Un appartement neuf de 220 000 € loué au niveau intermédiaire ouvre 6 160 € d’amortissement par an. Cette déduction ne vaut pas 6 160 € multipliés par votre taux d’imposition : la fraction qui efface un revenu foncier déjà taxé rapporte votre tranche marginale augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux, celle qui creuse un déficit imputé sur le revenu global ne rapporte que la tranche marginale, et le solde au-delà de 10 700 € attend les revenus fonciers des années suivantes. Une seule ligne de déduction, trois régimes de valeur.
Le simulateur ci-dessous applique cette mécanique année par année, avec les taux et les plafonds de l’article 47 de la loi de finances pour 2026, puis chiffre la contrepartie de sortie : à la revente, les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Le calcul ne dit rien de l’éligibilité en revanche, investir sous le statut du bailleur privé supposant un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif, loué nu à titre de résidence principale pendant neuf ans au minimum.
Le logement
L’exploitation
Votre fiscalité
| Le détail de l’année 1 | |
|---|---|
| Base amortissable | 0 |
| Taux applicable | 0 |
| Amortissement théorique | 0 |
| Plafond annuel disponible | 0 |
| Résultat foncier avant amortissement | 0 |
| Résultat foncier après amortissement | 0 |
| Part qui efface un revenu foncier taxé | 0 |
| Part imputée sur le revenu global | 0 |
| Part reportée sur les revenus fonciers futurs | 0 |
| Sur 9 ans, revente comprise | |
|---|---|
| Amortissements cumulés | 0 |
| Économie d’impôt cumulée | 0 |
| Surcoût d’impôt à la revente (taux effectif 0) | 0 |
| Gain net après revente en année 9 | 0 |
Au rythme actuel, la base amortissable serait épuisée en 0 ans, si les conditions de location restent respectées jusque-là.
Estimation indicative. Hypothèses retenues : loyer, charges et intérêts constants sur la période, amortissement linéaire, revente dégageant une plus-value au moins égale aux amortissements déduits, imposition de cette plus-value au régime des particuliers (19 % et 17,2 %, abattements pour durée de détention de l’article 150 VC du CGI), hors surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Le simulateur ne vérifie ni l’éligibilité du logement, ni le respect des plafonds de loyers et de ressources.
Trois paramètres pilotent le résultat, et aucun ne dépend de la zone géographique. Le dispositif s'applique sur tout le territoire, du moment que le logement se trouve dans un bâtiment d'habitation collectif : les maisons individuelles restent hors champ.
La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition net de frais. Les 20 % écartés représentent forfaitairement la valeur du terrain, qui ne s'amortit pas. Dans l'ancien réhabilité, le montant des travaux éligibles s'ajoute pour la totalité à cette base, et non pour 80 %. Un bien acheté 150 000 € et rénové pour 65 000 € affiche donc 185 000 € de base amortissable, pas 172 000 €. L'écart de 13 000 € vaut 390 € d'amortissement annuel supplémentaire au taux intermédiaire.
Le taux, lui, dépend du niveau de loyer consenti et de la nature du bien.
| INTERMÉDIAIRE | SOCIAL | TRÈS SOCIAL | |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Le plafond s'apprécie par an et par foyer fiscal, pour l'ensemble des logements amortis, dispositif neuf et dispositif ancien confondus. Deux appartements n'ouvrent pas deux plafonds. Les paliers de 10 000 et 12 000 € ne se déclenchent pas non plus du seul fait qu'un logement est loué au niveau social : ils supposent qu'au moins la moitié des revenus bruts tirés des logements amortis soit affectée à la location sociale ou très sociale.
Un second plafond, moins commenté, borne le cumul : le total des amortissements déduits sur un bien ne peut pas dépasser sa base. Au taux intermédiaire de 3,5 %, épuiser cette base demande près de 23 ans. L'horizon réel du dispositif se situe donc loin au-delà des neuf ans d'engagement, ce qui change complètement l'arithmétique de sortie.
L'amortissement est une charge déductible des revenus fonciers, pas une réduction d'impôt. Son rendement dépend de ce qu'il vient effacer, et cette destination varie d'un contribuable à l'autre pour un même bien.
Les intérêts d'emprunt suivent un chemin distinct. Le déficit qui provient des intérêts n'est jamais imputable sur le revenu global : il reste cantonné aux revenus fonciers des dix exercices suivants. L'ordre compte, puisque les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers bruts, les autres charges et l'amortissement venant ensuite.
Sur l'exemple chargé par défaut dans le simulateur, 8 640 € de loyers, 2 200 € de charges et 4 500 € d'intérêts laissent 1 940 € de résultat foncier. L'amortissement de 6 160 € efface d'abord ces 1 940 € à 47,2 %, puis crée 4 220 € de déficit valorisés à 30 %. L'économie ressort à 2 182 €, contre 2 908 € en appliquant 47,2 % à la totalité. Les 25 % d'écart ne viennent pas d'une subtilité de calcul, ils viennent du crédit.
Dernier point que le calcul n'affiche pas : l'imputation sur le revenu global suppose que le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. La condition passe inaperçue tant que l'engagement de neuf ans court, elle refait surface en cas de sortie anticipée.
Le plafond n'est pas un détail de calcul. Il fixe le point à partir duquel un euro investi de plus cesse de produire un euro déductible de plus, et ce point tombe plus bas que la plupart des budgets d'acquisition.
Dans le neuf, la saturation intervient à 285 700 € de prix au niveau intermédiaire, 277 800 € au niveau social et 272 700 € au niveau très social. Le classement surprend : plus le taux est généreux, plus le seuil arrive tôt, parce que le plafond progresse moins vite que le taux. Au-delà, l'amortissement se fige pendant que le prix continue de courir, et le rendement fiscal rapporté au capital engagé se dégrade à chaque euro supplémentaire.
Dans l'ancien, le seuil porte sur la base plutôt que sur le prix, travaux inclus, et l'ordre s'inverse : 266 700 € au niveau intermédiaire, 285 700 € au niveau social, 300 000 € au niveau très social. Un bien acheté 200 000 € et rénové pour 120 000 € atteint déjà 280 000 € de base, soit 400 € d'amortissement annuel perdus au niveau intermédiaire.
Conséquence pratique pour un foyer qui envisage deux opérations : le second logement n'ouvre aucun plafond supplémentaire. Il partage celui du premier, et le simulateur permet de le vérifier en renseignant l'amortissement déjà déduit par ailleurs.
L'article 47 a modifié l'article 150 VB du code général des impôts. Les amortissements admis en déduction viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, sur le modèle appliqué depuis 2025 à la location meublée. La déduction annuelle n'est donc pas un cadeau, c'est une avance.
Neuf années à 6 160 € représentent 55 440 € réintégrés dans l'assiette de plus-value. Le coût de cette réintégration dépend entièrement de la durée de détention. À neuf ans, les abattements atteignent 24 % pour l'impôt et 6,6 % pour les prélèvements sociaux, ce qui porte le taux effectif à 30,5 %, soit 16 912 € à comparer aux 19 635 € d'économie cumulée. Le gain net tombe à 2 723 €.
Le même bien conservé 22 ans échappe à l'impôt sur le revenu au titre de la plus-value : le taux effectif de reprise tombe à 12,4 %. À 30 ans, il tombe à zéro. Le dispositif ne récompense pas l'entrée, il récompense la durée, et il devient franchement défavorable pour les tranches basses : à 11 % de TMI, l'économie annuelle passe sous le coût de sortie dès que l'amortissement crée du déficit.
Un simulateur transforme des hypothèses en chiffres. Quatre d'entre elles pèsent plus lourd que les autres, et aucune n'est vérifiable au moment de la saisie.
Les intérêts d'emprunt entrent dans le calcul comme une moyenne constante, alors qu'ils décroissent année après année. Le sens de l'erreur est prévisible : à mesure que le capital s'amortit, la part de la déduction absorbée à 47,2 % augmente et le rendement de l'amortissement s'améliore. Chiffrer séparément le plan de financement d'un investissement Jeanbrun évite de raisonner sur une moyenne trompeuse.
Le loyer saisi est pris pour argent comptant. Le simulateur ne vérifie pas les plafonds réglementaires, qui renvoient au barème Pinel pour le niveau intermédiaire et au barème Loc'Avantages pour les niveaux social et très social, loyers comme ressources du locataire, appréciés à la date de conclusion du bail.
La vacance ne réduit pas l'amortissement, elle déplace sa valeur. Moins de loyers encaissés, c'est moins de revenu foncier absorbé à 47,2 % et davantage de déficit valorisé à la seule tranche marginale. Un mois de vacance par an coûte ainsi deux fois : sur la trésorerie, puis sur le rendement de la déduction. La gestion locative d'un bail nu se juge aussi à cette aune.
L'économie d'impôt, enfin, n'est pas un rendement. Elle se compare au capital immobilisé et au cash-flow réel, pas au montant de l'impôt évité, et la rentabilité Jeanbrun se calcule après charges, vacance et fiscalité de sortie. Reste le paramètre qu'aucun formulaire ne devine, le couple prix et loyer plafonné, qui ne se comporte pas de la même façon d'un marché à l'autre : un seuil de saturation à 285 700 € place le dispositif hors des centres les plus chers pour un logement familial et le rend confortable ailleurs, ce qui pèse sur le choix des villes où investir et, dans le neuf, sur celui de trouver un programme éligible acquis dans la fenêtre 2026 à 2028.