Le dispositif Jeanbrun cesse d’accueillir de nouvelles opérations le 31 décembre 2028. La date est exacte, elle figure dans l’article 47 de la loi de finances pour 2026, et elle trompe une bonne partie de ceux qui la citent. Le texte ne parle ni de projet engagé ni de réservation signée : il vise les logements que le contribuable acquiert avant cette échéance. Dans le neuf, acquérir signifie signer l’acte authentique. Réserver un appartement à l’automne 2028 pour signer en février 2029 revient à rester devant la porte.
L’autre question se pose beaucoup moins souvent : que deviennent les opérations déjà lancées ? La fermeture ne concerne que l’entrée. Un bailleur qui signe en 2027 continue d’amortir bien après 2028, dans les conditions du dispositif Jeanbrun applicables à la date de son acquisition. Reste une échéance que presque personne ne surveille, et elle tombe un an plus tôt : le déficit foncier majoré à 21 400 € s’arrête le 31 décembre 2027.
La loi de finances pour 2026 a ouvert une fenêtre de trois ans, pas un régime permanent. Elle démarre le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, et se referme le 31 décembre 2028. Entre les deux, tout se joue sur un seul paramètre : la date d’acquisition du logement.
Ce qui s’arrête, c’est le droit d’entrer. Passé le 31 décembre 2028, aucune acquisition nouvelle n’ouvre droit à l’amortissement prévu à l’article 31 du Code général des impôts, dans sa rédaction issue de l’article 47. Le mécanisme ne disparaît pas du code pour autant : il continue de produire ses effets pour tous ceux qui sont entrés à temps.
Un investisseur qui signe en novembre 2027 amortit son bien en 2029, en 2032 et jusqu’au terme de son engagement, sans que la fermeture de la fenêtre change quoi que ce soit. Les plafonds de loyers et de ressources continuent de s’appliquer, l’option reste irrévocable, les obligations déclaratives suivent. Le régime est attaché à l’opération, pas au calendrier politique.
Le texte retient l’acquisition, pas l’intention d’acquérir. La distinction reste théorique jusqu’au jour où un dossier bascule d’une année sur l’autre pour trois semaines de retard de financement.
Trois situations, trois dates de référence. Pour un logement acheté, VEFA comprise, c’est la signature de l’acte authentique chez le notaire qui fait foi, ni le contrat de réservation ni la livraison. Pour un logement que le contribuable fait construire, c’est le dépôt de la demande de permis de construire, qui doit intervenir dans la même fenêtre. Pour l’ancien avec travaux, c’est encore l’acte qui ouvre le droit, les travaux et le niveau de performance exigé venant ensuite.
Cette asymétrie mérite d’être comprise avant de choisir son support. Un projet de construction dont le permis est déposé en décembre 2028 reste éligible même s’il est livré en 2030. Une VEFA réservée en décembre 2028 et signée en mars 2029 ne l’est pas, quel que soit l’état d’avancement du programme ou la date du permis obtenu par le promoteur.
Aucune mesure transitoire n’accompagne cette échéance. Le Pinel, en son temps, avait assorti le resserrement de son zonage de dispositions transitoires adossées à la date du permis de construire, qui laissaient plusieurs mois pour conclure les opérations engagées. L’article 47 n’en prévoit rien. La fenêtre se ferme sèchement, sauf intervention d’une loi ultérieure.
La fenêtre d’acquisition est la plus commentée, elle n’est pas la seule à courir. Deux dates fixes et deux délais glissants encadrent une opération Jeanbrun, et le premier à expirer n’est pas celui qu’on croit.
| ÉCHÉANCE | CE QU’ELLE FERME | CE QUI SE PASSE ENSUITE |
|---|---|---|
| 31 décembre 2027 | Le déficit foncier majoré à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique | Retour au plafond de droit commun de 10 700 € d’imputation sur le revenu global |
| 31 décembre 2028 | La fenêtre d’acquisition du dispositif | Plus aucune opération nouvelle n’ouvre droit à l’amortissement |
| 12 mois après l’achèvement | Le délai de mise en location du logement | Le bénéfice du dispositif est perdu pour l’opération |
| 9 ans après la mise en location | L’engagement de location à loyer plafonné | Location libre, revente ou occupation personnelle |
Le déficit foncier majoré mérite une attention particulière dans l’ancien. Le même article 47 l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2027, en remplaçant l’année 2025 par l’année 2027 à l’article 156 du Code général des impôts. Un investisseur qui cumule amortissement et travaux de rénovation énergétique dispose donc d’une année de moins que la fenêtre d’acquisition pour engager ses dépenses.
Quant au terme des neuf ans, il libère le bailleur sans effacer le passé. Les amortissements pratiqués ne sont pas repris, mais l’article 150 VB du Code général des impôts, modifié lui aussi par l’article 47, les prend en compte dans le calcul de la plus-value de cession, qui s’en trouve majorée. L’avantage se règle en partie à la sortie.
La question arrive vite dès qu’un projet déborde sur 2029 : le dispositif sera-t-il prorogé ? Rien dans la loi ne prévoit de reconduction automatique. Une prolongation supposerait un nouveau texte, et en matière fiscale, cela signifie une loi de finances.
Le Parlement travaille sur le dispositif depuis le printemps 2026, mais sur son périmètre, pas sur son calendrier. L’Assemblée nationale a adopté le 28 mai 2026, en première lecture, une proposition de loi qui supprime le seuil de 30 % de travaux dans l’ancien et rouvre l’accès aux maisons individuelles anciennes. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 le projet de loi relance et décentralisation du logement, qui va dans le même sens et ajoute les locaux transformés en logements.
Aucun de ces textes ne repousse le 31 décembre 2028. Aucun n’est applicable non plus : le projet de loi passe devant l’Assemblée à la rentrée de septembre 2026, et l’éligibilité d’une opération s’apprécie au regard des règles en vigueur à la date de l’acquisition, pas des amendements votés en séance. Le plan relance logement élargit la cible, il ne prolonge pas la fenêtre.
La prochaine occasion sérieuse de déplacer la date se présentera à l’automne 2026, avec la discussion du projet de loi de finances pour 2027, puis chaque automne suivant. Une prorogation décidée fin 2028, à quelques semaines de la fermeture, serait techniquement possible et commercialement inutilisable : aucun plan de financement ne se construit sur cette hypothèse.
Le Pinel offre le seul point de comparaison sérieux. Il a couvert les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, après plusieurs prorogations successives. La dernière s’est payée cher : les taux de réduction d’impôt ont baissé en 2023, baissé de nouveau en 2024, avant l’extinction pure et simple.
Le scénario le plus probable pour le Jeanbrun ressemble à celui-là. Une prorogation reste plausible si les mises en chantier ne redémarrent pas, le logement étant redevenu une priorité politique affichée. Elle s’accompagnerait vraisemblablement d’un rabotage : taux abaissés, plafonds resserrés, conditions de loyer durcies. Miser sur une fenêtre prolongée aux conditions actuelles revient à parier contre l’histoire fiscale récente.
Compter à rebours depuis le 31 décembre 2028 donne une date limite nettement antérieure. La chaîne réservation, financement, signature comporte des délais incompressibles, et aucun ne se négocie.
Deux à trois mois séparent donc, au mieux, la réservation de l’acte, davantage dès qu’un élément coince. Une réservation signée après l’été 2028 devient un pari. Une réservation signée en novembre 2028 pour une signature avant le 31 décembre relève de l’exception.
L’ancien avec travaux répond à une autre logique. L’acte se signe plus vite, deux à trois mois après le compromis, mais la contrainte se déplace vers le chantier : la mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux, et le niveau de performance énergétique exigé doit être atteint. Un délai d’achèvement des travaux encadre par ailleurs l’opération, renvoyé au pouvoir réglementaire : à vérifier avant de bâtir un planning de chantier sur 2029.
Reste le risque le moins fiscal de tous : acheter mal sous la pression d’une date. La fin du Pinel a produit un afflux de signatures en toute fin d’année, moment où les remises se raréfient. Un avantage fiscal ne rattrape pas un prix d’achat surpayé de 10 %, reproche récurrent adressé aux dispositifs de défiscalisation que les avis sur le dispositif Jeanbrun reprennent déjà.
Sur le même sujet. Le point de départ exact de la fenêtre et le calcul du lendemain de publication sont détaillés dans l’entrée en vigueur du dispositif. Les paramètres renvoyés au pouvoir réglementaire, plafonds de loyers et de ressources en tête, sont suivis dans la page consacrée au décret Jeanbrun, dont la publication conditionne une partie des montages dans l’ancien.