Un euro amorti sous le statut du bailleur privé, le dispositif Jeanbrun entré en vigueur le 21 février 2026, ne vaut pas un euro d’impôt en moins. À une tranche marginale de 30 %, prélèvements sociaux compris, il vaut au mieux 47,2 centimes. Encore faut-il que le foyer dispose d’un revenu foncier imposable à effacer. Sans cette base, le même euro retombe à 30 centimes, soit un tiers de rendement fiscal en moins sur exactement la même opération.
Cette condition ne figure dans aucune ligne du barème. La rentabilité d’une opération Jeanbrun se joue sur trois variables que le taux d’amortissement ne dit pas : la base foncière disponible dans le foyer, la décote de loyer acceptée en échange du taux, et la date de revente. Elles se compensent mal, et réussir son investissement Jeanbrun tient davantage au calibrage de ces trois paramètres qu’au choix du dispositif lui-même.
Sur un T2 neuf à 220 000 € loué au niveau intermédiaire, un contribuable imposé à 30 % ramène son rendement net-net de 1,25 % à 2,49 %. Le gain est réel. Il se retourne pourtant si le bien part au bout de neuf ans, la reprise des amortissements dans le calcul de la plus-value dépassant alors l’économie accumulée.
L’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant réputés correspondre au terrain, qui ne se déprécie pas. Le taux appliqué à cette base dépend du niveau de loyer accepté : 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social pour un logement neuf. Dans l’ancien avec travaux, la grille démarre plus bas, autour de 3 %, et les analyses publiées divergent encore sur les paliers supérieurs.
La déduction annuelle est plafonnée par foyer fiscal : 8 000 € au niveau intermédiaire, 10 000 € au social, 12 000 € au très social, ce dernier palier supposant qu’au moins la moitié des revenus concernés relève du logement très social. Sur un bien à 220 000 €, l’amortissement intermédiaire ressort à 6 160 € par an, loin du plafond. Celui-ci ne mord qu’au-delà de 285 000 € environ.
Reste le rendement fiscal de cette déduction. Les revenus fonciers nets supportent l’impôt sur le revenu au taux marginal, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. Un euro retranché d’une base foncière positive économise donc 47,2 centimes à une TMI de 30 %, et 58,2 centimes à 41 %.
Le calcul cesse d’être exact dès que l’amortissement Jeanbrun fait basculer le résultat foncier en négatif. Le déficit s’impute alors sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, et cette imputation ne fait économiser que l’impôt sur le revenu : un salaire ne supporte pas les prélèvements sociaux du capital. Le même euro amorti retombe à 30 centimes. Au-delà de 10 700 €, l’excédent n’est pas perdu mais reporté dix ans sur les revenus fonciers ultérieurs, ce qui décale l’économie sans la garantir.
Une précision compte pour la suite : la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est jamais imputable sur le revenu global. Les intérêts sont réputés s’imputer d’abord sur les loyers encaissés, et seul leur excédent bascule sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les hypothèses tiennent en quatre lignes. Un appartement neuf de 45 m² acquis 220 000 € frais d’acte inclus, loué 600 € par mois au niveau intermédiaire, financé par un emprunt de 200 000 € sur vingt ans à 3,4 %. Les charges déductibles hors intérêts, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance et gestion, atteignent 2 000 € par an. La première année, les intérêts s’élèvent à 6 700 €.
| SANS LE STATUT | AVEC LE STATUT | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 7 200 € | 7 200 € |
| Charges déductibles | − 2 000 € | − 2 000 € |
| Intérêts d’emprunt | − 6 700 € | − 6 700 € |
| Amortissement | 0 € | − 6 160 € |
| Résultat foncier | − 1 500 € | − 7 660 € |
| Économie d’impôt annuelle | 450 € | 2 298 € |
Le statut fait passer l’économie d’impôt de 450 à 2 298 €, soit 1 848 € de gain net par an. Ce montant représente exactement 30 % de l’amortissement déduit, pas 47,2 %. La différence, 1 060 € par an, mesure ce que coûte l’absence de revenus fonciers imposables ailleurs dans le foyer. Un investisseur qui détient déjà un bien locatif au résultat positif récupère cette somme.
Le rendement brut de l’opération reste modeste : 3,27 %. Net des charges, il tombe à 2,36 %. Sur le même bien acheté comptant, où l’amortissement absorbe d’abord un résultat foncier positif, le rendement net-net passe de 1,25 % sans le statut à 2,49 % avec. Le dispositif double le rendement après impôt, sans jamais transformer un rendement brut de 3 % en placement performant.
Chaque palier supplémentaire d’amortissement se paie en loyer. Passer de l’intermédiaire au social ajoute un point de taux, soit 1 760 € de déduction annuelle sur ce bien, et retire de l’ordre de 15 % de loyer. Le même arbitrage se rejoue entre le social et le très social.
L’arithmétique du choix est courte. Le point gagné rapporte 0,8 % du prix en déduction supplémentaire, valorisée au taux marginal augmenté des prélèvements sociaux. Les 15 % de loyer perdus coûtent leur montant net d’impôt. À une TMI de 30 %, les deux s’équilibrent lorsque le loyer de marché représente environ 4,8 % du prix d’acquisition. Au-dessus de ce rendement, descendre d’un palier dégrade la rentabilité de l’opération. En dessous, le supplément d’amortissement compense la perte de loyer.
Le seuil se déplace vite avec la tranche d’imposition. À 41 %, il monte à 7,4 % de rendement de marché, un niveau que peu de logements neufs atteignent : pour un contribuable fortement imposé, descendre au niveau social est presque toujours gagnant sur le papier. Deux réserves tempèrent le calcul. D’abord, les plafonds sont des grilles zonales, pas des pourcentages du marché local, et en zone détendue le plafond intermédiaire dépasse parfois le loyer réellement praticable, auquel cas le premier palier ne coûte rien. Ensuite, un loyer très décoté s’accompagne de plafonds de ressources plus stricts, donc d’un vivier de locataires plus étroit et d’un risque de vacance à chaque relocation.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 ne s’est pas contenté de créer l’amortissement Jeanbrun. Il a aussi modifié l’article 150 VB du code général des impôts pour y viser expressément les déductions du nouveau statut. À la cession, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est donc minoré des amortissements pratiqués, selon le mécanisme appliqué à la location meublée depuis 2025.
Sur ce bien, neuf années d’engagement représentent 55 440 € d’amortissement cumulé. Revendu 260 000 €, il dégage une plus-value brute de 40 000 € selon le calcul ordinaire, et de 95 440 € après réintégration. Les abattements pour durée de détention n’effacent l’impôt sur le revenu qu’à vingt-deux ans, et les prélèvements sociaux qu’à trente.
| 9 ANS | 15 ANS | 22 ANS | 30 ANS | |
|---|---|---|---|---|
| Abattement sur l’impôt sur le revenu | 24 % | 60 % | 100 % | 100 % |
| Abattement sur les prélèvements sociaux | 6,6 % | 16,5 % | 28 % | 100 % |
| Impôt de plus-value dû | 30 564 € | 20 961 € | 11 819 € | 0 € |
| Surcoût lié à la réintégration | 18 363 € | 12 176 € | 6 866 € | 0 € |
Le résultat mérite d’être posé sans détour. À neuf ans, la revente coûte 18 363 € de plus que la même opération sans amortissement, pour une économie cumulée de 16 632 € dans le cas financé à crédit. Le dispositif a alors servi à décaler l’impôt, pas à le réduire. Il ne devient franchement gagnant qu’au-delà de quinze ans de détention, et pleinement à trente.
Un point reste ouvert. La base amortissable équivaut à 80 % du prix, quand neuf années à 3,5 % n’en consomment que 31,5 %. Si la déduction se poursuit après l’engagement, le total déductible sur la durée de vie du bien est multiplié par trois. La doctrine administrative n’a pas encore tranché ce point, et toute projection de rentabilité à vingt ou trente ans repose sur cette hypothèse.
Trois conditions rendent une opération Jeanbrun rentable, et elles se cumulent plutôt qu’elles ne se remplacent. Une tranche marginale d’au moins 30 %, sans quoi la déduction ne vaut presque rien. Des revenus fonciers déjà imposés, qui permettent à l’amortissement de rendre ses 47,2 centimes plutôt que 30. Un horizon de détention long, seul moyen de neutraliser la reprise à la revente.
Le financement pèse dans le même sens. Un emprunt important gonfle les intérêts déductibles, sature la base foncière et fait glisser l’amortissement vers le revenu global, où il rapporte un tiers de moins. Un apport élevé laisse au contraire un résultat foncier positif que l’amortissement efface au taux plein. Les paramètres retenus pour financer un investissement Jeanbrun conditionnent donc le rendement autant que le taux du crédit obtenu.
La localisation joue le rôle inverse de celui qu’on lui prête. Un marché tendu offre un loyer élevé, donc une décote coûteuse, et pousse à rester au niveau intermédiaire. Un marché détendu, où le plafond dépasse parfois le loyer praticable, rend les paliers sociaux presque gratuits mais expose à la vacance. Choisir où investir sous le statut revient à arbitrer entre ces deux risques, pas à courir après le rendement brut le plus élevé.
Ces conditions supposent que l’engagement tienne neuf ans. Une rupture ramène le calcul à zéro, et parfois en dessous : les amortissements déduits sont réintégrés dans les revenus fonciers, ce qui produit un pic d’imposition rarement anticipé dans les projections initiales.
Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en procédure accélérée, un projet de loi de relance et de décentralisation du logement qui retouche plusieurs paramètres du dispositif Jeanbrun. Il ouvrirait l’amortissement aux associés de sociétés civiles de placement immobilier et abaisserait l’exigence énergétique dans l’ancien, avec une cible de classe D au lieu des classes A ou B exigées à ce jour. Le texte a été transmis à l’Assemblée nationale le lendemain et n’est pas promulgué.
Un calcul de rentabilité établi cet été repose donc sur le droit en vigueur, celui de la loi de finances pour 2026. Un texte voté par une seule chambre ne fonde ni une déclaration fiscale ni un prix d’achat, et l’écart entre les deux scénarios mesure exactement l’exposition au risque législatif. Plusieurs modalités d’application attendent par ailleurs la doctrine administrative, à commencer par la durée de la déduction et le détail de la réintégration à la cession.
Sur le même sujet. Chiffrer sa propre opération demande de croiser le prix, le loyer plafond de la commune et la tranche d’imposition, ce que fait le simulateur jeanbrun. Le choix du bien se joue en amont, parmi les programmes neufs éligibles, dont le prix au mètre carré détermine à lui seul le rendement brut de départ. Enfin, tenir neuf ans d’engagement suppose une gestion locative bail nu rigoureuse, dont les honoraires entrent d’ailleurs dans les charges déductibles du calcul.