparaison avec Loc’Avantages. Pour un bien nécessitant de gros travaux, enfin, l’arbitrage avec le déficit foncier tranche souvent en faveur du mécanisme classique, sans engagement de neuf ans ni plafond de loyer.