Les plaquettes commerciales estampillent « éligible Jeanbrun » comme un label. Le texte n’en connaît aucun. Le i du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, pose trois exigences pour un logement neuf : un bâtiment d’habitation collectif, une acquisition neuve ou en état futur d’achèvement, une location nue à titre de résidence principale. Ni norme RE2020, ni classe de DPE, ni zone géographique, ni agrément.
La conformité RE2020 des programmes commercialisés en 2026 va de soi, puisqu’elle s’impose à toute construction dont le permis a été déposé depuis 2022. Elle ne conditionne pas l’avantage fiscal pour autant. Ce qui départage réellement deux programmes se joue sur trois variables absentes des brochures : la date à laquelle l’acte est signé, le prix au-delà duquel l’amortissement cesse de progresser, et le loyer plafond que supporte la zone. Elles décident de ce que rapporte le fait d’investir avec le dispositif.
Les conditions tenant au bien lui-même tiennent en trois lignes du texte. Elles sont cumulatives et se vérifient sur pièces, sans expertise particulière.
Le critère du collectif est le seul qui élimine des opérations entières. Il exclut évidemment la maison individuelle, mais aussi la résidence de maisons accolées ou jumelées, faute de superposition, et le petit immeuble de deux logements l’un sur l’autre, puisqu’il en faut plus de deux. Le nom commercial ne dit rien : ce qui compte est le nombre de lots d’habitation superposés dans le bâtiment, lisible sur le plan de masse et l’état descriptif de division.
Rien d’autre ne filtre le bien. Le dispositif s’applique sur tout le territoire, sans zonage d’éligibilité. Le texte ne fixe aucun plafond de prix au mètre carré, là où le Pinel bloquait à 5 500 € le mètre carré et à deux logements par an. Il ne limite pas non plus le nombre d’acquisitions : c’est la déduction annuelle qui est plafonnée, par foyer fiscal.
La confusion la plus coûteuse porte sur le calendrier. Réservation, acte, achèvement et livraison sont quatre moments distincts, et le texte n’en retient pas les mêmes selon ce qu’il s’agit de déterminer.
Le dispositif vise les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi, parue au Journal officiel du 20 février 2026, et le 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui doit tomber dans cette fenêtre. Pour une acquisition, la date du permis du programme est indifférente, quelle qu’elle soit.
Le contrat de réservation ne fait pas la date. Sur les régimes locatifs antérieurs, l’administration retenait systématiquement la signature de l’acte authentique, et la doctrine propre au statut reste à publier. Une réservation signée en novembre 2028 dont l’acte glisse en janvier 2029 sort donc du dispositif, sans recours. En revanche, aucun délai d’achèvement n’est imposé : le Pinel exigeait une livraison dans les trente mois de l’acte, le statut du bailleur privé ne dit rien. Une vente en l’état futur d’achèvement signée fin 2028 et livrée en 2031 reste éligible.
La période d’amortissement démarre le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. Ni la livraison, ni la remise des clés, ni l’entrée du locataire. La location doit ensuite prendre effet dans les douze mois qui suivent ce même achèvement. Enfin, l’option pour la déduction s’exerce lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement, et elle est irrévocable pour le logement concerné.
Le mois compte. Les régimes d’amortissement bâtis sur la même formule réduisaient la première annuité par douzièmes dès lors que le point de départ tombait après le 31 janvier. Une livraison en octobre ne produirait alors que trois douzièmes de déduction la première année, un décalage que les simulations commerciales oublient volontiers. Là encore, les commentaires administratifs propres au statut sont attendus.
L’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition net de frais, diminué du foncier retenu forfaitairement à 20 %. La base représente donc 80 % du prix. Au taux intermédiaire de 3,5 %, la déduction annuelle vaut 2,8 % du prix payé, ce qui donne un seuil facile à calculer.
Au-delà d’environ 285 700 € de prix net de frais, l’annuité théorique dépasse le plafond de 8 000 € et le surplus est perdu. Le seuil descend à 277 800 € en location sociale, où le taux de 4,5 % se heurte au plafond majoré de 10 000 €, et à 272 700 € en location très sociale, avec 5,5 % pour 12 000 €. Passé ces montants, chaque euro supplémentaire investi génère du loyer plafonné sans produire un euro d’amortissement de plus.
Ce plafond s’apprécie par an et par foyer fiscal, toutes déductions du neuf et de l’ancien confondues. Acheter deux lots dans le même programme ne double rien : les deux se partagent la même enveloppe de 8 000 €. La mécanique pousse vers le deux ou trois pièces de 200 000 à 280 000 €, en zone où le loyer plafond reste proche du marché, plutôt que vers le grand appartement d’une métropole tendue.
Reste le « jusqu’à 80 % du prix amorti » affiché en tête de brochure. C’est un plafond cumulé, pas un avantage de neuf ans. À 2,8 % du prix par an, il faut près de vingt-huit années de location pour l’épuiser, dix-huit en très social. Sur la durée d’engagement seule, l’amortissement représente environ un quart du prix, ce qui change la lecture de la rentabilité Jeanbrun annoncée par le vendeur.
Le taux d’amortissement ne dépend ni du programme ni du promoteur, mais du loyer que le bailleur accepte de pratiquer. Il est fixé à 3,5 % en location intermédiaire, majoré d’un point en location sociale et de deux points en très social. Les plafonds correspondants renvoient à deux grilles existantes : celle du III de l’article 199 novovicies pour l’intermédiaire, celle de l’article 199 tricies pour le social et le très social, fixée commune par commune.
| A BIS | A | B1 | B2 ET C | OUTRE-MER | |
|---|---|---|---|---|---|
| Plafond de loyer intermédiaire 2026, par m² | 19,71 € | 14,64 € | 11,80 € | 10,26 € | 12,21 € |
| Loyer mensuel maximal pour 45 m², coefficient 1,12 | 993 € | 738 € | 595 € | 517 € | 615 € |
Ces montants valent pour les baux conclus ou renouvelés en 2026 et sont révisés chaque 1er janvier. La grille se lit avec un coefficient de surface, égal à 0,7 + 19/S et plafonné à 1,2, qui relève le plafond des petites surfaces et abaisse celui des grandes. La surface retenue comprend la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² par logement. Ce coefficient fait partie du même décret que les plafonds, mais la doctrine propre au statut ne l’a pas encore confirmé.
Le test à faire sur une plaquette tient en une soustraction : comparer le loyer de marché annoncé par le commercial au plafond de la zone, coefficient appliqué. Quand l’écart est nul, ce qui arrive en B2 et en zone C, le taux de 3,5 % est acquis sans concession réelle. Quand l’écart atteint 20 %, la question devient arithmétique et dépend du prix, du taux marginal d’imposition et de la tension locative des villes où investir.
Un détail du texte mérite attention avant d’arbitrer vers le social. Le plafond majoré de 10 000 ou 12 000 € n’est acquis que si 50 % au moins des revenus bruts tirés des logements amortis sont affectés à la location sociale ou très sociale. Sur un logement unique, c’est tout ou rien. Sur deux lots aux niveaux différents, le calcul se fait sur les loyers encaissés.
Aucun promoteur ne garantit l’éligibilité fiscale d’un lot. L’engagement de location est pris par le contribuable, la déclaration lui incombe, et la reprise des amortissements frappe le bailleur seul. Six vérifications suffisent à écarter les erreurs les plus fréquentes.
Deux conséquences pratiques s’ajoutent au dossier. L’option écarte le micro-foncier, l’article 32 du code général des impôts ayant été modifié en ce sens : le régime réel devient obligatoire, avec la tenue de comptes qui va avec. Et l’échéancier des appels de fonds d’une vente sur plan court pendant deux ans sans le moindre loyer, ce qui pèse sur le plan de trésorerie autant que sur les conditions de financement d’un investissement Jeanbrun.
Une fois le programme identifié, deux étapes restent à chiffrer. Le simulateur Jeanbrun permet de tester le seuil de saturation du plafond sur un prix précis et un niveau de loyer donné. La gestion locative en bail nu détaille ensuite les obligations qui accompagnent l’engagement de neuf ans, du contrôle des ressources du locataire au renouvellement du bail.