Le dispositif Jeanbrun a supprimé la barrière géographique qui filtrait l’investissement locatif depuis 2018. Toutes les communes sont éligibles, zones B2 et C comprises, quand le Pinel s’arrêtait à la zone B1. Le zonage n’a pas disparu pour autant : il a changé de fonction. Il ne dit plus où vous avez le droit d’investir, il fixe combien vous avez le droit d’encaisser.
Cette nuance déplace tout le raisonnement. Savoir où investir en Jeanbrun ne consiste plus à vérifier une carte d’éligibilité, ni à monter son projet locatif autour d’une liste de communes autorisées, mais à comparer un plafond de loyer réglementaire à un prix d’acquisition de marché, commune par commune. Les deux ne varient pas dans les mêmes proportions, et leur écart pèse plus lourd sur le rendement que la réputation d’une ville.
Une seconde contrainte, plus discrète, resserre encore la carte. L’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond fixe un budget d’acquisition optimal proche de 285 000 €. Au prix moyen du neuf, ce budget achète 42 m² à Nice et 78 m² à Dijon, et c’est à ce niveau que se décide vraiment le choix de la ville.
Le statut du bailleur privé est né de l’article 47 de la loi de finances pour 2026, codifié aux i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts. Il vise les acquisitions et les permis de construire déposés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans des bâtiments d’habitation collectifs uniquement, loués nus à titre de résidence principale pendant neuf ans au minimum. Les maisons individuelles restent exclues.
Aucune de ces conditions n’est géographique. La géographie entre par les plafonds de loyer. Pour le niveau intermédiaire, ils reprennent la grille du logement locatif intermédiaire, actualisée pour 2026 par l’administration fiscale le 10 mars. Pour les niveaux social et très social, qui ouvrent les taux d’amortissement majorés, ils renvoient à la grille Loc’Avantages, fixée commune par commune, et par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille, par un arrêté du 6 janvier 2026.
| ZONE | PLAFOND INTERMÉDIAIRE 2026 | LOYER ANNUEL AU M² | PRIX D’ACHAT MAXIMUM POUR 4 % BRUT |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m²/mois | 236,52 € | 5 913 €/m² |
| A | 14,64 €/m²/mois | 175,68 € | 4 392 €/m² |
| B1 | 11,80 €/m²/mois | 141,60 € | 3 540 €/m² |
| B2 et C | 10,26 €/m²/mois | 123,12 € | 3 078 €/m² |
| Départements d’outre-mer | 12,21 €/m²/mois | 146,52 € | 3 663 €/m² |
La dernière colonne concentre l’essentiel de la décision : c’est le prix d’achat au-delà duquel le loyer plafonné ne peut plus produire 4 % brut. En zone A bis, il faudrait acheter sous 5 913 €/m², ce qu’aucun programme neuf n’offre. En zone B2 et C, le seuil tombe à 3 078 €/m², un niveau que le neuf collectif n’atteint presque nulle part non plus. Ces montants s’entendent avant le coefficient de surface, qui majore le plafond des petits logements : il vaut 0,7 + 19/S dans la limite de 1,2 et s’applique à la surface utile, soit la surface habitable augmentée de la moitié des annexes retenues dans la limite de 8 m².
Rapporter le loyer plafond au prix réel du neuf donne un classement des villes où investir qui n’a rien d’intuitif. Les prix ci-dessous sont les moyennes des appartements neufs réservés au premier trimestre 2026 publiées par la Fédération des promoteurs immobiliers, à l’échelle de l’intercommunalité. Le loyer retenu est celui d’un T2 de 45 m² de surface utile, coefficient de 1,12 appliqué.
| AGGLOMÉRATION | ZONE | PRIX DU NEUF T1 2026 | LOYER PLAFOND POUR 45 M² | RENDEMENT BRUT PLAFONNÉ |
|---|---|---|---|---|
| Lille | A | 4 316 €/m² | 739 € | 4,6 % |
| Toulouse | A | 4 438 €/m² | 739 € | 4,4 % |
| Dijon | B1 | 3 670 €/m² | 596 € | 4,3 % |
| Nantes | A | 4 538 €/m² | 739 € | 4,3 % |
| Lyon | A | 4 992 €/m² | 739 € | 4,0 % |
| Angers | B1 | 4 458 €/m² | 596 € | 3,6 % |
| Tours | B1 | 4 610 €/m² | 596 € | 3,4 % |
| Nice | A | 6 866 €/m² | 739 € | 2,9 % |
Lille devance Tours de 1,2 point et Nantes devance Angers de 0,7 point, alors que les secondes passent pour les plus abordables des deux. L’explication tient à la révision du zonage : le classement de 2024 a fait basculer plusieurs métropoles régionales de B1 vers A, ce qui a relevé leur plafond de 11,80 à 14,64 €/m² sans que leurs prix suivent le même mouvement. Dijon illustre le cas inverse et tient le rythme des villes de zone A avec un plafond inférieur, simplement parce que son prix du neuf a reculé de 7,9 % sur un an.
Nice ferme la marche à 2,9 %, et la surface n’y change rien. Sur un marché à 6 866 €/m², le loyer plafonné reste identique à celui de Lille tandis que le capital immobilisé progresse de 59 %. C’est la limite structurelle des marchés chers : le plafond de loyer est fixé par zone, le prix d’achat ne l’est pas. Ces moyennes valent pour une intercommunalité entière, et un programme précis s’en écarte souvent de plusieurs centaines d’euros au mètre carré.
L’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’acquisition, terrain exclu. Au taux de 3,5 % applicable au neuf en location intermédiaire, la déduction annuelle représente 2,8 % du prix payé. Le plafond de 8 000 € est donc atteint à 285 714 €. Au-delà, chaque euro investi cesse de produire le moindre avantage fiscal supplémentaire.
Le seuil bouge peu selon le niveau de loyer retenu. En location sociale, le taux passe à 4,5 % et le plafond à 10 000 €, ce qui sature à 277 778 €. En très social, 5,5 % et 12 000 € saturent à 272 727 €. Dans l’ancien réhabilité, où les taux tombent à 3, 3,5 et 4 %, le seuil remonte à 333 333 € en intermédiaire. La fourchette utile se situe donc entre 270 000 et 290 000 € dans le neuf, quelle que soit la stratégie locative choisie.
Le plafond Jeanbrun s’appréciant par foyer fiscal et non par logement, multiplier les acquisitions ne multiplie pas la déduction. Il définit surtout une surface maximale efficace, qui varie du simple au double selon la ville : 78 m² à Dijon, 66 m² à Lille, 64 m² à Toulouse, 57 m² à Lyon, 42 m² à Nice. Choisir une ville chère revient à choisir un petit logement, sans compensation fiscale.
Un exemple lyonnais fixe les idées. Un T3 de 70 m² revient à 349 440 € au prix moyen du neuf, produit 9 784 € d’amortissement théorique et en perd 1 784 € chaque année contre le plafond, pour un rendement plafonné de 3,4 %. Un T2 de 45 m² dans la même ville coûte 224 640 €, reste sous le plafond et rend 4,0 % grâce au coefficient de surface. Le second mobilise 125 000 € de capital en moins sans gaspiller un euro de déduction.
Un plafond ne pénalise que s’il passe sous le loyer de marché. Cette évidence arithmétique change la lecture de la carte, parce que l’écart entre le plafond réglementaire et le marché local varie fortement d’une agglomération à l’autre.
Le loyer médian du parc locatif privé s’établit à 11,6 €/m² dans l’agglomération de Rennes et à 12,1 €/m² dans la métropole européenne de Lille, d’après les observatoires locaux des loyers. Le plafond intermédiaire de zone A vaut 14,64 €/m², et 16,43 €/m² sur un T2 une fois le coefficient de surface appliqué. Un appartement neuf se loue au-dessus de la médiane du parc, mais l’écart de trois à quatre euros laisse de la marge. À Toulouse, où le loyer moyen des appartements tourne autour de 15 €/m², la contrainte devient réelle sans être brutale. Elle ne mord vraiment qu’en zone A bis, où les loyers pratiqués dépassent nettement les 19,71 €/m² autorisés.
Passer du niveau intermédiaire au niveau social ajoute un point d’amortissement dans le neuf, soit 0,8 % du prix d’acquisition par an. Sur un bien à 200 000 €, cela représente 1 600 € de déduction supplémentaire. En face, le loyer baisse. L’arbitrage se tranche par un seuil : à 30 % de tranche marginale et 17,2 % de prélèvements sociaux, le point supplémentaire cesse de compenser dès que la baisse de loyer dépasse environ 119 € par mois sur ce bien. À 41 % de tranche marginale, le seuil monte à 186 €. Les plafonds Loc’Avantages étant fixés commune par commune, ce calcul se refait à chaque adresse, et Paris, Lyon et Marseille se découpent même par arrondissement.
Le Jeanbrun suppose un immeuble collectif, neuf ou lourdement réhabilité, dans la commune visée. Or la production s’effondre. Au premier trimestre 2026, les promoteurs n’ont mis en vente que 11 649 logements, soit 19,2 % de moins qu’un an plus tôt et le plus bas niveau jamais enregistré par l’observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers. Le taux de retrait d’opérations, c’est-à-dire la part des programmes abandonnés ou suspendus en cours de commercialisation, a atteint 24 %.
Le stock compense en partie. Fin mars 2026, 83 228 logements restaient disponibles à la vente, avec un délai d’écoulement de 19,9 mois contre 16,6 mois un an plus tôt. Cette lenteur profite à l’acheteur : un promoteur qui met vingt mois à écouler une opération négocie, sur le prix comme sur les prestations. Elle signale aussi que la demande locale ne suit pas, ce qui n’est jamais anodin quand l’engagement porte sur neuf ans.
Les investisseurs particuliers ont été les seuls acheteurs en progression sur le trimestre, avec 3 049 réservations et une hausse de 22,8 %, soit un quart des ventes au détail contre 18 % un an plus tôt. La faisabilité dépend donc du marché local avant toute considération fiscale : trouver un programme éligible dans une commune de zone C tient souvent de l’exception, alors que Lyon a vu ses mises en vente progresser de 40 % et Toulouse ses réservations gagner 6 % sur la même période.
La version en vigueur du Jeanbrun impose, pour l’ancien, des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et l’atteinte d’une étiquette énergétique A ou B, toujours dans un immeuble collectif. Ces conditions réservent la stratégie aux opérations lourdes, donc aux villes où le prix d’achat laisse la place à un budget travaux conséquent.
Le projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, assouplit ce cadre. Le texte du gouvernement abaissait la quotité de travaux de 30 à 20 % et ramenait l’objectif de performance à l’étiquette D. Les sénateurs sont allés plus loin en supprimant la quotité minimale, en gardant l’exigence d’étiquette D, portée à E pour un logement classé G au départ, et en ouvrant le dispositif aux maisons anciennes rénovées comme aux locaux transformés en logements. L’Assemblée nationale doit examiner le texte à la rentrée.
Si ces dispositions survivent à la navette, la carte de l’ancien s’élargit d’un coup aux centres de villes moyennes où le parc dégradé est abondant et bon marché. Rien n’est acquis tant que le vote définitif n’a pas eu lieu, et une commission mixte paritaire peut encore déplacer les curseurs. Signer un compromis de vente sur l’hypothèse d’une règle future reste un pari, d’autant que les commentaires du BOFiP propres au dispositif restaient attendus au premier semestre 2026.
Trois raccourcis reviennent systématiquement quand il s’agit de choisir où investir. Ils se réfutent tous par le calcul, sans avoir besoin d’un avis sur l’attractivité comparée des métropoles.
Chercher la ville la moins chère. Dans les marchés du neuf les plus abordables recensés par la FPI, autour de 3 400 €/m², un T2 de 45 m² représente 151 000 € et ne consomme que la moitié du plafond annuel. Le plafond de loyer y dépasse souvent le marché, ce qui rend la contrainte indolore mais ne crée aucune valeur : vous louez au prix du marché avec un avantage fiscal réduit par la taille du ticket, en supportant un risque de vacance et de revente plus élevé sur neuf ans.
Viser la zone A bis par prudence patrimoniale. Produire 4 % brut y supposerait d’acheter sous 6 636 €/m² sur un T2, coefficient de surface compris, un niveau introuvable dans le neuf parisien. Le montage y finance surtout une plus-value espérée, alors que les amortissements déduits viennent minorer le prix de revient retenu lors de la revente. Chiffrer la rentabilité en Jeanbrun sur la durée complète évite de confondre économie d’impôt immédiate et gain net.
Comparer des rendements bruts sans intégrer sa tranche marginale. Les 5 438 € d’amortissement d’un T2 lillois valent 2 567 € d’impôt évité à 30 % de tranche marginale, prélèvements sociaux compris, mais 1 534 € seulement à 11 %. La hiérarchie des villes se déforme selon le profil fiscal du foyer, ce qu’un simulateur jeanbrun traduit plus vite qu’un tableau de rendements bruts.
Le choix de la commune ne se sépare pas du montage financier. La capacité d’emprunt fixe le budget réellement accessible, donc la surface que le plafond de 8 000 € permet encore d’exploiter : les conditions pour financer un investissement Jeanbrun pèsent autant que le prix au mètre carré dans le classement final des villes.
Une fois le bien livré, la gestion locative en bail nu impose son propre calendrier, avec une mise en location à respecter dans l’année suivant l’achèvement et des plafonds de ressources à vérifier à chaque entrée de locataire. Un marché tendu raccourcit les délais de relocation, un marché détendu les allonge, et neuf ans d’engagement Jeanbrun laissent peu de place à l’approximation.