Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026. Ni le 19 février, date de promulgation de la loi de finances pour 2026, ni le 20, jour de sa parution au Journal officiel. Ces quarante-huit heures d’écart ne relèvent pas de la subtilité juridique gratuite : elles séparent un achat éligible à l’amortissement d’un achat qui ne le sera jamais.
L’article 47 de la loi n° 2026-103 réserve l’avantage aux logements acquis entre le lendemain de la publication du texte et le 31 décembre 2028. Un acte authentique signé le 18 février 2026 par un investisseur qui anticipait la loi Jeanbrun reste hors du champ, sans rattrapage possible. Et la date qui compte n’est pas la même selon que vous achetez dans le neuf, dans l’ancien à rénover, ou que vous faites construire.
Trois dates circulent dans les publications consacrées au statut du bailleur privé. Elles désignent trois événements juridiques distincts, et une seule ouvre le droit à l’amortissement.
La promulgation, le 19 février 2026, est la signature du texte par le président de la République : la loi existe. La publication au Journal officiel du lendemain la rend opposable (JORF n° 0043 du 20 février 2026). L’entrée en vigueur intervient le jour suivant, selon le principe posé par l’article 1er du Code civil. Le législateur n’a pas laissé ce point à l’interprétation : l’article 47 fixe lui-même le départ de la fenêtre d’acquisition au lendemain de la publication de la loi.
Le calendrier budgétaire explique ce démarrage tardif. Le projet de loi de finances, présenté en Conseil des ministres le 14 octobre 2025, a été rejeté en première lecture par l’Assemblée nationale le 21 novembre. La commission mixte paritaire du 19 décembre n’a pas abouti, ce qui a imposé le vote d’une loi spéciale le 26 décembre 2025 pour assurer la continuité de l’État. Le gouvernement a engagé sa responsabilité le 20 janvier 2026, le texte a été adopté en lecture définitive le 2 février, puis examiné par le Conseil constitutionnel avant promulgation. Les versions discutées à l’automne 2025 visaient une application dès le 1er janvier 2026 : sept semaines se sont perdues dans la navette.
Le texte ne retient pas un événement unique. Le fait générateur change selon la nature de l’opération, et avec lui la date à surveiller.
| VOTRE OPÉRATION | DATE QUI OUVRE LE DROIT |
|---|---|
| Logement neuf ou acquis en VEFA | Signature de l’acte authentique de vente |
| Logement que vous faites construire | Dépôt de la demande de permis de construire |
| Ancien avec travaux de rénovation lourde | Signature de l’acte authentique d’acquisition |
| Dans tous les cas | Entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 |
Pour un achat sur plan, c’est la signature de l’acte authentique qui fait foi, jamais le contrat de réservation : celui-ci n’emporte aucun transfert de propriété. Une réservation signée en janvier 2026 suivie d’un acte notarié en avril 2026 entre donc dans la fenêtre. L’inverse ne fonctionne jamais. L’administration fiscale n’a pas encore publié de commentaires propres au dispositif, mais la règle appliquée aux régimes d’amortissement antérieurs va dans ce sens.
Le cas de la construction est le seul à s’écarter de la logique d’acquisition. Si vous faites construire un logement au sein d’un bâtiment d’habitation collectif, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui doit tomber dans la fenêtre. Un permis déposé en décembre 2025 ferme la porte, même si le chantier s’achève en 2027.
Le législateur n’a prévu aucun régime transitoire. Les opérations bouclées avant le 21 février 2026 relèvent du droit antérieur, c’est-à-dire d’un vide.
Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024 et n’a pas été prorogé. Entre le 1er janvier 2025 et le 20 février 2026, un particulier qui achetait un appartement neuf pour le louer nu ne disposait d’aucun régime dédié : seuls le Denormandie et le Loc’Avantages restaient ouverts aux nouveaux investisseurs, avec des conditions sans rapport. Ces quatorze mois ne sont pas rattrapés par l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun.
Un propriétaire déjà bailleur n’est pas exclu pour autant. Il ne peut pas appliquer l’amortissement à un logement qu’il détient déjà, mais rien ne l’empêche d’en bénéficier sur une acquisition postérieure au 21 février 2026 qui remplit les critères.
Acheter dans la fenêtre ouvre le droit à l’amortissement. La première déduction, elle, peut n’arriver que trois ans plus tard sur l’avis d’imposition.
La période d’amortissement démarre le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle intervient après. Dans l’ancien, le point de départ est le premier jour du mois d’achèvement des travaux. L’option se formule lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition, et elle est irrévocable pour le logement concerné. La mise en location doit être effective dans les douze mois qui suivent, et le régime réel d’imposition est obligatoire : le micro-foncier ferme l’accès au dispositif.
Un exemple rend la mécanique lisible. Acte authentique signé en juin 2026 pour un appartement livré en mars 2028 : l’opération est éligible dès la signature, mais l’amortissement ne court qu’à compter du 1er mars 2028, l’option se formule sur la déclaration déposée au printemps 2029, et l’effet fiscal se mesure sur l’impôt payé cette année-là. Entre l’entrée dans le dispositif et le premier euro déduit, presque trois ans s’écoulent. La date d’entrée en vigueur conditionne l’éligibilité, pas le calendrier de trésorerie.
L’entrée en vigueur d’un dispositif fiscal reste souvent théorique tant que les textes réglementaires manquent. Le statut du bailleur privé fait exception, et le ministère l’a confirmé par écrit.
En mars 2026, le ministre de la Ville et du Logement a répondu à la Fédération des promoteurs immobiliers que la mesure ne dépendait d’aucun décret et s’appliquait déjà. La raison tient à la rédaction de l’article 47 : les plafonds de ressources des locataires renvoient à des barèmes existants, ceux du Pinel pour la location intermédiaire, ceux du Loc’Avantages pour le social et le très social. Aucune grille nouvelle n’avait à être créée, ce qui rendait sans objet le décret Jeanbrun que de nombreux professionnels attendaient avant de commercialiser.
La doctrine administrative, elle, reste attendue. Le ministre a précisé qu’elle viendrait compléter le dispositif au Bulletin officiel des finances publiques sans conditionner son application. Les zones d’ombre portent sur les obligations déclaratives et sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de revente, pas sur l’éligibilité ni sur la date de départ.
La date d’entrée en vigueur est acquise. Le périmètre du dispositif, lui, fait déjà l’objet d’un texte en navette parlementaire.
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 en procédure accélérée. Dans sa version sénatoriale, il assouplit nettement le volet ancien : suppression du seuil de 30 % de travaux au profit d’un objectif de performance énergétique, et ouverture aux maisons anciennes rénovées, jusqu’ici écartées du dispositif. L’Assemblée nationale s’en saisit à la rentrée.
Rien de tout cela n’est applicable. Tant que ce texte n’est pas promulgué, les conditions du 21 février 2026 s’appliquent seules et la fin du dispositif en 2028 reste fixée au 31 décembre. Le projet de loi ne doit pas non plus être confondu avec le nom administratif du régime de 2026, connu sous l’appellation relance logement : le premier est en discussion, le second produit ses effets depuis février.
Un investisseur qui signe cet été achète donc sous le régime en vigueur, pas sous celui qui se négocie au Parlement. La date d’entrée en vigueur ne dit rien, en revanche, de la pertinence d’un engagement locatif de neuf ans à loyer plafonné : c’est l’objet de notre avis sur le dispositif Jeanbrun.